Коротко про ITP в Іспанії у 2026 році

• Що таке ITP: податок, який зазвичай сплачують під час купівлі нерухомості на вторинному ринку.
• Хто сплачує: покупець.
• Ставки: залежать від автономної спільноти, вартості об’єкта та права на пільги.
• Валенсійська спільнота: із 1 червня 2026 року загальна ставка становить 9%, для об’єктів вартістю понад 1 млн євро – 11%.
• База оподаткування: враховуються ціна купівлі, задекларована вартість і довідкова вартість кадастру.
• Строки: визначаються регіональними правилами. Можуть застосовуватися 30 робочих днів або один місяць.
• Пільги: доступні окремим категоріям покупців за встановлених умов.
• Основний ризик: не врахувати податок у бюджеті або не скористатися належною пільгою.

До внесення завдатку варто перевірити ставку, податкову базу та можливість застосування пільг.

Переглянути нерухомість в Іспанії.

Дата оновлення: 09.10.2026.

Уявіть: ви нарешті знайшли квартиру своєї мрії з видом на море, домовилися про знижку в 5 000 євро й уже подумки обираєте меблі. Аж раптом у розрахунку витрат перед нотаріальним оформленням з’являється додаткова сума в 15 000–20 000 євро, якої ви зовсім не очікували.

Це ITP – іспанський податок на передачу майна. Під час купівлі житла на вторинному ринку він часто стає однією з найбільших додаткових витрат. Водночас його можна розрахувати заздалегідь, ще до підписання документів.

Розгляньмо, як працює цей податок, хто його сплачує, які ставки діють у різних регіонах Іспанії у 2026 році та коли можна скористатися пільгою.

Що таке ITP і чим він відрізняється від ПДВ

ITP – скорочена назва Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. У сфері нерухомості зазвичай ідеться про податок на оплатне відчуження майна – Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Найчастіше його сплачують під час купівлі житла на вторинному ринку у приватного власника.

За загальним правилом перший продаж новобудови забудовником оподатковується IVA – іспанським ПДВ. Подальший продаж нерухомості, звільнений від IVA, зазвичай підпадає під ITP. Водночас податковий режим визначається не лише статусом продавця: вторинне житло може продавати компанія, а окремі операції між підприємцями за передбачених законом умов оподатковуються IVA.

Різниця суттєва для бюджету. Під час першої купівлі нового житла у забудовника зазвичай сплачують IVA за ставкою 10% і додатково AJD – податок на нотаріально оформлені акти, ставка якого залежить від автономної спільноти й часто становить 0,5–1,5%. Під час подальшого продажу такого житла зазвичай застосовується ITP. Його розмір може бути як нижчим, так і вищим за сумарні IVA та AJD залежно від регіону й особливостей угоди.

Тому житло на вторинному ринку не завжди обходиться дешевше за новобудову, якщо врахувати всі податки. Докладніше читайте в матеріалі про податки під час купівлі новобудови в Іспанії.

Із 2022 року важливе значення для розрахунку ITP має довідкова вартість нерухомості, встановлена кадастром, – valor de referencia del Catastro. За загальним правилом для визначення бази оподаткування порівнюють три значення: довідкову вартість, задекларовану вартість об’єкта та ціну купівлі. Застосовується найбільше з них.

Якщо довідкова вартість вища за узгоджену ціну, податок зазвичай доведеться розрахувати з більшої суми. Якщо ж вища ціна договору, враховується вона. Коли довідкова вартість відсутня або її неможливо підтвердити, діють окремі правила оцінювання.

Отже, навіть суттєва знижка від продавця не завжди означає пропорційне зменшення ITP. Якщо є підстави, кадастрову довідкову вартість можна оскаржити у встановленому порядку.

Хто сплачує ITP і в які строки

Платником ITP є покупець. Навіть якщо сторони домовилися інакше про розподіл витрат, така домовленість не змінює особу, відповідальну за податок перед державою.

Строк подання декларації та сплати залежить від регіональних правил. Загальний регламент передбачає 30 робочих днів від дати операції, але в окремих автономних спільнотах діють власні строки. Наприклад, у Каталонії звичайний строк для операцій купівлі-продажу нерухомості становить один місяць.

Зазвичай подають декларацію Modelo 600 до податкового органу автономної спільноти, де розташований об’єкт. Місце проживання покупця не визначає ставку. Якщо квартиру купують в Аліканте, застосовується законодавство Валенсійської спільноти незалежно від того, де мешкає її новий власник.

Залежно від регіону оформлення можливе особисто, онлайн за допомогою електронного сертифіката або через хестора чи юриста. Допомога фахівця може бути корисною, адже помилки у визначенні бази, оформленні пільги чи дотриманні строків призводять до додаткових витрат.

Ставки ITP за регіонами Іспанії

Іспанська податкова система має важливу особливість: автономні спільноти можуть установлювати ставки ITP та окремі пільги. У Країні Басків і Наваррі діють спеціальні податкові режими. Тому для житла з однаковою ціною податок у різних регіонах може істотно відрізнятися.

Станом на 9 жовтня 2026 року основні загальні ставки для типових операцій можна згрупувати так. Для окремих випадків значення мають вартість об’єкта, провінція та обставини покупця.

Нижчі загальні ставки:

• Країна Басків: у низці випадків 4%. Форальний податковий режим передбачає власні правила історичних територій і можливі знижені ставки.
• Мадрид і Наварра: 6%.
• Канарські острови: 6,5%.

Середній діапазон:

• Андалусія та Ла-Ріоха: 7%.
• Мурсія: 7,75% після змін улітку 2025 року.
• Арагон: прогресивна шкала від 8%, із вищими ставками для дорожчих об’єктів.
• Галісія: загальна ставка 8%.
• Кастилія і Леон: загальна ставка 8%, із вищими ставками для відповідної частини вартості деяких дорогих об’єктів.
• Кантабрія та Кастилія-Ла-Манча: загальна ставка 9%, з урахуванням регіональних особливостей.
• Валенсійська спільнота: 9% із 1 червня 2026 року замість попередніх 10%. Для нерухомості вартістю понад 1 млн євро діє окрема ставка 11%.
• Астурія: прогресивна шкала від 8% до 10% залежно від вартості.

Вищі ставки, переважно для дорогої нерухомості:

• Каталонія: 10% на перші 600 000 євро, 11% на частину від 600 000 до 900 000 євро, 12% на частину від 900 000 до 1,5 млн євро та 13% на суму понад 1,5 млн євро. Для окремих придбань великими власниками житла та цілих житлових будівель передбачено спеціальну ставку 20%.
• Балеарські острови: прогресивна шкала від 8% до 13%.

Для прикладу, 4% від 200 000 євро – це 8 000 євро, тоді як 10% від тієї самої суми – 20 000 євро. Різниця в 12 000 євро може суттєво вплинути на вибір нерухомості.

На Коста-Бланці варто особливо уважно враховувати валенсійські ставки. Зниження загальної ставки з 10% до 9% у червні 2026 року зменшило податкове навантаження на багато операцій. Однак для нерухомості дорожчої за мільйон євро, зокрема деяких вілл у Хавеї та Морайрі, передбачено 11%.

Інші витрати розглянуто в нашій статті про витрати й податки під час купівлі житла в Іспанії.

Пільгові ставки: хто може сплачувати менше

У багатьох автономних спільнотах передбачені знижені ставки для окремих категорій покупців. Вимоги відрізняються, тому право на пільгу краще перевірити до укладення угоди.

• Молоді покупці. У деяких регіонах діють пільги під час придбання першого основного житла, але встановлено обмеження за віком, доходами та вартістю нерухомості. У Валенсійській спільноті покупці молодші за 35 років за виконання умов можуть застосувати 6%, якщо вартість житла не перевищує 180 000 євро, або 8% для дорожчих об’єктів. Пільга стосується частки, яку набуває особа з відповідним правом. В Андалусії для певних покупців молодших за 35 років передбачено 3,5% на основне житло вартістю до 150 000 євро. У Каталонії з червня 2025 року відповідна вікова межа включає 35-річних покупців, а пільгова ставка за виконання вимог становить 5%.
• Багатодітні та окремі неповні сім’ї. Деякі регіони передбачають спеціальні ставки. У Валенсійській спільноті за певних обставин вони можуть становити 3% або 4%, залежно від вартості житла та сімейного статусу. В Андалусії для визначених законом сімейних категорій також можлива ставка 3,5%.
• Люди з офіційно встановленою інвалідністю. В Іспанії ступінь інвалідності (grado de discapacidad) підтверджується у відсотках. У податкових правилах часто фігурують пороги 33% і 65%, але конкретна пільга залежить від автономної спільноти, виду порушення здоров’я, призначення житла й інших вимог.

Зокрема, у Валенсійській спільноті певні покупці з установленою інвалідністю можуть застосовувати ставку 3% до основного житла вартістю до 180 000 євро, якщо виконуються законодавчі умови. Для дорожчого житла в окремих випадках існують інші знижені ставки. Спеціальні правила також є в Кантабрії та на Балеарських островах.

У деяких сільських районах, де скорочується населення, влада застосовує додаткові податкові стимули. За визначених умов ставка може становити 3%–4%. Наприклад, у Каталонії діють спеціальні правила для купівлі основного житла в окремих сільських муніципалітетах.

Пільги не завжди надаються автоматично. Зазвичай покупець повинен зазначити відповідну підставу в декларації та мати документи, які підтверджують вік, доходи, сімейний статус, інвалідність, вартість об’єкта або використання його як постійного житла.

Якщо пільгу не врахували, іноді можна виправити декларацію та вимагати повернення переплати. Проте це залежить від строків і регіональних процедур. Тому найкраще перевірити своє право ще до подання Modelo 600.

Практичні приклади розрахунку ITP

Розгляньмо умовну віллу в провінції Аліканте за 350 000 євро, придбану на вторинному ринку після 1 червня 2026 року. Якщо база оподаткування дорівнює ціні купівлі, за загальною ставкою 9% податок становитиме 31 500 євро.

Якщо покупець молодший за 35 років має право на пільгу та придбаває об’єкт як своє перше основне житло, за виконання всіх умов може застосовуватися ставка 8%. Тоді податок із повної вартості становитиме 28 000 євро, або на 3 500 євро менше.

Якщо нерухомість купує пара, потрібно окремо врахувати частки власності та право кожного покупця на знижену ставку.

Для житла ціною 170 000 євро покупець, який відповідає вимогам пільги 6%, сплатив би 10 200 євро замість стандартних 15 300 євро. Економія становила б 5 100 євро за умови, що податкова база також дорівнює 170 000 євро.

У Мадриді за нерухомість вартістю 350 000 євро ITP за загальною ставкою 6% становив би 21 000 євро – на 10 500 євро менше, ніж за стандартним валенсійським розрахунком, без урахування нотаріальних та реєстраційних витрат.

Приклади передбачають, що податкова база дорівнює ціні придбання, а всі умови для пільгових ставок виконано.

Про що часто забувають покупці

Поширена помилка – просто додати до ціни житла приблизно 10% на всі додаткові витрати. Крім ITP, потрібно враховувати нотаріуса, реєстрацію права власності, юридичний супровід, а за потреби іпотечного фінансування – оцінювання об’єкта.

При цьому закон розподіляє окремі витрати на оформлення іпотеки між банком і позичальником. Тому не можна автоматично вважати, що всі банківські та нотаріальні платежі за кредитом несе покупець.

У регіонах із високим ITP загальні додаткові витрати на вторинне житло можуть становити 12%–14% ціни, іноді й більше. Краще скласти розрахунок для конкретної угоди.

Ще одна помилка – сподіватися, що заниження ціни в договорі обов’язково зменшить податок. Наявність довідкової кадастрової вартості може цьому перешкодити. Недостовірні відомості також можуть призвести до податкових перевірок і донарахувань.

Штучно занижена підтверджена вартість придбання може створити проблеми під час наступного продажу: розрахунковий приріст капіталу іноді виявиться більшим. Водночас правила визначення вартості для ITP і податку на приріст капіталу не тотожні.

І нарешті, ставки ITP на житло не слід плутати з оподаткуванням передачі автомобілів чи інших видів майна, для яких діють окремі правила.

Що перевірити перед купівлею житла

До внесення завдатку важливо з’ясувати три речі: чинну ставку ITP за місцем розташування об’єкта, можливість застосувати пільгу та податкову вартість нерухомості, зокрема valor de referencia del Catastro.

Перевірити ці дані допоможе юрист або агентство, яке добре знає регіональне законодавство. Загальних цифр для всієї Іспанії недостатньо.

Податкові правила змінюються, а між бронюванням і завершенням купівлі можуть минути місяці. Тому перед підписанням остаточних документів варто ще раз перевірити актуальну ставку й умови.

В Alegria ми регулярно розраховуємо повний бюджет придбання нерухомості разом із клієнтами. Іноді житло здається привабливим за ціною в оголошенні, але після додавання ITP та інших платежів підсумкова сума помітно зростає.

Ми намагаємося обговорити всі витрати заздалегідь, а не перед самим візитом до нотаріуса. Якщо ви плануєте придбати житло на узбережжі Іспанії, допоможемо оцінити бюджет, перевірити можливі пільги й підготуватися до оформлення угоди.

Інформація не є юридичною чи податковою консультацією та не становить публічної оферти. Ставки, пільги й строки потрібно перевіряти на дату угоди.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!