Användningen av bolåneprodukter i Spanien är en vanlig praxis vid bostadsköp, både bland lokalbefolkningen och bland utlänningar.
Den första bolåneboomen i landet inträffade på 1970-talet, när man började bygga nya bostadshus i stor skala samt fastigheter kopplade till utvecklingen av turismsektorn. Under denna period började invånare från landsbygdsregioner i stor omfattning flytta till större städer i jakt på högre inkomster och ett bättre liv. Särskilt starkt märktes befolkningstillväxten i städer som Madrid, Barcelona och Bilbao.
Bland de nya stadsborna och investerarna i turistfastigheter uppstod naturligt nog en hög efterfrågan på bostadsköp – och därmed på bolån. Inledningsvis erbjöd byggbolaget och/eller promotorn bostäder till försäljning, och alla kostnader kopplade till köpet låg på köparen.
I avtalen, eller letras para los préstamos hipotecarios – brev om bolån – angavs vanligtvis räntesats, lånets löptid och storleken på månadsbetalningarna, och i registret infördes en condición resolutoria – ett villkor som fastställde när köparen blev fullvärdig ägare till bostaden. I regel innebar detta villkor att hela lånebeloppet skulle betalas i tid och till fullo.
På 1980-talet formades slutligen den uppsättning handlingar som krävdes för att få ett bolån, och en standardiserad avtalsform infördes. Vid genomförandet av affären började man upprätta en notariehandling – escritura notarial.
Under 1990-talet blev bolån oerhört populära, och bankerna tävlade med varandra om att locka nya kunder med låga räntor och andra förmånliga villkor.
Den globala finanskrisen 2006–2014 ledde till en minskad efterfrågan på nya bolån. Senare började dock antalet undertecknade bolåneavtal åter öka, och år 2017 översteg antalet 300 000. Under 2020 registrerades cirka 334 000 bolåneavtal i landet, avsedda för bostadsköp.
I dag påverkas bolånemarknaden av sina egna särskilda faktorer. Spanien genomgår nämligen den allvarligaste demografiska krisen sedan inbördeskriget – detta framgår av en ny rapport från den nationella statistikmyndigheten.
Förra året noterades till exempel det högsta antalet dödsfall och den lägsta födelsetalen sedan 1941. Födelsetalen sjönk med nästan 6 %, vilket fortsätter den nedåtgående trend som pågått det senaste decenniet. Ser man på siffrorna från 2010 och framåt blir bilden ännu mörkare: födelsetalen har minskat med 30 %.
Hur hänger allt detta ihop med bolån, undrar du kanske?
Sambandet är tydligt: på grund av den demografiska krisen bär Spaniens budget en betydande pensionsbörda. Därför infördes 2009 ett särskilt program i landet, kallat hipoteca inversa – omvänt bolån. Tanken är att bostadsägare i Spanien kan ställa sin bostad till bankens förfogande och i utbyte få avkastning, bland annat i form av livslång pension.
Vilka typer av omvända bolån finns i Spanien?
Rent omvänt bolån – Hipoteca inversa pura
I praktiken motsvarar denna typ av bolån ett vanligt lån med bostaden som säkerhet.
Anta till exempel att en privatperson äger en bostad men behöver extra kapital. Som ägare kan personen vända sig till ett finansiellt institut för att få ett lån mot bostaden som pant.
Banken beviljar då ett lån på cirka 50–60 % av bostadens värde, och den pantsatta bostaden fungerar som garanti för återbetalningen.
Efter den tidsperiod som anges i avtalet är låntagaren skyldig att återbetala hela lånet, eller – om inkomster saknas – sälja bostaden för att betala skulden.
Vid ägarens död har de anhöriga rätt att ärva bostaden, men samtidigt övertar de även skyldigheten att betala tillbaka lånet.
Omvänt bolån med uppskjuten livränta – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
I praktiken kombinerar denna modell två produkter: ett banklån med bostaden som säkerhet och en livslång pension. Först beviljar banken ett vanligt lån som kunden åtar sig att återbetala. Vid ägarens död kan bostaden ärvas av hans eller hennes efterkommande, tillsammans med de finansiella förpliktelserna.
Om kunden hinner återbetala lånet under sin livstid blir banken i sin tur skyldig att betala ut en månatlig livränta: för en bostad värd 300 000 euro kan ägaren få omkring 200 euro i månaden. Även om beloppet inte verkar högt kan det på lång sikt vara ett trevligt tillskott till pensionen.
En fördel med omvänt bolån med uppskjuten livränta är att låntagaren har rätt att bo i bostaden under hela sin livstid. Dessutom omfattas livräntan ofta av förmånlig beskattning.
Поможем оформить ипотеку в ИспанииОказываем услуги в Испании по получению ипотеки: осуществляем подбор недвижимости и полную подготовку документов для оформления ипотеки. Вы приобретаете жилье на выгодных условиях. Omvänt bolån med omedelbar livränta – Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata
I detta alternativ får kunden ett banklån, men alla inkomster som genereras med bostaden som säkerhet används direkt för att betala tillbaka det tidigare beviljade lånet.
När ägaren avlider måste arvingarna betala kvarvarande skuld till banken. Om kunden däremot hinner lösa bolånet helt är banken skyldig att betala ut en månatlig ersättning (livränta) till honom eller henne fram till livets slut.
Om bostadsägaren lever länge kan han eller hon under hela livet få den överenskomna livräntan och samtidigt bo kvar i bostaden, med stöd av en nyttjanderätt (usufrukt) som ger rätt att använda någon annans (i detta fall bankens) egendom och tillgodogöra sig avkastningen, under förutsättning att egendomens skick, värde och användningsområde bevaras.
Om kunden dör i förtid, utan att ha hunnit utnyttja en betydande del av livräntan, förlorar arvingarna ändå rätten till bostaden och måste återbetala hela det belopp som låneinstitutet ställt till förfogande för livräntan.
Försäljning med rätt att bo kvar – Vivienda pensión
Den spanska staten har också utvecklat ett intressant alternativ där bostadsägaren säljer sin bostad men behåller rätten att fortsätta bo i den (usufrukt). Det finns dessutom möjlighet att teckna ett hyresavtal. Om kunden utnyttjar sin nyttjanderätt får han eller hon köpeskillingen men kan ändå fortsätta bo i bostaden resten av livet.
Efter ägarens död kan den nye ägaren nästan omedelbart utnyttja sin fulla förfoganderätt över bostaden. På lång sikt kan en sådan affär vara mycket fördelaktig, eftersom priset för bostaden normalt är betydligt lägre än vid en vanlig försäljning. Samtidigt är det omöjligt att i förväg veta hur länge den nye ägaren måste vänta innan han eller hon faktiskt kan flytta in.
Det pris som sätts på bostaden vid denna typ av transaktion varierar i regel kraftigt beroende på säljarens ålder.
Om det rör sig om en mycket äldre person, som dessutom bor ensam och har hälsoproblem, kan priset ligga nära marknadsvärdet, men ändå med en märkbar rabatt.
Om säljaren däremot nyss gått i pension kan en sådan affär, med tanke på den gynnsamma livslängden i Spanien – i genomsnitt 82,3 år (2020) – vara mycket fördelaktig för honom eller henne. Dessutom är försäljning av den huvudsakliga bostaden, dvs. den permanenta bostaden, för personer över 65 år i regel befriad från kapitalvinstskatt (skillnaden mellan köp- och försäljningspris).
Finns det någon vinst även för köparen? Absolut. I Barcelona kan man till exempel, enligt denna modell, köpa en bostad värd 250 000–300 000 euro för 60 000–70 000 euro. Det är sant att du troligen inte kan flytta in i ditt nya hem särskilt snart, men som en långsiktig investering för barn eller barnbarn kan det vara ett utmärkt alternativ.
För säljarens arvingar ser situationen inte lika ljus ut: de kan varken ärva bostaden eller lösa in den för det pris som säljaren har fastställt – de förlorar helt enkelt all rätt till denna bostad.
Försäljning utan rätt att bo kvar – Venta de la vivienda
I detta fall säljer bostadsägaren sin bostad och måste själv permanent flytta till en annan plats. Det kan handla om att bo långvarigt hos nära släktingar, i ett eget fritidshus eller på ett äldreboende.
Hela försäljningsintäkten placeras på ett bankkonto. Finansinstitutet återinvesterar och förvaltar dessa pengar och betalar ut ett fast månadsbelopp till pensionären. Efter bostadsägarens död kan arvingarna få ut de återstående medlen.
Detta är alltså ett ytterligare sätt att på ett klokt sätt använda kapitalet som frigörs ur bostaden och säkerställa en livslång extra inkomst. När du säljer bostaden bör du dock noggrant tänka igenom var din permanenta bostad ska finnas i fortsättningen.
Köparen betalar bostadens fulla marknadsvärde, vilket garanterar säljaren en god och stabil livränta.
En sådan försäljning och investering av försäljningsintäkten i en livränta omfattas dessutom ofta av fördelaktiga skatteregler.
Den enda tydliga nackdelen är kanske att den tidigare ägaren efter affären inte längre kan bo i bostaden eller testamentera den till sina arvingar. Men i praktiken gäller samma sak även vid en vanlig försäljning utan särskilda bolånearrangemang.
Kände du till möjligheten till omvänt bolån i Spanien – och skulle du vilja utnyttja den? Om du har frågor kring omvända bolån i Spanien kan du ställa dem till våra specialister.
