Ипотека в Испании – один из самых востребованных банковских продуктов. Низкие процентные ставки, которые действуют в стране в течение последних лет, а также изменения в законодательстве, направленные на максимальную защиту заемщика, обуславливают высокий спрос на ипотечные кредиты.

Кредитование иностранных граждан (как резидентов, так и нерезидентов) несколько отличается от кредитования самих испанцев. В отличие от граждан страны, иностранцы не обязаны при получении ипотечного кредита ни привлекать поручителей, ни оформлять в залог другое имущество. Это большой плюс. Но есть и минус: ужесточение законодательства и перенаправление вектора защиты в сторону заемщика привело к тому, что некоторые банки стали очень неохотно работать с иностранцами. Процедура оформления ипотечного кредита стала более сложной, к ней добавились дополнительные формальности в виде доскональной проверки сторон сделки – банка-кредитора и заемщика.

В результате расширились временные рамки: теперь с момента подачи заявки в банк на предоставление ипотечного кредита и до подписания нотариального ипотечного договора может пройти от 2 до 3 месяцев. Тем не менее, при грамотном сопровождении ипотечной сделки профессионалами, знающими все тонкости, шанс получить ипотечный кредит в Испании очень высок.

В этой статье мы максимально подробно рассмотрим тему ипотеки в Испании в 2020 году: разберем условия кредитования, требуемые документы, виды ставок, а также предоставим возможность воспользоваться ипотечным калькулятором.

Какой коммерческий банк выбрать для получения ипотеки в Испании

Ипотека в Испании для нерезидентов

Если вы приняли твердое решение покупать недвижимость в Испании в кредит, готовьтесь к тому, что придется обзвонить, а затем и лично посетить несколько банков в поисках максимально выгодных условий. Покупка недвижимости через риелторское агентство избавит вас от лишних хлопот, т.к. все переговоры с банками возьмут на себя работники агентства.

В настоящее время самыми лояльными к иностранным заемщикам банками являются Banco Sabadell и Banco Santander, а также Caja Mar и Bankinter.

Несмотря на то, что все ипотечные заявки решаются в головных офисах банков, очень многое зависит от директора конкретного отделения. Т.е. предварительные переговоры можно вести не только с различными банками, но и с различными отделениями внутри одного банка (если, например, вам в целом понравились условия и процентные ставки).

Если вы покупаете банковскую недвижимость, пространство для маневра сужается: переговоры придется вести с тем банком, на чьем балансе находится объект.

Испанские коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на срок от 5 до 25 лет. В основе определения срока лежит сумма кредита и возраст заемщика. Резиденты страны могут рассчитывать на финансирование до 80% от цены объекта (без учета налогов и расходов), нерезиденты – максимум, до 70%.

Ипотека в Испании в 2020 году и действующие процентные ставки

Ипотека в Испании может оформляться с фиксированной, плавающей или смешанной процентной ставкой. Фиксированная процентная ставка предполагает, что в течение всего срока погашения ипотеки она останется неизменной независимо от состояния экономики и колебаний рынка. Заемщикам-нерезидентам банк зачастую не оставляет выбора, предлагая лишь этот вариант.

Плавающая процентная ставка привязывается к определенному финансовому показателю (в Испании им чаще всего выступает EURIBOR) и пересматривается 1 раза в год.

Смешанная процентная ставка предполагает, что срок погашения ипотечного кредита будет разбит на два периода: в первом будет применяться фиксированная ставка (например, в течение первых 10 лет), а во втором – плавающая.

Более подробно о типах процентных ставок в Испании, а также о таких важных показателях, как TAE и TIE, которые определяют реальную стоимости ипотечного кредита с учетом и без учета дополнительных расходов, вы можете почитать в нашей статье «Ипотека в Испании: процентная ставка в 2019 году».

Ипотечные условия в банке Sabadell в августе 2020 года

Couple meeting consultant for financial contract

В настоящее время банк предлагает ипотеку по фиксированной процентной ставке.

Срок кредита: до 30 лет.

Условия кредита:

— 2,75% (TAE 3,40%*) на простой кредит до 150.000 €. При расчете TAE учитываются следующие расходы:

  • Открытие банковского счета: комиссия за открытие − 1-2%, но не менее 750 €; комиссия за обслуживание счета − 30 евро в квартал;
  • Комиссия за открытие кредитной линии: 1-2%, но не более 750 €;
  • Независимая оценка рыночной стоимости объекта: около 300 €.
  • Проверка регистрационных данных: около 25 €.
    — 1,75% (TAE 2,85%) на льготный кредит до 150.000 € (при условии перевода в банк зарплаты и покупки трех страховых полисов).

При расчете TAE учитываются следующие расходы:

  • Открытие банковского счета: комиссия за обслуживание − 30 евро в квартал;
  • Комиссия за открытие кредитной линии: 0 €;
  • Независимая оценка рыночной стоимости объекта: около 300 €;
  • Страхование жизни заемщика: около 90 евро в квартал в течение всего срока действия ипотеки;
  • Страховка от неуплаты кредита: около 2.000 € единовременно на первые пять лет на всю сумму капитала;
  • Страхование жилья: около 30 € в месяц в течение всего срока действия ипотеки.
  • Проверка регистрационных данных: около 25 €.

*TAE может изменяться в зависимости от суммы ипотечного кредита и его срока.

Как оформляется ипотека в Испании


Если предварительные переговоры с банком прошли успешно, будущему заемщику выдается сертификат, носящий временный характер, в котором фиксируются условия ипотеки: сумма, срок, ставка, комиссионные и т.д. Обычно срок действия сертификата составляет 1 месяц, и в этот период клиент должен полностью подготовить и представить в банк требуемый пакет документов.

Оформление ипотеки в Испании требует в обязательном порядке открытия расчетного счета в банке: именно с этого счета банк будет списывать ежемесячные квоты в погашение ипотеки, а также дополнительные платежи: комиссионные за обслуживание счета, оплату страховых полисов и проч.

Также ипотека в Испании оформляется лишь после проведения оценки рыночной стоимости жилья аккредитованной независимой компанией. При проведении оценки учитывается возраст жилья, его состояние и степень износа, тип, площадь, район и т.д. Оценочная рыночная стоимость может отличаться от цены купли-продажи. Нередко рыночная стоимость объекта получается выше, и это сказывается на дополнительных расходах: например, именно от этой суммы будет рассчитываться стоимость страховки на жилье.

Пакет документов, включающий акт оценки рыночной стоимости, передается в головной офис банка на рассмотрение. Обычно решение выносится в течение 1-2 месяцев. В случае положительного решения заемщик депонирует в банке денежную сумму – Provisión de fondos. Это особый резерв, из которого будут выплачиваться и погашаться все налоги и расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита.

Расчет расходов делается заранее, и в резерв уходит чуть большая сумма, т.е. депозит открывается с запасом. После завершения сделки и регистрации нотариальной купчей и нотариального ипотечного договора в Реестре собственности покупателю будет возвращен неиспользованный остаток депозита.

Ипотечный договор подписывается в присутствии нотариуса при участии представителя банка. До подписания обе стороны проходят собеседование с нотариусом, для чего организуется дополнительный визит в нотариальную контору. Заемщик заполняет анкету и письменно подтверждает свое полное и четкое понимание условий ипотечного договора и согласие с ними.

Документы для получения ипотеки в Испании

Ипотека в Испании для нерезидентов

Пакет документов для получения ипотеки в Испании включает в себя:

  • Действующий загранпаспорт заемщика.
  • Сертификат NIE. Этот сертификат необходимо оформить заранее: либо через консульство Испании, либо непосредственно в самой Испании через отделение полиции, имея на руках договор резерва.
  • Договор резерва. В договоре отражается цена купли-продажи, сумма задатка, полные данные сторон и сроки совершения сделки.
  • Декларация о доходах заемщика (2-НДФЛ для россиян или аналогичные декларации для граждан других стран). Как правило, банки требуют представить декларацию за предыдущий отчетный период и за неполный текущий. Т.е. в августе 2020 года необходимо иметь на руках декларацию 2-НДФЛ за 2019 года и с 1 января по 31 июля 2020 года.
  • Справка из банка (российского, украинского и т.д.). Справка должна содержать не только конечное сальдо, но и все движения по счету за последние 6-12 месяцев. Т.к. у каждого банка свои требования, необходимо уточнить заранее, насколько подробной должна быть предоставляемая банковская информация.
  • Справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, стажа и заработной платы.
  • Выписка из Национального бюро кредитных историй.
  • Если заемщиком выступает индивидуальный предприниматель, то вместо декларации 2-НДФЛ представляется декларация 3-НДФЛ, а также выписка из соответствующего реестра о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
  • Любые иные документы, подтверждающие дополнительные доходы: сертификаты инвестиционных фондов, договоры аренды, справки из пенсионных фондов, банковские сертификаты об имеющихся депозитах и проч.

Все иностранные документы должны быть переведены на испанский язык. Некоторые банки допускают простой перевод документов, но лучше быть готовыми к тому, что потребуется сделать присяжный перевод у испанского присяжного переводчика (Traductor jurado).

Расходы на оформление ипотеки в Испании

Новый ипотечный закон в Испании, вступивший в силу в июне 2019 года, переложил большую долю расходов по оформлению ипотечного кредита с плеч заемщиков на плечи банков. Банки в ответ подняли комиссионные за открытие кредитных линий и установили в качестве обязательного условия получения финансирования покупку страховых полисов. При этом банкам запрещено заставлять клиента покупать страховые полисы именно у них. Жизнь заемщика и недвижимость должны быть застрахованы в пользу банка в обязательном порядке, но выбор страховщика остается за клиентом. Чтобы не терять клиента, банки либо предлагают выгодные условия страхования, либо, как Banco Santander, бонусы за каждый купленный продукт, снижающие ипотечную ставку.

Банки обязаны оплачивать услуги управляющего, занимающегося подготовкой и оформлением ипотечного договора, гонорар нотариуса, госпошлину за регистрацию ипотечного договора в Реестре собственности, гербовый налог (налог на документированные юридические действия – IAJD). Также банки оплачивают свою копию ипотечного договора, получаемую у нотариуса.

Заемщик оплачивает услуги компании, проводящей оценку рыночной стоимости жилья, и свою копию ипотечного договора. И, конечно же, все комиссионные, страховки и прочие расходы, связанные с открытием счета и ипотечного кредита, а также перевод документов на испанский язык.

Подробно обо всех расходах на покупку недвижимости в Испании читайте здесь.

Ипотека в Испании – Смена банка-кредитора

Заемщик в любой момент времени вправе перейти в другой банк, если его не устраивают условия, географически неудобно ездить в конкретное отделение, не нравится сервис, или по любой иной причине.

Конечно, вначале придется найти банк, согласный перекредитовать заемщика. Возможно, вновь потребуется собрать пакет документов и перевести его на испанский язык. Но если условия в новом банке являются более выгодными, на эти расходы стоит пойти. Первый банк-кредитор не вправе запретить или воспрепятствовать уходу клиента.

Если смена банка происходит в первые три года ипотеки, заемщик обязан будет выплатить первому банку-кредитору 0,15% от суммы долга, оставшейся на момент ухода. Начиная с четвертого года, комиссия за уход в другой банк и, соответственно, досрочное погашение ипотеки за счет перекредитования, составит 0%.

Досрочное погашение ипотеки в Испании и задолженность по ипотеке

Ипотека в Испании для нерезидентов

Новый ипотечный закон закрепил единые для всех банков ставки комиссионных за досрочное погашение ипотечных кредитов. Если мы говорим об ипотеке с плавающей процентной ставкой, то комиссия за досрочное погашение составит 0,25% в первые три года или 0,15% в первые пять лет (о трех или пяти годах «карантина» банк и заемщик должны договориться заранее, еще до подписания ипотечного договора), и 0% в последующие годы.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой в течение первых десяти лет может быть досрочно погашена с уплатой 2% комиссионных от оставшейся суммы долга, и, начиная с одиннадцатого года, с уплатой 1,5% комиссионных.

Что касается задолженности и возможности инициировать процесс эмбарго, то испанские банки также ограничены в этом вопросе жесткими рамками. Чтобы начать процедуру отчуждения собственности, необходимо, чтобы заемщик нарушил условия кредитования следующим образом:

  • Если речь идет о первой половине ипотечного срока, задолженность должна составить 12 квот или 3% от общей суммы кредита;
  • Если речь идет о второй половине ипотечного срока, задолженность должна составить 15 квот или 7% от общей суммы кредита.

Напомним, что компания Alegría обеспечивает своим клиентам стопроцентное одобрение ипотечных займов на уровне банков при предварительном анализе документов нашими экспертами.

С каталогом недвижимости «Alegría» вы можете ознакомиться здесь.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Поделиться: