Nach Ansicht vieler Immobilienmarktexperten wird das vergangene Jahr 2019 als eines der erfolgreichsten Jahre für die Aufnahme einer Hypothek in Spanien in die Geschichte eingehen. Das erhöhte Verbraucherschutzniveau dank des neuen Hypothekengesetzes , das im Juni letzten Jahres in Kraft trat, sowie die kontinuierliche Senkung der Kreditkosten bei Banken aufgrund des Beginns des sogenannten „Preiskampfs“ führten dazu Ideale Bedingungen für den Immobilienerwerb mit Hypothek – Bedingungen, die sich so schnell nicht wiederholen werden. Der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekendarlehen im Jahr 2019, Stand Oktober 2019, betrug 2,5 % (2,17 % mit differenzierten Zahlungen, 3,02 % mit festem Zinssatz). Die durchschnittliche Hypothekenlaufzeit betrug 24 Jahre. Doch die Situation beginnt sich zu ändern: Nach einer langen Phase sinkender Preise haben einige Banken beschlossen, ihre Strategie zu ändern. So planen Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank und ING, die Kosten für Festhypothekenpläne und einige Hypotheken mit differenzierten Zahlungen zu erhöhen. Bankia beispielsweise hat ihren Festhypothekenzins bereits von 2,08 % auf 2,16 % und BBVA von 1,74 % auf 1,89 % erhöht. Einige Marktexperten gehen jedoch davon aus, dass diese Banken aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs im Jahr 2020 gezwungen sein werden, die Preise erneut nach unten zu korrigieren. Bei Hypotheken mit differenzierten Zahlungen führte ein leichter Anstieg des EURíbor-Index zu einem Anstieg der Zahlungen, wenn auch fast unmerklich. Einen gewissen Einfluss hatte auch die Änderung der Methode zur Berechnung des Effektivzinssatzes (Tasa Anual Equivalente – TAE) aufgrund des neuen Hypothekengesetzes. Einige Experten, wie etwa Mikel Riera von Helpmycash.com, glauben jedoch, dass die Erhöhung der Preise für Hypothekenprodukte bei Banken am Ende und Anfang des Jahres eine gängige Praxis ist. Mit anderen Worten: Die Banken bereiten sich auf einen neuen „Preiskampf“ vor, der im Frühjahr, etwa Ende März, beginnen wird. Von diesem Moment an beginnt erneut eine „Welle“ von Hypothekenangeboten, die für Verbraucher profitabel sind, insbesondere mit einem festen Zinssatz. Allerdings sind nicht alle mit dieser Meinung einverstanden: Viele Experten gehen davon aus, dass 2020 das Jahr der Festhypotheken mit höheren Zinssätzen als 2019 wird.
Dominanz von Festhypotheken
Trotz der Tatsache, dass Festhypotheken in Spanien etwas an Boden verloren haben (laut dem Nationalen Statistikinstitut von 43,7 % der gesamten Neukredite im Juli auf 41,8 % im August), sind sich viele Experten einig, dass diese Art von Hypothekendarlehen im Jahr 2020 zum Standard werden wird führend. Marktexperten, darunter Simone Colombelli, Direktorin von iAhorro.com, weisen darauf hin, dass viel von der Entwicklung der Zinssätze abhängt. Wenn sich dieser Trend jedoch fortsetzt, werden wir eine historische Veränderung auf dem Hypothekenmarkt in Spanien erleben, wobei die Zahl der Festhypotheken die Zahl der Staffelhypotheken übersteigt. Experten leugnen nicht die Möglichkeit, dass einige Banken es wagen werden, Hypothekenprodukte mit einem festen Zinssatz von weniger als 1 % auf den Markt zu bringen, obwohl dies angesichts der aktuellen Situation sehr, sehr gering ist. In Belgien beispielsweise, wo ein hohes Maß an politischer und wirtschaftlicher Stabilität herrscht, gibt es bereits ähnliche Vorschläge. Der spanische Hypothekenmarkt hat solche Zinssätze bisher nicht gesehen. Experten erklären dies zum einen damit, dass das Land gerade ein neues Hypothekengesetz verabschiedet hat, das in anderen europäischen Ländern bereits seit mehreren Jahren in Kraft ist. Zweitens wirkt sich die politische Instabilität im Land negativ aus, da sie die Investitionsströme bremst und die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen erhöht. Experten gehen jedoch davon aus, dass Banken selbst dann, wenn sie einen so gravierenden Schritt wie die Einführung von Angeboten für Festhypotheken mit einem Zinssatz von weniger als 1 % unternehmen, die aktuelle Situation im Land nicht zulassen wird, ohne Gewinneinbußen zu tätigen, zu denen sie gezwungen werden um dies durch Hilfen zu kompensieren, beispielsweise durch eine Erhöhung der Gebühren für die Eröffnung einer Hypothek oder deren Wiedereinführung (sofern diese zuvor abgeschafft wurden). Eine andere Möglichkeit ist eine größere Anzahl von Bankprodukten, die an Hypothekendarlehen gebunden sind. Dabei geht es vor allem um Versicherungen und Altersvorsorgepläne, bei deren Vertragsabschluss die Kunden die besten Hypothekenkonditionen erhalten.
Den Banken gehen die Gewinne aus
Das oben beschriebene Szenario ist jedoch nicht nur möglich, wenn beispiellos niedrige Festhypothekenzinsen eingeführt werden. Die Realität ist, dass den Banken im Jahr 2020 weiterhin Gewinne aus Hypothekendarlehen entgehen werden. Einer der Gründe ist der niedrige EURíbor, der laut der Analyseabteilung von Bankinter im Jahr 2020 bei -0,22 % bleiben wird (bestenfalls -0,17 %). Ein weiterer Grund ist die Verabschiedung eines neuen Hypothekengesetzes im Juni letzten Jahres. Minderer Gewinn aus Hypotheken ist eines der Hauptprobleme der Banken, das sie durch andere Einnahmequellen zu lösen versuchen. Das erste Szenario ist die Förderung von Festhypotheken, deren Zinssätze derzeit höher sind als die Zinssätze von Hypotheken mit differenzierten Zahlungen. Diese Entwicklung der Ereignisse könnte den „Preiskrieg“ auslösen, der im zweiten Quartal 2019 begann. Gleichzeitig nennen Experten von HelpMyCash.com Institutionen wie Bankinter, BBVA, EVO Banco, Bankia, Openbank, MyInvestor und einige andere als die aggressivsten Teilnehmer in diesem Krieg. Einige Banken haben jedoch offiziell ihre Weigerung erklärt, sich an diesem „Krieg“ zu beteiligen, was bedeutet, dass die Zinssätze für Festhypotheken steigen könnten (während die Nachfrage hoch bleibt). Die zweite Möglichkeit besteht darin, die Kosten von Hypotheken mit differenzierten Zahlungen durch Erhöhung der Differenzen oder Anfangszinsen zu erhöhen. Das dritte Szenario ist die Wiedereinführung oder Erhöhung der Gebühren für die Eröffnung einer Hypothek und eine Erweiterung der Liste zusätzlicher Bankprodukte, die mit Hypothekendarlehen verbunden sind (Versicherungen, Pensionspläne usw.). Im Gegenzug präsentierten Experten des Portals HelpMyCash.com ihre Prognosen zur Entwicklung in Form mehrerer möglicher Szenarien.
Welche Hypothek ist besser: mit differenziertem oder festem Zinssatz?
Obwohl der Euríbor-Index langsam wächst (im November dieses Jahres lag er bei -0,272 %), sind radikale Änderungen in seinem Verhalten nicht zu erwarten, was bedeutet, dass die Hypothekenzahlungen leicht steigen werden. In diesem Zusammenhang gehen Experten davon aus, dass Hypotheken mit festem Zinssatz derzeit für Kredite mit einer Laufzeit von 25 bis 30 Jahren rentabler sind, da das Verhalten des EURíbor schwer vorherzusagen ist, während für Kredite mit einer Laufzeit von 10 bis 15 Jahren dies der Fall ist Es ist besser, Pläne mit differenzierten oder gemischten Zahlungen zu wählen.
- Welcher Hypothekarzins besser ist, erfahren Sie hier .
Bis zur Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs zum IRPH-Index
Ein weiterer Grund zur Besorgnis der Banken ist die mögliche Anerkennung der Anwendung des IRPH-Index auf ausgegebene Hypotheken durch den Europäischen Gerichtshof als illegal, da dies den Grundsätzen der Transparenz bei Hypothekendarlehen widerspricht: Verbraucher wurden nicht darüber informiert, um welchen Index es sich handelt , wofür es verwendet wird und wie es berechnet wird usw. Mit anderen Worten, in diesem Fall wurde den Kunden nicht erklärt, warum ihnen Geld in Rechnung gestellt wurde. Wenn das Gericht gegen den Bankensektor entscheidet, müssen die Finanzinstitute ihren Kunden Milliarden Euro zurückzahlen (insgesamt 7 zu 44, nach Berechnungen von Goldman Sachs). Experten zufolge könnten Banken gezwungen sein, diese Verluste durch neue Hypotheken auszugleichen, die teurer werden und die Kosten für ihre anderen Dienstleistungen und Produkte erhöhen.
Verlangsamung des Immobilienmarktes
Die von Experten prognostizierte Abschwächung des spanischen Immobilienmarktes wird sich auch auf den Hypothekensektor auswirken. Den Prognosen zufolge wird es sich stabilisieren, wenn jedoch die Anzahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen unter die Prognose fällt, könnte auch die Anzahl der ausgegebenen Hypotheken zurückgehen, wie es in den letzten Monaten des Jahres 2019 der Fall war (obwohl wir nicht ausschließen können, dass dies der Fall ist). Die aktuelle Situation war auf das Inkrafttreten des neuen Hypothekengesetzes zurückzuführen. Die Verlangsamung des Immobilienmarktes bedeutet jedoch keinen Rückgang der Preise – im Gegenteil: Sie werden weiter steigen, wenn auch nicht mehr im gleichen Tempo wie zuvor. Damit einhergehend erhöht sich auch die durchschnittliche Hypothekendarlehenssumme. Diese Umstände, gepaart mit dem Wunsch der Banken, Risiken zu minimieren, könnten im kommenden Jahr zu strengeren Anforderungen an die Vergabe von Hypothekendarlehen führen. Als zwingende Voraussetzungen gelten dabei: mindestens 30 % des Immobilienwertes, gute Löhne, eine stabile Arbeitssituation etc. Dieser Zustand wird sich vor allem negativ auf junge Menschen auswirken, die Ich möchte in Spanien eine Hypothek aufnehmen. In diesem Zusammenhang möchte Alegría Sie daran erinnern, dass wir unseren Kunden nach einer vorläufigen Analyse der Unterlagen durch unsere Experten eine 100-prozentige Genehmigung von Hypothekendarlehen auf Bankebene garantieren.
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