Використання іпотечних продуктів в Іспанії – поширена практика при покупці житла як серед місцевого населення, так і серед іноземців. Перший іпотечний бум трапився країни в 70-ті роки ХХ століття, коли розпочалося активне будівництво нових житлових об'єктів та об'єктів, що з розвитком туристичного сектора. У цей період жителі сільських регіонів почали масово переїжджати до великих міст у пошуках вищих заробітків та кращого життя. Особливо довелося відчути на собі приплив населення таким містам, як Мадрид, Барселона і Більбао. Серед нових мешканців міст та інвесторів у туристичну нерухомість закономірно виник високий попит на купівлю житла, а з ним і на іпотеку. Спочатку компанія-забудовник та/або промоутер пропонувала на продаж житло і при цьому всі витрати, пов'язані з придбанням, брав на себе покупець. У договорах, або letras para los préstamos hipotecarios – листах про іпотечні кредити, зазвичай вказувалися процентна ставка, термін житлового кредиту та розмір щомісячних платежів, а до реєстру вносилося condición resolutoria – умова, за якої покупець ставав повноправним власником житла. Як правило, цією умовою була своєчасна та повна виплата суми кредиту. 
У 80-ті роки остаточно сформувався набір документів, необхідні отримання іпотеки , і навіть з'явилася стандартна форма договору. Під час укладання угоди стали оформляти нотаріальний акт – escritura notarial. У 90-х роках іпотечні кредити набули величезної популярності, а банки змагалися один з одним, залучаючи нових клієнтів доступними відсотковими ставками або іншими привабливими умовами. Світова фінансова криза 2006-2014 років спричинила падіння попиту на видачу іпотеки. Однак потім кількість підписаних іпотечних кредитів знову почала зростати і станом на 2017 рік перевищила 300.000. У 2020 році в країні було зареєстровано вже близько 334 0000 іпотечних договорів, призначених для купівлі житла. Щодо теперішнього часу, то на іпотечний ринок впливають свої фактори. Справа в тому, що Іспанія переживає найгіршу демографічну кризу з часів Громадянської війни – це випливає з даних нової доповіді Національного інституту статистики. Наприклад, минулого року зафіксовано найбільшу кількість смертей та найнижчу кількість народжень з 1941 року. Падіння народжуваності відбулося майже на 6%, слідуючи низхідній тенденції останнього десятиліття. Якщо розглядати дані з 2010 року, то картина виглядає ще сумнішою: народжуваність знизилася на 30%. Як все це пов'язано з іпотекою, запитаєте ви? А взаємозв'язок є: через демографічну кризу, на бюджет Іспанії лягло значне пенсійне навантаження. У зв'язку з цим, з 2009 року в країні було створено спеціальну програму, яка отримала назву hipoteca inversa – зворотна іпотека. Суть її така, що власники нерухомості в Іспанії можуть здавати своє житло банку та отримувати за це дивіденди, у тому числі у вигляді довічної ренти.
Які види зворотної іпотеки існують у Іспанії?
Чиста зворотна іпотека – Hipoteca inversa pura
Насправді цей вид іпотеки є кредит під заставу нерухомості. Наприклад, приватна особа має власне житло, але їй потрібні додаткові кошти. Як власник нерухомості він може звернутися до фінансової установи для оформлення кредиту під майнову заставу. Банк виділяє йому позику у розмірі 50-60% від вартості нерухомості, а як гарантія повернення виступатиме закладена квартира. Через зазначений у договорі термін, приватна особа зобов'язана відновити запозичені кошти, або, за відсутності доходів, продати цю нерухомість, щоб розрахуватися з боргами. При настанні смерті власника його родичі мають право успадковувати житло, але, разом з цим, на них накладаються зобов'язання з виплати кредиту.
Зворотня іпотека з відстроченою орендною платою довічно – Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
Фактично, вона включає одночасно два продукти: банківську позику під заставу нерухомості та довічну ренту. Спочатку банк видає клієнту стандартний кредит, який зобов'язується виплатити. При настанні смерті власника квартиру можуть отримати його спадкоємці поряд з фінансовими зобов'язаннями. Якщо клієнт встигне виплатити кредит за життя, то банк повинен буде виплачувати йому дивіденди: так, з квартири вартістю 300.000 євро щомісяця на рахунок власника нерухомості надходитиме близько 200 євро. І хоча така сума не виглядає значною, але в довгостроковій перспективі це може бути приємним додатком до пенсії. Перевагою іпотеки з відстроченою орендною платою є довічно те, що позичальник має право користуватися житлом протягом усього свого життя. Крім того, довічні дивіденди підпадають під пільгове оподаткування.
Поможем оформить ипотеку в ИспанииОказываем услуги в Испании по получению ипотеки: осуществляем подбор недвижимости и полную подготовку документов для оформления ипотеки. Вы приобретаете жилье на выгодных условиях. Зворотна іпотека з негайною довічною рентою – Hipoteca inversa con renta vitalicia immediata
У цьому варіанті клієнт отримує банківську позику, але всі дивіденди, які йому покладаються під заставу нерухомості, прямують безпосередньо на погашення виданого раніше кредиту. При настанні смерті власника спадкоємці повинні будуть виплатити банку залишок боргу. Якщо ж клієнт повністю погашає іпотеку, кредитна організація буде зобов'язана переводити на його рахунок грошову винагороду (ренту) щомісяця і так до кінця його життя. Якщо власник нерухомості проживе довге життя, то на всьому її протязі і до кінця, він зможе отримувати призначену ренту і проживати в цьому будинку, використовуючи речове право – узуфрукт, що передбачає право використання чужого (в даному випадку – банківського) майна з правом присвоєння доходів від нього, за умови підтримки його цілісності, цінності та господарського призначення. Якщо клієнт помирає раніше терміну, навіть не використавши значну частину довічної ренти, то його спадкоємці все одно втрачають право на цю нерухомість і повинні повернути банку всю суму, запозичену для виплати ренти.
Продаж із правом проживання – Vivienda pensión
Уряд Іспанії у сфері також розробив таку цікаву опцію, як продаж нерухомості з правом подальшого проживання продавця у квартирі (узуфрукт), надається можливість укладання орендного договору. Якщо клієнт скористається правом узуфруктуарію, він отримує гроші і може продовжувати користуватися цим житлом до кінця свого життя. Після настання смерті власника нерухомості новий власник зможе вступити в право розпорядження житлом практично відразу. При довгостроковому розгляді таку угоду можна вважати вигідною, адже вартість придбання такого житла буде значно нижчою, ніж за звичайної купівлі-продажу. Однак, невідомо, скільки часу новому власникові доведеться почекати, перш ніж він зможе скористатися цим житлом. Вартість нерухомості, що вказується при такій угоді, зазвичай значно варіюється в залежності від віку продавця. Якщо мова йде про дуже літню людину, до того ж самотню і має захворювання, то ціна буде максимально наближена до ринкової, але все ж таки йде з хорошим дисконтом. Якщо ж продавець ледве вийшов на пенсію, то з огляду на сприятливу тривалість життя в Іспанії – в середньому, 82,3 року (2020 р.) – така угода для нього може бути дуже вигідною. З іншого боку, продаж основного житла, тобто. місця постійного проживання, для осіб віком від 65 років не оподатковується на приріст капіталу (різниця між вартістю купівлі та продажу). А чи є зиск для покупця? Звісно! У Барселоні, наприклад, житло вартістю 250.000 – 300.000 євро за таким сценарієм можна придбати за 60.000 – 70.000 євро. Так, ви навряд чи зможете скоро в'їхати до свого нового будинку, але як інвестиція в майбутнє дітей чи онуків – це може стати чудовою ідеєю. Для спадкоємців продавця нерухомості картина не така райдужна: отримати це житло у спадок або викупити його за вказану власником суму не вийде – вони втрачають право на це житло.
Продаж без проживання – Venta de la vivienda
В даному випадку власник нерухомості продає своє житло, а сам має переїхати в інше місце на постійне проживання. Це може бути варіант з довгостроковим перебуванням у близьких родичів, у своєму дачному будинку або в будинку для літніх людей. Весь отриманий від продажу дохід власник розміщує на банківському рахунку. Фінансова організація реінвестує та керує цими грошима, виплачуючи пенсіонеру щомісячно фіксовану суму. Після смерті власника нерухомості його спадкоємці зможуть отримати ці гроші. Таким чином, це ще одна можливість грамотно використовувати гроші, отримані від нерухомості, та забезпечити себе додатковим дохідним доходом. Щоправда, продаючи житло, варто ретельно продумати, де тепер буде місце постійного проживання. Покупець виплачує повну ринкову вартість за квартиру, що гарантує продавцю хорошу та стабільну ренту. Причому подібна угода купівлі-продажу та вкладення отриманого доходу до довічної ренти здійснюватиметься із застосуванням пільгового оподаткування. Єдиний мінус, мабуть, у тому, що після укладання угоди колишній власник не зможе більше мешкати в цьому будинку і заповідати його спадкоємцям. Втім, цей факт діє і за звичайної купівлі-продажу без залучення іпотечних коштів. А ви знали про існування зворотної іпотеки в Іспанії, чи хотіли б скористатися? Якщо у вас залишилися питання щодо зворотної іпотеки в Іспанії, ви можете поставити їх нашим фахівцям.
