Использование ипотечных продуктов в Испании – распространённая практика при приобретении жилья как среди местного населения, так и среди иностранцев.
Первый ипотечный бум случился в стране в 70-е годы XX века, когда началось активное строительство новых жилых объектов и объектов, связанных с развитием туристического сектора. В этот период жители сельских регионов начали массово переезжать в крупные города в поисках более высоких заработков и лучшей жизни. Особенно сильно пришлось ощутить на себе приток населения таким городам, как Мадрид, Барселона и Бильбао.
Среди новых жителей городов и инвесторов в туристическую недвижимость закономерно возник высокий спрос на покупку жилья, а с ним и на ипотеку. Изначально компания-застройщик и/или промоутер предлагала на продажу жилье и при этом все расходы, связанные с приобретением, брал на себя покупатель.
В договорах, или letras para los préstamos hipotecarios – письмах об ипотечных кредитах, обычно указывались процентная ставка, срок жилищного кредита и размер ежемесячных платежей, а в реестр вносилось condición resolutoria – условие, при котором покупатель становился полноправным владельцем жилья. Как правило, этим условием была своевременная и полная выплата суммы кредита.
В 80-е годы окончательно сформировался набор документов, необходимых для получения ипотеки, а также появилась стандартная форма договора. При заключении сделки стали оформлять нотариальный акт – escritura notarial.
В 90-х годах ипотечные кредиты приобрели огромную популярность, а банки соревновались друг с другом, привлекая всё новых клиентов доступными процентными ставками или другими заманчивыми условиями.
Мировой финансовый кризис 2006-2014 годов вызвал падение спроса на выдачу ипотеки. Однако, затем количество подписанных ипотечных кредитов вновь начало расти и по состоянию на 2017 год превысило 300.000. В 2020 году в стране было зарегистрировано уже около 334.0000 ипотечных договоров, предназначенных для покупки жилья.
Что касается настоящего времени, то на ипотечный рынок влияют свои факторы. Дело в том, что Испания переживает худший демографический кризис со времен Гражданской войны – это следует из данных нового доклада Национального института статистики.
Например, в прошлом году зафиксировано самое большое число смертей и самое низкое число рождений с 1941 года. Падение рождаемости произошло почти на 6%, следуя нисходящей тенденции последнего десятилетия. Если рассматривать данные с 2010 года, то картина выглядит еще печальнее: рождаемость понизилась на 30%.
Как всё это связано с ипотекой, спросите вы?
А взаимосвязь имеется: ввиду демографического кризиса, на бюджет Испании легла значительная пенсионная нагрузка. В связи с этим, с 2009 года в стране была создана специальная программа, которая получила называние hipoteca inversa – обратная ипотека. Суть её такова, что владельцы недвижимости в Испании могут сдавать свое жилье банку и получать за это дивиденды, в том числе в виде пожизненной ренты.
Какие виды обратной ипотеки существуют в Испании?
Чистая обратная ипотека – Hipoteca inversa pura
На практике этот вид ипотеки представляет собой кредит под залог недвижимости.
Например, частное лицо имеет собственное жилье, но ему требуются дополнительные средства. Как собственник недвижимости, он может обратиться в финансовое учреждение для оформления кредита под имущественный залог.
Банк выделяет ему ссуду в размере 50-60% от стоимости недвижимости, а в качестве гарантии возврата будет выступать заложенная квартира.
Спустя указанный в договоре срок, частное лицо обязано вернуть заимствованные денежные средства, либо, при отсутствии доходов, продать эту недвижимость, чтобы рассчитаться с долгами.
При наступлении смерти собственника, его родственники имеют право наследовать жилье, но, вместе с этим, на них накладываются обязательства по выплате кредита.
Обратная ипотека с отсроченной арендной платой пожизненно – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
Фактически, она включает одновременно два продукта: банковскую ссуду под залог недвижимости и пожизненную ренту. Вначале банк выдает клиенту стандартный кредит, который он обязуется выплатить. При наступлении смерти собственника, квартиру могут получить его наследники наряду с финансовыми обязательствами.
Если клиент успеет выплатить кредит при жизни, то банк должен будет выплачивать ему дивиденды: так, с квартиры, стоимостью 300.000 евро, каждый месяц на счет владельца недвижимости будет поступать порядка 200 евро. И, хотя такая сумма не выглядит значительной, но в долгосрочной перспективе это может быть приятной прибавкой к пенсии.
Преимуществом ипотеки с отсроченной арендной платой пожизненно является то, что заемщик имеет право пользоваться жильем на протяжении всей своей жизни. Кроме того, пожизненные дивиденды попадают под льготное налогообложение.
Поможем оформить ипотеку в ИспанииОказываем услуги в Испании по получению ипотеки: осуществляем подбор недвижимости и полную подготовку документов для оформления ипотеки. Вы приобретаете жилье на выгодных условиях. Обратная ипотека с немедленной пожизненной рентой – Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata
В этом варианте клиент получает банковский заём, но все дивиденды, которые ему полагаются под залог недвижимости, идут напрямую на погашение выданного ранее кредита.
При наступлении смерти собственника, наследники должны будут выплатить банку остаток долга. Если же клиент полностью погашает ипотеку, кредитная организация будет обязана переводить на его счёт денежное вознаграждение (ренту) каждый месяц и так до конца его жизни.
Если владелец недвижимости проживёт долгую жизнь, то на всём её протяжении и до конца, он сможет получать назначенную ренту и проживать в этом доме, используя вещное право – узуфрукт, подразумевающее право использования чужого (в данном случае – банковского) имущества с правом присвоения доходов от него, при условии поддержания его целостности, ценности и хозяйственного назначения.
Если клиент умирает раньше срока, даже не использовав значительную часть пожизненной ренты, то его наследники всё равно теряют право на эту недвижимость и будут должны возвратить банку всю сумму, заимствованную для выплаты ренты.
Продажа с правом проживания – Vivienda pensión
Правительство Испании в сфере также разработало такую интересную опцию, как продажа недвижимости с правом последующего проживания продавца в квартире (узуфрукт), предоставляется также возможность заключения арендного договора. Если клиент воспользуется правом узуфруктуария, то он получает деньги и может продолжать пользоваться этим жильем до конца своей жизни.
После наступления смерти владельца недвижимости, новый собственник сможет вступить в право распоряжения жильем практически сразу. При долгосрочном рассмотрении, такую сделку можно считать выгодной, ведь стоимость приобретения такого жилья будет значительно ниже, чем при обычной купле-продаже. Однако, неизвестно, сколько времени новому владельцу придется подождать, прежде чем он сможет воспользоваться этим жильём.
Стоимость недвижимости, указываемая при такой сделке, обычно значительно варьируется в зависимости от возраста продавца.
Если речь идёт об очень пожилом человеке, к тому же одиноком и имеющим заболевания, то цена будет максимально приближена к рыночной, но всё же идущая с хорошим дисконтом.
Если же продавец едва вышел на пенсию, то, учитывая благоприятную продолжительность жизни в Испании – в среднем, 82,3 года (2020 г.) – такая сделка для него может быть очень и очень выгодной. Кроме того, продажа основного жилья, т.е. места постоянного проживания, для лиц старше 65 лет не облагается налогом на прирост капитала (разница между стоимостью покупки и продажи).
А есть ли выгода для покупателя? Конечно! В Барселоне, например, жильё стоимостью 250.000 – 300.000 евро по такому сценарию можно приобрести за 60.000 – 70.000 евро. Да, вы вряд ли сможете скоро въехать в свой новый дом, но в качестве инвестиции в будущее детей или внуков – это может стать отличной идеей.
Для наследников продавца недвижимости картина не такая радужная: получить это жильё в наследство или выкупить его за указанную собственником сумму не получится – они полностью теряют право на это жилье.
Продажа без проживания – Venta de la vivienda
В данном случае владелец недвижимости продает своё жильё, а сам должен будет переехать в другое место на постоянное проживание. Это может быть вариант с долгосрочным пребыванием у близких родственников, в собственном дачном доме или же в доме престарелых.
Весь полученный от продажи доход, владелец размещает на банковском счёте. Финансовая организация реинвестирует и управляет этими деньгами, выплачивая пенсионеру ежемесячно фиксированную сумму. После смерти владельца недвижимости, его наследники смогут получить эти деньги.
Таким образом, это еще одна возможность грамотно использовать деньги, полученные от недвижимости, и обеспечить себя пожизненным дополнительным доходом. Правда, продавая жилье, стоит тщательно продумать, где теперь будет место вашего постоянного проживания.
Покупатель выплачивает полную рыночную стоимость за квартиру, что гарантирует продавцу хорошую и стабильную ренту.
Причём, подобная сделка купли-продажи и вложение полученного дохода в пожизненную ренту будет осуществляться с применением льготного налогообложения.
Единственный минус, пожалуй, в том то, что после заключения сделки бывший собственник не сможет больше проживать в этом доме и завещать его наследникам. Впрочем, данный факт действует и при обычной купле-продаже без привлечения ипотечных средств.
А вы знали про существование обратной ипотеки в Испании, хотели бы воспользоваться? Если у вас остались вопросы по поводу обратной ипотеки в Испании, вы можете задать их нашим специалистам.
