L'utilisation de produits hypothécaires en Espagne est une pratique courante dans l'achat d'un logement, tant parmi la population locale que parmi les étrangers. Le premier boom hypothécaire s'est produit dans le pays dans les années 70 du XXe siècle, lorsque la construction active de nouvelles installations résidentielles et d'installations liées au développement du secteur du tourisme a commencé. Au cours de cette période, les habitants des zones rurales ont commencé à se déplacer en masse vers les grandes villes à la recherche de salaires plus élevés et d'une vie meilleure. Des villes comme Madrid, Barcelone et Bilbao ont été particulièrement touchées par l'afflux de population. Parmi les nouveaux habitants des villes et les investisseurs dans l'immobilier touristique, une forte demande d'achat de logements s'est naturellement manifestée, et avec elle, d'hypothèques. Initialement, le promoteur et/ou le promoteur proposaient des logements à vendre, et en même temps, tous les frais liés à l'acquisition étaient à la charge de l'acheteur. Les lettres hypothécaires, ou letras para los préstamos hipotecarios, indiquaient généralement le taux d'intérêt, la durée du prêt et les paiements mensuels, et incluaient une condición resolutoria, une condition en vertu de laquelle l'acheteur devenait le plein propriétaire de la maison. En règle générale, cette condition était le paiement intégral et en temps voulu du montant du prêt. 
Dans les années 80, l'ensemble des documents requis pour obtenir une hypothèque a finalement été formé, et un formulaire type du contrat est également apparu. À la conclusion de la transaction, ils ont commencé à rédiger un acte notarié – escritura notarial. Dans les années 1990, les prêts hypothécaires sont devenus extrêmement populaires et les banques se sont fait concurrence, attirant de nouveaux clients avec des taux d'intérêt abordables ou d'autres conditions alléchantes. La crise financière mondiale de 2006-2014 a provoqué une baisse de la demande de prêts hypothécaires. Cependant, le nombre de prêts hypothécaires signés a recommencé à augmenter et à partir de 2017, il a dépassé les 300 000. En 2020, environ 334.0000 accords hypothécaires étaient déjà enregistrés dans le pays pour l'achat d'un logement. Pour l'instant, le marché hypothécaire est influencé par ses propres facteurs. Le fait est que l'Espagne traverse la pire crise démographique depuis la guerre civile, selon un nouveau rapport de l'Institut national de la statistique. Par exemple, l'année dernière a enregistré le plus grand nombre de décès et le plus faible nombre de naissances depuis 1941. Le taux de natalité a chuté de près de 6 %, suivant la tendance à la baisse de la dernière décennie. Si l'on considère les données de 2010, le tableau est encore plus triste : le taux de natalité a chuté de 30 %. Comment tout cela se rapporte-t-il aux hypothèques, demandez-vous? Et il y a une corrélation : en raison de la crise démographique, une charge importante des retraites a pesé sur le budget espagnol. À cet égard, depuis 2009, un programme spécial a été créé dans le pays, appelé hipoteca inversa – prêt hypothécaire inversé. Son essence est telle que les propriétaires immobiliers en Espagne peuvent louer leurs maisons à la banque et recevoir des dividendes pour cela, y compris sous la forme d'une rente viagère.
Quels types de prêts hypothécaires inversés existent en Espagne ?
Hypothèque inversée nette – Hipoteca inversa pura
En pratique, ce type de prêt hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier. Par exemple, un particulier a son propre logement, mais il a besoin de fonds supplémentaires. En tant que propriétaire d'un bien immobilier, il peut demander à une institution financière un prêt garanti par la propriété. La banque lui accorde un prêt d'un montant de 50 à 60% de la valeur de la propriété, et l'appartement hypothéqué servira de garantie de rendement. Après la période spécifiée dans le contrat, une personne privée est tenue de restituer les fonds empruntés ou, en l'absence de revenus, de vendre ce bien afin de rembourser ses dettes. Au décès du propriétaire, ses proches ont le droit d'hériter du logement, mais en même temps, ils sont soumis à des obligations de remboursement du prêt.
Hypothèque inversée avec loyer différé viager – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
En fait, il comprend deux produits à la fois : un prêt bancaire garanti par un bien immobilier et une rente viagère. Premièrement, la banque accorde un prêt standard au client, qu'il s'engage à rembourser. Au décès du propriétaire, l'appartement peut être reçu par ses héritiers, assorti d'obligations financières. Si le client parvient à rembourser le prêt de son vivant, alors la banque devra lui verser des dividendes : par exemple, à partir d'un appartement d'une valeur de 300 000 euros, environ 200 euros seront crédités sur le compte du propriétaire tous les mois. Et, bien que ce montant ne semble pas important, mais à long terme, cela peut être un bon ajout à la pension. L'avantage d'un crédit immobilier avec un loyer différé à vie est que l'emprunteur a le droit d'utiliser le logement toute sa vie. De plus, les dividendes viagers sont soumis à une imposition préférentielle. [cet endroit]
Hypothèque inversée avec rente immédiate – Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata
Dans cette option, le client reçoit un prêt bancaire, mais tous les dividendes sur lesquels il compte sur la sécurité de l'immobilier vont directement au remboursement du prêt précédemment émis. Au décès du propriétaire, les héritiers devront payer le reste de la dette à la banque. Si le client rembourse intégralement l'hypothèque, l'établissement de crédit sera obligé de transférer la récompense en espèces (loyer) sur son compte tous les mois et ainsi de suite jusqu'à la fin de sa vie. Si le propriétaire d'un bien immobilier vit longtemps, alors pendant toute sa durée et jusqu'à la fin, il pourra percevoir le loyer attribué et vivre dans cette maison en utilisant un droit de propriété – l'usufruit, qui implique le droit d'utiliser le bien de quelqu'un d'autre (dans ce cas, banque) propriété avec le droit d'en tirer un revenu approprié, à condition que son intégrité, sa valeur et son objectif économique soient maintenus. Si le client décède prématurément, sans même utiliser une partie significative de la rente viagère, alors ses héritiers perdent tout de même le droit à ce bien et devront restituer à la banque la totalité de la somme empruntée pour payer la rente.
Vente avec droit de séjour – Pension Vivienda
Le gouvernement espagnol a également développé une option aussi intéressante dans le domaine que la vente d'un bien immobilier avec droit à la résidence ultérieure du vendeur dans l'appartement (usufruit), il existe également la possibilité de conclure un bail. Si le client utilise le droit d'usufruitier, alors il reçoit de l'argent et peut continuer à utiliser ce logement pour le reste de sa vie. Après le décès du propriétaire, le nouveau propriétaire pourra prendre le contrôle de la propriété presque immédiatement. À long terme, une telle transaction peut être considérée comme rentable, car le coût d'acquisition d'un tel logement sera bien inférieur à celui d'une vente régulière. Cependant, on ne sait pas combien de temps le nouveau propriétaire devra attendre avant de pouvoir utiliser cette propriété. La valeur de la propriété citée dans une telle transaction varie généralement considérablement en fonction de l'âge du vendeur. Si nous parlons d'une personne très âgée, qui est également seule et qui a des maladies, alors le prix sera aussi proche que possible du prix du marché, mais toujours avec une bonne remise. Si le vendeur a à peine pris sa retraite, alors, compte tenu de l'espérance de vie favorable en Espagne – une moyenne de 82,3 ans (2020) – une telle transaction pour lui peut être très, très rentable. De plus, la vente du logement principal, c'est-à-dire. lieu de résidence permanente, pour les personnes de plus de 65 ans n'est pas soumis à l'impôt sur les plus-values (la différence entre la valeur d'achat et de vente). Y a-t-il un avantage pour l'acheteur ? Certainement! À Barcelone, par exemple, un logement d'une valeur de 250 000 à 300 000 euros peut être acheté pour 60 000 à 70 000 euros dans ce scénario. Oui, vous ne pourrez peut-être pas emménager dans votre nouvelle maison bientôt, mais en tant qu'investissement dans l'avenir de vos enfants ou petits-enfants, cela peut être une excellente idée. Pour les héritiers du vendeur immobilier, le tableau n'est pas si rose : il ne fonctionnera pas d'hériter de cette propriété ou de la racheter pour le montant indiqué par le propriétaire – ils perdent complètement le droit à cette propriété.
Vente sans hébergement – Venta de la vivienda
Dans ce cas, le propriétaire vend sa maison et il devra déménager dans un autre lieu de résidence permanente. Cela peut être une option avec un séjour de longue durée chez des parents proches, dans votre propre maison de campagne ou dans une maison de retraite. Tous les revenus provenant de la vente, le propriétaire place sur un compte bancaire. L'institution financière réinvestit et gère cet argent en versant un montant mensuel fixe au retraité. Après le décès du propriétaire, ses héritiers pourront percevoir cet argent. Ainsi, c'est une autre occasion d'utiliser à bon escient l'argent reçu de l'immobilier et de vous procurer un revenu supplémentaire à vie. Certes, lors de la vente d'un logement, vous devez soigneusement déterminer où se trouvera désormais votre lieu de résidence permanente. L'acheteur paie la pleine valeur marchande de l'appartement, ce qui garantit au vendeur un loyer bon et stable. De plus, une telle opération de vente et d'achat et l'investissement des revenus perçus en rente viagère seront réalisés avec l'utilisation d'une fiscalité préférentielle. Le seul point négatif, peut-être, est qu'après la conclusion de la transaction, l'ancien propriétaire ne pourra plus habiter cette maison et la léguer à ses héritiers. Cependant, ce fait s'applique également à l'achat et à la vente ordinaires sans l'intervention de fonds hypothécaires. Connaissiez-vous l'existence des hypothèques inversées en Espagne, aimeriez-vous les utiliser ? Si vous avez des questions sur les prêts hypothécaires inversés en Espagne, vous pouvez vous adresser à nos spécialistes.
