A la hora de hacer una inversión, es importante tener clara la rentabilidad que se espera obtener. En el caso de invertir en una vivienda no es distinto, pero el cálculo puede ser un poco más complicado ya que hay una serie de gastos (en la compra pero también de forma periódica) que lo hacen un poco más elaborado.
Para comprar una vivienda hay que tener en cuenta que hay unos gastos asociados que no existen con otros activos. Por un lado están los impuestos (IVA o ITP, dependiendo de si es nueva o usada) y los gastos de notaría y registro de propiedad. Además, hay que tener en cuenta si la vivienda necesita una reforma para ponerla en alquiler.
El IVA es un 10% y el ITP depende de cada comunidad autónoma, que puede variar entre el 6% y el 10%. Existen unos casos en los que puede ser incluso menor pero normalmente son para vivienda habitual, lo cual no podríamos aplicarlo en este caso.
Aparte de estos gastos, la vivienda cuenta con unos gastos fijos: la cuota de la comunidad, el IBI, seguros, gastos de mantenimiento y la cuota hipotecaria (si se decide realizar una hipoteca). Los gastos de suministros normalmente no se tienen en cuenta para el cálculo de la rentabilidad ya que se suelen repercutir al cliente (también se puede hacer con la cuota de la comunidad y el IBI pero no suele ser habitual).
Invertir en bienes inmuebles es una de las opciones más comunes y seguras, aunque, para poder sacarle el máximo partido, es importante saber cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria. A diferencia del mercado de valores que puede fluctuar enormemente a lo largo del tiempo, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable. Además, es un activo tangible y resistente a las crisis económicas.
Incluso, es recomendable aprovechar el bajo tipo de interés que los bancos españoles aplican sobre los créditos hipotecarios para comprar propiedades y alquilarlas con el fin de obtener ingresos garantizados. Grandes y pequeños inversores están aprovechando estas circunstancias favorables para realizar inversiones inmobiliarias.
¿Cómo podemos calcular la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria?
El ROI (“return on investment”) es un indicador financiero que mide el rendimiento de una inversión y su objetivo es calcular el porcentaje de ganancia esperado de una inversión en base a la apuesta inicial. De hecho, es una de las métricas más utilizadas para saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria.
Tanto las empresas como los inversores utilizan este indicador. En el caso de las empresas, el ROI permite tomar decisiones sobre el proyecto o los productos más rentables, tanto antes como después de realizar una inversión. Por un lado, los inversores pueden elegir el proyecto o producto de inversión más rentable en base al ROI en combinación con otros indicadores, como el riesgo, la relación beneficio-costo o el periodo de recuperación de la inversión.
Para calcular el ROI necesitamos dos elementos: la cifra de los beneficios en un tiempo estipulado y la cifra del capital total invertido en una determinada operación. En función de la inversión, hay que tomar un tiempo de medición que nos permita obtener un ROI lo más acertado posible, pues un periodo demasiado corto puede indicar pérdidas ficticias, al igual que uno muy extenso puede hacer irrelevante el reporte de ganancias.
Los beneficios se obtienen al restar los ingresos generados por una operación (intereses, dividendos, letras, etc.), la inversión realizada para su desarrollo (gastos como seguros, costes operativos, etc.). Es importante que los datos de los gastos e ingresos sean totalmente reales y completos para que el resultado del ROI sea fiable. Además, calcular los impuestos generados durante una inversión también es fundamental a la hora de calcular el ROI, ya que estos costes pueden alterar de forma significativa los beneficios.
En cualquier caso, el ROI siempre debe ser interpretado, ya que, al ser un indicador porcentual, es necesario tomar en consideración otros factores como el riesgo y la duración de la operación. Si es negativo, el ROI indica que la inversión ha arrojado pérdidas, mientras que cuando es positivo, la interpretación depende de si el resultado se sitúa por encima o por debajo del 100%.
El ROI se interpreta por tanto de dos formas diferentes, tomando, por ejemplo, un tiempo de medida de un año. Así, en caso de que el ROI sea inferior al 100%, el resultado te indica cuánto tiempo te llevará recuperar tu apuesta inicial, es decir, en qué momento realmente empiezas a ganar dinero. En caso de que el ROI sea superior al 100%, nos indica que la inversión es rentable desde el primer año. El resultado obtenido refleja el exceso de ganancias generadas por la inversión.
¿Qué gastos difieren de la inversión inmobiliaria?
A la hora de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, lo primero que tendremos que hacer es calcular cual va a ser el desembolso total que vamos a realizar. Por lo tanto, tendremos que tomar en cuenta tanto los gastos iniciales como los gastos fijos.
Gastos iniciales
- Precio de compra: el precio que vamos a abonar al vendedor para la compra de un inmueble.
- Impuestos: en caso de adquirir una vivienda de obra nueva, tendremos que pagar el IVA. Si se trata de una vivienda de segunda mano, deberemos tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que depende de cada comunidad autónoma. Además, ciertos perfiles de contribuyentes (jóvenes, familias numerosas, monoparentales, etc.) pueden beneficiarse de un tipo reducido del impuesto, disminuyendo así el importe total de su inversión inicial y aumentando la rentabilidad de la operación inmobiliaria.
- Honorarios: generalmente, los honorarios inmobiliarios los abona el vendedor, aunque hay algunas figuras como los agentes exclusivos del comprador o personal shoppers inmobiliarios que cobran sus honorarios por las gestiones realizadas.
- Reforma: si el inmueble necesita reformas para salir al mercado de la venta o el alquiler, estos gastos deben sumarse a la inversión inicial para calcular la rentabilidad de la operación inmobiliaria.
Gastos fijos
Además de los gastos iniciales, relacionado fundamentalmente con la operación de compraventa, realizar una inversión inmobiliaria también incluye una serie de gastos fijos que tendremos que considerar a la hora de calcular con mayor precisión la rentabilidad de la inversión. Algunos de estos gastos fijos son:
- Comunidad de vecinos: esta es una cuota mensual que asume cada vivienda por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz de la comunidad, ascensor, servicio de limpieza, etc.). Cuando se alquila una propiedad, estos gastos pueden sumarse a la cuota de renta que pagarán los inquilinos cada mes.
- IBI: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y debe abonarse de forma anual al ayuntamiento correspondiente, aunque también puede fraccionarse.
- Arreglos esporádicos: si alquilamos un inmueble, tenemos que hacernos cargos de los posibles desperfectos ocasionados por el uso de la vivienda. En caso de tener una hipoteca sobre la propiedad, es obligatorio la contratación de un seguro de hogar que cubra ciertos desperfectos.
Por tanto, es esencial realizar un estudio completo que proporcione datos reales si queremos hacer una inversión inmobiliaria con éxito. En ocasiones, el inversor se centra solamente en el precio de compra de un inmueble. En ese caso, la rentabilidad puede parecer alta si la cantidad invertida es baja. Pero, para saber exactamente cuáles son las ganancias potenciales, debemos considerar todos los gastos.
