Der Einsatz von Hypothekenprodukten ist in Spanien sowohl bei der einheimischen Bevölkerung als auch bei Ausländern eine gängige Praxis beim Immobilienkauf. Der erste Hypothekenboom ereignete sich im Land in den 70er Jahren des 20. Jahrhunderts, als mit dem aktiven Bau neuer Wohnimmobilien und Einrichtungen im Zusammenhang mit der Entwicklung des Tourismussektors begonnen wurde. In dieser Zeit begannen die Bewohner ländlicher Regionen auf der Suche nach höherem Einkommen und einem besseren Leben massenhaft in die Großstädte zu ziehen. Städte wie Madrid, Barcelona und Bilbao bekamen den Bevölkerungszuzug besonders stark zu spüren. Unter neuen Stadtbewohnern und Investoren in touristische Immobilien besteht naturgemäß eine hohe Nachfrage nach dem Kauf von Wohnraum und damit nach einer Hypothek. Zunächst bot der Bauträger und/oder Bauträger Wohnraum zum Verkauf an und alle mit dem Erwerb verbundenen Kosten wurden vom Käufer getragen. In den Verträgen, oder letras para los préstamos hipotecarios – Briefe über Hypothekendarlehen, wurden in der Regel der Zinssatz, die Laufzeit des Wohnungsbaudarlehens und die Höhe der monatlichen Zahlungen festgelegt, und die condición resolutoria wurde in das Register eingetragen – eine Bedingung, unter der der Käufer wurde der vollständige Eigentümer des Hauses. Voraussetzung hierfür war in der Regel die rechtzeitige und vollständige Zahlung des Kreditbetrages. 
In den 80er Jahren wurden schließlich die für den Erhalt einer Hypothek erforderlichen Unterlagen erstellt und es erschien auch ein Standardvertrag. Beim Abschluss einer Transaktion begannen sie mit der Ausarbeitung einer notariellen Urkunde – escritura notarial. In den 1990er Jahren erfreuten sich Hypothekendarlehen großer Beliebtheit und die Banken konkurrierten miteinander, immer mehr Kunden mit günstigen Zinsen oder anderen attraktiven Konditionen anzulocken. Die globale Finanzkrise von 2006 bis 2014 führte zu einem Rückgang der Nachfrage nach Hypotheken. Doch dann begann die Zahl der unterzeichneten Hypothekendarlehen wieder zu steigen und lag 2017 bei über 300.000. Im Jahr 2020 wurden im Land rund 334.0000 Hypothekenverträge zum Erwerb von Wohneigentum registriert. Derzeit wird der Hypothekenmarkt von seinen eigenen Faktoren beeinflusst. Tatsache ist, dass Spanien laut einem neuen Bericht des Nationalen Statistikinstituts die schlimmste demografische Krise seit dem Bürgerkrieg erlebt. Beispielsweise wurden im vergangenen Jahr die höchsten Sterbefälle und die niedrigsten Geburtenzahlen seit 1941 verzeichnet. Die Geburtenrate sank um fast 6 % und folgte damit dem Abwärtstrend des letzten Jahrzehnts. Betrachtet man die Daten seit 2010, sieht das Bild noch trauriger aus: Die Geburtenrate ist um 30 % gesunken. Wie hängt das alles mit einer Hypothek zusammen, fragen Sie sich? Und es gibt einen Zusammenhang: Aufgrund der demografischen Krise ist der spanische Haushalt mit einer erheblichen Rentenlast belastet. In diesem Zusammenhang wurde im Land seit 2009 ein spezielles Programm mit dem Namen hipoteca inversa – Reverse Mortgage – geschaffen. Der Kern besteht darin, dass Immobilieneigentümer in Spanien ihre Häuser an eine Bank vermieten und dafür Dividenden erhalten können, auch in Form einer lebenslangen Rente.
Welche Arten von Umkehrhypotheken gibt es in Spanien?
Reine Umkehrhypothek – Hipoteca inversa pura
In der Praxis handelt es sich bei dieser Art von Hypothek um ein durch Immobilien besichertes Darlehen. Zum Beispiel hat eine Privatperson ein eigenes Zuhause, benötigt aber zusätzliche Mittel. Als Immobilieneigentümer kann er bei einem Finanzinstitut den Erhalt eines grundstücksbesicherten Darlehens beantragen. Die Bank stellt ihm ein Darlehen in Höhe von 50-60 % des Immobilienwertes zur Verfügung und die verpfändete Wohnung dient als Renditegarantie. Nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Frist ist die Privatperson verpflichtet, die geliehenen Mittel zurückzugeben oder, wenn kein Einkommen erzielt wird, diese Immobilie zu verkaufen, um die Schulden zu begleichen. Nach dem Tod des Eigentümers haben seine Angehörigen das Recht, die Immobilie zu erben, unterliegen jedoch gleichzeitig der Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens.
Umkehrhypothek mit aufgeschobener Miete auf Lebenszeit – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
Tatsächlich umfasst es zwei Produkte gleichzeitig: einen durch Immobilien besicherten Bankkredit und eine lebenslange Rente. Zunächst gewährt die Bank dem Kunden einen Standardkredit, zu dessen Rückzahlung er sich verpflichtet. Nach dem Tod des Eigentümers können dessen Erben die Wohnung samt finanziellen Verpflichtungen erhalten. Gelingt es dem Kunden, den Kredit zu Lebzeiten zurückzuzahlen, muss ihm die Bank Dividenden auszahlen: Beispielsweise werden von einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro jeden Monat etwa 200 Euro auf das Konto des Immobilieneigentümers überwiesen. Und obwohl dieser Betrag nicht nennenswert erscheint, kann er auf lange Sicht eine angenehme Rentenerhöhung sein. Der Vorteil einer lebenslangen Hypothek mit gestundeter Miete besteht darin, dass der Kreditnehmer das Recht hat, die Immobilie ein Leben lang zu nutzen. Darüber hinaus unterliegen lebenslange Dividenden einer Vorzugsbesteuerung. [dieser Ort]
Umkehrhypothek mit sofortiger lebenslanger Rente – Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata
Bei dieser Option erhält der Kunde ein Bankdarlehen, alle Dividenden, die ihm aus der Immobiliensicherheit zustehen, fließen jedoch direkt in die Rückzahlung des zuvor gewährten Darlehens. Nach dem Tod des Eigentümers müssen die Erben den Restbetrag der Schulden an die Bank begleichen. Wenn der Kunde die Hypothek vollständig zurückzahlt, ist das Kreditinstitut verpflichtet, jeden Monat Geld (Miete) auf sein Konto zu überweisen und so weiter bis zu seinem Lebensende. Wenn der Eigentümer der Immobilie ein langes Leben führt, kann er während seiner gesamten Lebensdauer und bis zum Ende die zugewiesene Miete erhalten und in diesem Haus wohnen, indem er das Eigentumsrecht nutzt – den Nießbrauch, der das Nutzungsrecht für jemanden impliziert das Eigentum eines anderen (in diesem Fall der Bank) mit dem Recht, daraus Einkünfte zu erzielen, vorbehaltlich der Wahrung seiner Integrität, seines Wertes und seines wirtschaftlichen Zwecks. Verstirbt der Kunde vorzeitig, ohne auch nur einen wesentlichen Teil der Leibrente in Anspruch genommen zu haben, verlieren seine Erben dennoch das Recht auf diese Immobilie und müssen den gesamten zur Begleichung der Rente geliehenen Betrag an die Bank zurückzahlen.
Verkauf mit Wohnrecht – Vivienda-Rente
Die spanische Regierung hat auch eine so interessante Option entwickelt, dass der Verkauf von Immobilien mit dem Recht des Verkäufers auf späteren Aufenthalt in der Wohnung (Nießbrauch) vorgesehen ist; Macht der Kunde vom Nießbrauchsrecht Gebrauch, erhält er Geld und kann diese Wohnung für den Rest seines Lebens weiter nutzen. Nach dem Tod des Eigentümers der Immobilie kann der neue Eigentümer fast sofort das Recht übernehmen, über die Wohnung zu verfügen. Bei langfristiger Betrachtung kann ein solches Geschäft als rentabel angesehen werden, da die Kosten für den Kauf einer solchen Wohnung deutlich niedriger sein werden als bei einem regulären Kauf und Verkauf. Es ist jedoch nicht bekannt, wie lange der neue Eigentümer warten muss, bis er diese Wohnung nutzen kann. Der Wert der bei einer solchen Transaktion angebotenen Immobilie schwankt in der Regel erheblich, abhängig vom Alter des Verkäufers. Wenn es sich um eine sehr ältere Person handelt, die zudem einsam ist und Krankheiten hat, dann wird der Preis so nah wie möglich am Marktpreis liegen, aber immer noch mit einem guten Rabatt. Wenn der Verkäufer gerade erst im Ruhestand ist, kann ein solches Geschäft angesichts der günstigen Lebenserwartung in Spanien von durchschnittlich 82,3 Jahren (2020) für ihn sehr, sehr profitabel sein. Darüber hinaus ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes, d.h. Orte mit ständigem Wohnsitz, für Personen über 65 Jahre unterliegen nicht der Kapitalertragsteuer (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufskosten). Gibt es einen Vorteil für den Käufer? Sicherlich! In Barcelona beispielsweise können in diesem Szenario Wohnungen im Wert von 250.000 – 300.000 Euro für 60.000 – 70.000 Euro erworben werden. Ja, es ist unwahrscheinlich, dass Sie in naher Zukunft in Ihr neues Zuhause einziehen können, aber als Investition in die Zukunft Ihrer Kinder oder Enkel könnte es eine tolle Idee sein. Für die Erben des Immobilienverkäufers sieht das Bild nicht so rosig aus: Sie können diese Wohnung nicht erben oder für den vom Eigentümer festgelegten Betrag kaufen – sie verlieren vollständig das Recht auf diese Wohnung.
Verkauf ohne Unterkunft – Venta de la vivienda
In diesem Fall verkauft der Grundstückseigentümer sein Haus und muss selbst an einen anderen Ort umziehen, um dort dauerhaft zu wohnen. Dies kann bei einem längerfristigen Aufenthalt bei nahen Verwandten, im eigenen Landhaus oder in einem Pflegeheim eine Option sein. Der Eigentümer zahlt alle Einnahmen aus dem Verkauf auf ein Bankkonto ein. Das Finanzinstitut reinvestiert und verwaltet dieses Geld und zahlt dem Rentner einen festen monatlichen Betrag. Nach dem Tod des Grundstückseigentümers können dessen Erben dieses Geld erhalten. Somit ist dies eine weitere Möglichkeit, die Einnahmen aus Immobilien sinnvoll zu nutzen und sich ein lebenslanges Zusatzeinkommen zu sichern. Zwar sollten Sie beim Verkauf Ihres Hauses genau überlegen, wo nun Ihr ständiger Wohnsitz sein wird. Der Käufer zahlt den vollen Marktwert für die Wohnung, was dem Verkäufer eine gute und stabile Miete garantiert. Darüber hinaus erfolgt eine solche Kauf- und Verkaufstransaktion sowie die Anlage der erhaltenen Einkünfte in eine Leibrente unter Anwendung der Vorzugsbesteuerung. Das einzig Negative ist vielleicht, dass der ehemalige Eigentümer nach Abschluss der Transaktion nicht mehr in diesem Haus wohnen und es seinen Erben vererben kann. Diese Tatsache gilt jedoch auch für gewöhnliche Käufe und Verkäufe ohne Beteiligung von Hypothekenfonds. Wussten Sie, dass es in Spanien Umkehrhypotheken gibt, und möchten Sie davon profitieren? Wenn Sie noch Fragen zu umgekehrten Hypotheken in Spanien haben, können Sie sich an unsere Spezialisten wenden.
