Používání hypotečních produktů ve Španělsku je běžnou praxí při pořizování nemovitosti, a to jak mezi místními, tak cizinci. První hypoteční boom nastal v zemi v 70. letech 20. století, kdy začala aktivní výstavba nových bytových domů a objektů souvisejících s rozvojem turistického sektoru. V tomto období se obyvatelé venkovských oblastí začali masově stěhovat do velkých měst za vyššími výdělky a lepším životem. Města jako Madrid, Barcelona a Bilbao byla přílivem obyvatelstva obzvláště těžce zasažena. Mezi novými obyvateli měst a investory do turistických nemovitostí se přirozeně objevila vysoká poptávka po nákupech domů a s tím i po hypotékách. Původně developerská a/nebo promotérská společnost nabízela bydlení k prodeji a veškeré náklady spojené s koupí nesl kupující. Smlouvy, neboli letras para los préstamos hipotecarios – hypoteční zástavní listy – obvykle uváděly úrokovou sazbu, dobu úvěru na bydlení a výši měsíčních splátek a v registru obsahovaly condición resolutoria – podmínku, za níž se kupující stal plným vlastníkem domu. Touto podmínkou bylo zpravidla včasné a úplné splacení půjčené částky. 
V 80. letech se konečně vytvořil soubor dokumentů potřebných k získání hypotéky a objevila se standardní podoba smlouvy. Při uzavírání obchodu začali sepisovat notářský zápis – escritura notarial. V 90. letech se hypoteční úvěry staly extrémně populárními a banky si navzájem konkurovaly a lákaly nové klienty dostupnými úrokovými sazbami nebo jinými lákavými podmínkami. Globální finanční krize z let 2006-2014 způsobila pokles poptávky po hypotékách. Poté však začal počet podepsaných hypotečních úvěrů opět růst a k roku 2017 přesáhl 300 tisíc. V roce 2020 bylo v zemi registrováno již asi 334 000 hypotečních smluv na koupi bydlení. V současné době je hypoteční trh ovlivňován svými faktory. Faktem je, že Španělsko zažívá nejhorší demografickou krizi od občanské války, vyplývá z údajů z nové zprávy Národního statistického úřadu. Například v loňském roce zemřelo nejvíce a od roku 1941 se narodilo nejméně. Porodnost klesla o téměř 6 %, přičemž v posledním desetiletí následoval klesající trend. Pokud se podíváme na data z roku 2010, obrázek vypadá ještě hůř: porodnost se snížila o 30 %. Ptáte se, co to všechno má společného s hypotékami? A je tu souvislost: kvůli demografické krizi čelil španělský rozpočet značné důchodové zátěži. V tomto ohledu vzniká od roku 2009 v zemi speciální program, který se jmenoval hipoteca inversa – reverzní hypotéka. Jeho podstatou je, že majitelé nemovitostí ve Španělsku mohou pronajímat své domy bance a dostávat za to dividendy, a to i ve formě doživotní renty.
Jaké typy reverzních hypoték existují ve Španělsku?
Čistá reverzní hypotéka – Hipoteca inversa pura
V praxi je tímto typem hypotéky úvěr zajištěný nemovitostí. Soukromník má například vlastní bydlení, ale potřebuje další finanční prostředky. Jako vlastník nemovitosti může požádat peněžní ústav o získání úvěru zajištěného nemovitostí. Banka mu poskytne úvěr ve výši 50 – 60 % hodnoty nemovitosti a jako záruka na návratnost bude sloužit zastavený byt. Po uplynutí lhůty uvedené ve smlouvě je fyzická osoba povinna vrátit vypůjčené prostředky nebo, není-li příjem, nemovitost prodat na úhradu dluhů. Když vlastník zemře, jeho příbuzní mají právo nemovitost zdědit, ale zároveň jsou povinni úvěr splatit.
Reverzní hypotéka s doživotním odloženým nájemným – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
Obsahuje totiž dva produkty současně: bankovní úvěr zajištěný nemovitostí a doživotní rentu. Zpočátku banka klientovi vystaví standardní úvěr, který se zavazuje splácet. V případě smrti majitele mohou byt spolu s finančními závazky získat jeho dědici. Pokud klient stihne úvěr splatit během svého života, banka mu bude muset vyplatit dividendy: například z bytu v hodnotě 300 000 eur se každý měsíc převede na účet majitele asi 200 eur. A přestože se tato částka nezdá významná, z dlouhodobého hlediska může být příjemným zpestřením vašeho důchodu. Výhodou hypotéky s odloženým nájemným na doživotí je, že dlužník má právo dům užívat po zbytek svého života. Doživotní dividendy navíc podléhají preferenčnímu zdanění. [toto místo]
Reverzní hypotéka s okamžitou doživotní anuitou – Hipoteca inversa con renta vitalicia immediata
Při této variantě klient získá bankovní úvěr, ale veškeré dividendy, na které má ze zajištění nemovitosti nárok, jdou přímo na splacení dříve vydaného úvěru. Po smrti majitele budou muset dědicové uhradit zbývající dluh bance. Pokud klient zcela splatí hypotéku, bude mu úvěrová instituce povinna každý měsíc převádět peněžní náhradu (nájemné) na jeho účet a tak dále až do konce jeho života. Pokud se vlastník nemovitosti dožije dlouhého života, pak po celou dobu jejího života až do konce bude moci pobírat přidělené nájemné a bydlet v tomto domě s využitím vlastnického práva – požívacího práva, z něhož vyplývá právo užívat cizí (v tomto případě bankovní) majetek s právem na přiměřený příjem z něj při zachování jeho integrity, hodnoty a ekonomického účelu. Pokud klient předčasně zemře i bez využití značné části doživotní renty, jeho dědicové stále ztrácejí nárok na tento majetek a budou muset bance vrátit celou půjčenou částku na výplatu renty.
Prodej s právem pobytu – penzion Vivienda
Španělská vláda v této oblasti vypracovala i tak zajímavou možnost, jako je prodej nemovitosti s právem následného pobytu prodávajícího v bytě (užívací právo), je zajištěna i možnost uzavření nájemní smlouvy. V případě, že klient využije užívací právo, dostává peníze a tento majetek může dále užívat do konce života. Po smrti vlastníka nemovitosti bude moci nový vlastník prakticky okamžitě převzít dispoziční právo s nemovitostí. Z dlouhodobého hlediska lze takový obchod považovat za výhodný, protože náklady na pořízení takového bydlení budou výrazně nižší než při běžném nákupu a prodeji. Neví se však, jak dlouho bude muset nový majitel čekat, než bude moci toto bydlení využívat. Cena nemovitosti uváděná v takové transakci se obvykle výrazně liší v závislosti na věku prodávajícího. Pokud mluvíme o velmi starém člověku, který je také osamělý a má nemoci, pak se cena bude co nejvíce blížit tržní ceně, ale stále s dobrou slevou. Pokud prodejce právě odešel do důchodu, pak by pro něj mohl být takový obchod vzhledem k příznivé délce života ve Španělsku – v průměru 82,3 let (2020) – velmi, velmi ziskový. Navíc prodej hlavního bydliště, tzn. trvalé bydliště, u osob starších 65 let nepodléhá dani z kapitálových výnosů (rozdíl mezi kupní a prodejní cenou). Má to pro kupujícího nějaký přínos? Jistě! Například v Barceloně lze podle tohoto scénáře koupit dům v hodnotě 250 000–300 000 eur za 60 000–70 000 eur. Ano, je nepravděpodobné, že se do svého nového domova budete moci v dohledné době přestěhovat, ale jako investice do budoucnosti vašich dětí nebo vnoučat by to mohl být skvělý nápad. Pro dědice prodávajícího nemovitosti není obrázek tak růžový: nebudou moci tuto nemovitost zdědit ani ji koupit za částku určenou majitelem – zcela ztrácejí nárok na tuto nemovitost.
Prodej bez bydliště – Venta de la vivienda
V tomto případě majitel nemovitosti prodá svůj dům a bude se muset přestěhovat k trvalému pobytu na jiné místo. Mohla by to být možnost s dlouhodobým pobytem u blízkých příbuzných, ve vašem vlastním venkovském domě nebo v pečovatelském domě. Majitel ukládá veškeré příjmy z prodeje na bankovní účet. Finanční instituce tyto peníze reinvestuje a spravuje a každý měsíc vyplácí důchodci pevnou částku. Po smrti vlastníka nemovitosti budou moci tyto peníze získat jeho dědicové. Je to tedy další příležitost, jak rozumně využít vydělané peníze z nemovitostí a zajistit si další příjem na celý život. Při prodeji svého bydlení byste však měli pečlivě zvážit, kde nyní budete mít trvalé bydliště. Kupující platí za byt plnou tržní cenu, což prodávajícímu zaručuje dobrý a stabilní nájem. Navíc taková transakce nákupu a prodeje a investice výsledného příjmu do doživotní renty bude prováděna za použití preferenčního zdanění. Jedinou nevýhodou je snad to, že po uzavření obchodu již bývalý majitel nebude moci v tomto domě bydlet a odkázat jej svým dědicům. Tato skutečnost však platí i pro běžné nákupy a prodeje bez použití hypotečních prostředků. Věděli jste o existenci reverzních hypoték ve Španělsku, rádi byste toho využili? Pokud máte nějaké dotazy ohledně reverzních hypoték ve Španělsku, můžete se zeptat našich specialistů.
