Korzystanie z produktów hipotecznych w Hiszpanii jest powszechną praktyką przy zakupie mieszkań, zarówno wśród miejscowej ludności, jak i wśród obcokrajowców. Pierwszy boom na kredyty hipoteczne nastąpił w kraju w latach 70. XX wieku, kiedy rozpoczęto aktywną budowę nowych obiektów mieszkaniowych i obiektów związanych z rozwojem sektora turystycznego. W tym okresie mieszkańcy wsi zaczęli masowo przenosić się do dużych miast w poszukiwaniu wyższych zarobków i lepszego życia. Miasta takie jak Madryt, Barcelona i Bilbao zostały szczególnie dotknięte napływem ludności. Wśród nowych mieszkańców miast i inwestorów w nieruchomości turystyczne w sposób naturalny powstał wysoki popyt na zakup mieszkań, a wraz z nim na kredyty hipoteczne. Początkowo deweloper i/lub promotor oferował mieszkania do sprzedaży, a jednocześnie wszystkie koszty związane z przejęciem ponosił kupujący. Listy hipoteczne, zwane też letras para los préstamos hipotecarios, zwykle określały stopę procentową, okres kredytowania i miesięczne raty, a także zawierały condición resolutoria, warunek, zgodnie z którym nabywca stał się pełnoprawnym właścicielem domu. Z reguły warunkiem tym była terminowa i pełna spłata kwoty kredytu. 
W latach 80. ostatecznie ukształtował się komplet dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu hipotecznego , pojawił się też standardowy wzór umowy. Na zakończenie transakcji przystąpili do sporządzania aktu notarialnego – escritura notarialna. W latach 90. ogromną popularnością cieszyły się kredyty hipoteczne, a banki konkurowały ze sobą, pozyskując nowych klientów przystępnym oprocentowaniem lub innymi kuszącymi warunkami. Światowy kryzys finansowy lat 2006-2014 spowodował spadek popytu na kredyty hipoteczne. Jednak wtedy liczba podpisanych kredytów hipotecznych zaczęła ponownie rosnąć i od 2017 r. przekroczyła 300 tys. W 2020 roku w kraju zarejestrowano już około 334 000 umów o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Jak na razie na rynek kredytów hipotecznych mają wpływ własne czynniki. Faktem jest, że Hiszpania przeżywa najgorszy kryzys demograficzny od czasów wojny domowej, jak wynika z nowego raportu Narodowego Instytutu Statystycznego. Na przykład w ubiegłym roku odnotowano najwyższą liczbę zgonów i najmniejszą liczbę urodzeń od 1941 roku. Wskaźnik urodzeń spadł o prawie 6%, podążając za spadkową tendencją z ostatniej dekady. Jeśli weźmiemy pod uwagę dane z 2010 roku, obraz wygląda jeszcze smutniej: wskaźnik urodzeń spadł o 30%. Pytasz, jak to wszystko ma się do kredytów hipotecznych? I jest korelacja: z powodu kryzysu demograficznego hiszpański budżet spadł na znaczne obciążenia emerytalne. W związku z tym od 2009 roku tworzony jest w kraju specjalny program, który nazwano hipoteca inversa – hipoteka odwrócona. Jego istotą jest to, że właściciele nieruchomości w Hiszpanii mogą wynajmować swoje domy bankowi i otrzymywać z tego tytułu dywidendy, w tym w formie dożywotniej renty.
Jakie rodzaje odwróconych kredytów hipotecznych istnieją w Hiszpanii?
Odwrócona hipoteka netto – Hipoteca inversa pura
W praktyce ten rodzaj hipoteki to pożyczka pod zastaw nieruchomości. Na przykład osoba prywatna ma własne mieszkanie, ale potrzebuje dodatkowych środków. Jako właściciel nieruchomości może wystąpić do instytucji finansowej o pożyczkę pod zastaw nieruchomości. Bank udziela mu kredytu w wysokości 50-60% wartości nieruchomości, a obciążone hipoteką mieszkanie będzie gwarantem zwrotu. Po upływie określonego w umowie terminu osoba prywatna jest zobowiązana do zwrotu pożyczonych środków lub, w przypadku braku dochodów, do sprzedaży tej nieruchomości w celu spłaty długów. Po śmierci właściciela, jego bliscy mają prawo do dziedziczenia mieszkania, ale jednocześnie podlegają obowiązkowi spłaty kredytu.
Odwrócony kredyt hipoteczny z odroczonym czynszem na całe życie – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
W rzeczywistości zawiera jednocześnie dwa produkty: kredyt bankowy pod zastaw nieruchomości oraz dożywotnią rentę. Najpierw bank udziela klientowi standardowej pożyczki, którą zobowiązuje się spłacić. Po śmierci właściciela mieszkanie może otrzymać jego spadkobiercy wraz ze zobowiązaniami finansowymi. Jeśli klientowi uda się spłacić kredyt w ciągu swojego życia, to bank będzie musiał wypłacać mu dywidendy: na przykład z mieszkania o wartości 300 000 euro co miesiąc na konto właściciela nieruchomości będzie przelewane około 200 euro. I choć kwota ta nie wygląda na znaczną, to na dłuższą metę może być miłym dodatkiem do emerytury. Zaletą kredytu hipotecznego z odroczonym czynszem na całe życie jest to, że kredytobiorca ma prawo do korzystania z mieszkania przez całe życie. Ponadto dywidendy dożywotnie podlegają preferencyjnemu opodatkowaniu. [to miejsce]
Odwrócony kredyt hipoteczny z natychmiastową rentą – Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata
W tej opcji klient otrzymuje kredyt bankowy, ale wszystkie dywidendy, na których polega zabezpieczenie nieruchomości, trafiają bezpośrednio na spłatę wcześniej udzielonego kredytu. Po śmierci właściciela spadkobiercy będą musieli spłacić bankowi resztę długu. Jeżeli klient spłaci kredyt hipoteczny w całości, instytucja kredytowa będzie zobowiązana do comiesięcznego przelewania na jego konto nagrody pieniężnej (czynszu) i tak dalej, aż do końca jego życia. Jeżeli właściciel nieruchomości żyje długo, to przez całą jej długość i do końca będzie mógł otrzymywać przydzielony czynsz i mieszkać w tym domu korzystając z prawa własności – użytkowania, co implikuje prawo do korzystania z cudzego Mienie (w tym przypadku bankowe) z prawem do odpowiedniego dochodu z niego, pod warunkiem zachowania jego integralności, wartości i ekonomicznego przeznaczenia. Jeśli klient umrze przedwcześnie, nawet bez wykorzystania znacznej części dożywotniej renty, to jego spadkobiercy nadal tracą prawo do tego majątku i będą musieli zwrócić bankowi całą pożyczoną kwotę na spłatę renty.
Sprzedaż z prawem pobytu – Emerytura Vivienda
Hiszpański rząd opracował również tak ciekawą opcję w zakresie sprzedaży nieruchomości z prawem późniejszego zamieszkania sprzedającego w mieszkaniu (użytkowania), istnieje również możliwość zawarcia umowy najmu. Jeżeli klient korzysta z prawa użytkowania, to otrzymuje pieniądze i może korzystać z tego mieszkania do końca życia. Po śmierci właściciela nieruchomości nowy właściciel będzie mógł niemal natychmiast przejąć kontrolę nad nieruchomością. W dłuższej perspektywie taką transakcję można uznać za opłacalną, ponieważ koszt nabycia takiego mieszkania będzie znacznie niższy niż przy regularnej sprzedaży. Nie wiadomo jednak, jak długo nowy właściciel będzie musiał czekać, zanim będzie mógł korzystać z tej nieruchomości. Wartość nieruchomości podana w takiej transakcji zwykle znacznie się różni w zależności od wieku sprzedającego. Jeśli mówimy o bardzo starszej osobie, która też jest samotna i choruje, to cena będzie jak najbardziej zbliżona do ceny rynkowej, ale nadal będzie z dobrym rabatem. Jeśli sprzedawca ledwo przeszedł na emeryturę, to biorąc pod uwagę korzystną średnią długość życia w Hiszpanii – średnio 82,3 lat (2020) – taka transakcja może być dla niego bardzo, bardzo opłacalna. Dodatkowo sprzedaż obudowy głównej tj. miejsce stałego zamieszkania, dla osób powyżej 65 roku życia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych (różnica między wartością kupna i sprzedaży). Czy jest korzyść dla kupującego? Oczywiście! Na przykład w Barcelonie mieszkania o wartości 250 000 – 300 000 euro można w tym scenariuszu kupić za 60 000 – 70 000 euro. Tak, możesz nie być w stanie wkrótce wprowadzić się do nowego domu, ale jako inwestycja w przyszłość swoich dzieci lub wnuków może to być świetny pomysł. Dla spadkobierców sprzedawcy nieruchomości obraz nie jest tak różowo: odziedziczenie tej nieruchomości lub wykupienie jej na kwotę określoną przez właściciela nie będzie działać – całkowicie tracą prawo do tej nieruchomości.
Sprzedaż bez zakwaterowania – Venta de la vivienda
W takim przypadku właściciel nieruchomości sprzedaje swój dom i będzie musiał przenieść się w inne miejsce na pobyt stały. Może to być opcja długoterminowego pobytu z bliskimi krewnymi, we własnym domu na wsi lub w domu opieki. Cały dochód uzyskany ze sprzedaży właściciel umieszcza na koncie bankowym. Instytucja finansowa reinwestuje i zarządza tymi pieniędzmi, płacąc emerytowi stałą miesięczną kwotę. Po śmierci właściciela nieruchomości pieniądze te będą mogli otrzymać jego spadkobiercy. Jest to więc kolejna okazja, by mądrze wykorzystać pieniądze otrzymane z nieruchomości i zapewnić sobie dożywotni dochód. To prawda, że sprzedając mieszkanie, powinieneś dokładnie rozważyć, gdzie będzie teraz twoje miejsce stałego zamieszkania. Kupujący płaci za mieszkanie pełną wartość rynkową, co gwarantuje sprzedającemu dobry i stabilny czynsz. Co więcej, taka transakcja kupna-sprzedaży oraz lokowanie dochodów uzyskanych w dożywocie będą realizowane z wykorzystaniem preferencyjnego opodatkowania. Jedynym minusem może być to, że po sfinalizowaniu transakcji były właściciel nie będzie już mógł mieszkać w tym domu i przekazać go swoim spadkobiercom. Fakt ten dotyczy jednak również zwykłego kupna i sprzedaży bez zaangażowania funduszy hipotecznych. Czy wiesz o istnieniu odwróconych kredytów hipotecznych w Hiszpanii, czy chciałbyś z nich skorzystać? Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące odwróconych kredytów hipotecznych w Hiszpanii, możesz zwrócić się do naszych specjalistów.
