Volgens veel vastgoedexperts zal 2019 de geschiedenis ingaan als een van de beste jaren om een hypotheek af te sluiten in Spanje . De verhoogde consumentenbescherming dankzij de nieuwe hypotheekwet die in juni vorig jaar van kracht werd, evenals de voortdurende verlaging van de kosten van leningen bij banken als gevolg van het begin van de zogenaamde "prijzenoorlog", creëerden ideale omstandigheden voor het kopen van onroerend goed met een hypotheek – omstandigheden die zich waarschijnlijk niet snel zullen herhalen. De gemiddelde hypotheekrente in 2019 bedroeg, volgens gegevens van oktober 2019, 2,5% (2,17% met gedifferentieerde betalingen, 3,02% met een vaste rente). De gemiddelde looptijd van een hypothecaire lening was 24 jaar. De situatie begint echter te veranderen: na een lange periode van dalende prijzen hebben sommige banken besloten hun strategie te wijzigen. Zo zijn Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank en ING van plan de prijs van vaste hypotheekplannen en sommige hypotheken met gedifferentieerde betalingen te verhogen. Bankia heeft bijvoorbeeld de vaste hypotheekrente al verhoogd van 2,08% naar 2,16% en de BBVA van 1,74% naar 1,89%. Sommige marktexperts zijn echter van mening dat deze banken in 2020, door de toegenomen concurrentie, gedwongen zullen zijn hun prijzen opnieuw naar beneden bij te stellen. Wat betreft hypotheken met gedifferentieerde betalingen, heeft een lichte stijging van de euríbor-index geleid tot een stijging van de betalingen, zij het bijna onmerkbaar. Ook de wijziging in de berekeningsmethode van de effectieve rente (Tasa Annual Equivalente – TAE) als gevolg van de nieuwe hypotheekwet had een zekere impact. Sommige experts, zoals Mikel Riera van Helpmycash.com, zijn echter van mening dat het verhogen van de prijzen voor hypotheekproducten een gangbare praktijk is voor banken aan het einde en begin van het jaar. Met andere woorden, banken bereiden zich voor op een nieuwe "prijzenoorlog" die in het voorjaar, rond eind maart, zal losbarsten. Vanaf dat moment komt er weer een "golf" van gunstige hypotheken voor consumenten op gang, vooral met een vaste rente. Niet iedereen is het echter met deze mening eens: veel experts geloven dat 2020 het jaar wordt van hypotheken met een vaste rente, met hogere rentes dan in 2019.
Dominantie van hypotheken met vaste rente
Hoewel vaste hypotheken in Spanje wat terrein hebben verloren (43,7% van het totale aantal nieuwe leningen in juli tegenover 41,8% in augustus, volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek), zijn veel experts het erover eens dat dit type hypotheek in 2020 de belangrijkste zal worden. Marktexperts, waaronder Simone Colombelli, directeur van iAhorro.com, merken op dat veel afhangt van de ontwikkeling van de rentetarieven. Als deze trend zich echter voortzet, zullen we getuige zijn van een historische verandering op de hypotheekmarkt in Spanje, waarbij het aantal vaste hypotheken het aantal hypotheken met gedifferentieerde betalingen overtreft. Experts ontkennen niet dat sommige banken hypotheekproducten zullen durven lanceren met een vaste rente van minder dan 1%, hoewel deze, gezien de huidige situatie, zeer, zeer laag is. Bijvoorbeeld in België, waar een hoge mate van politieke en economische stabiliteit heerst, bestaan dergelijke aanbiedingen al. De Spaanse hypotheekmarkt heeft dergelijke tarieven nog niet gezien. Deskundigen verklaren dit ten eerste door het feit dat het land onlangs een nieuwe hypotheekwet heeft aangenomen, die al enkele jaren van kracht is in andere Europese landen. Ten tweede heeft de politieke instabiliteit in het land een negatieve impact, die investeringsstromen en de groei van aan- en verkooptransacties remt. Deskundigen zijn echter van mening dat, zelfs als banken een dergelijke serieuze stap zetten als het introduceren van vaste hypotheekaanbiedingen met een rente van minder dan 1%, de huidige situatie in het land hen dit niet zal toestaan zonder winstderving, die ze zullen moeten compenseren door bijvoorbeeld de commissies voor het openen van een hypotheek te verhogen of deze opnieuw in te voeren (als ze eerder waren afgeschaft). Een andere manier is een groter aantal bankproducten gekoppeld aan hypothecaire leningen. Dit betreft voornamelijk verzekeringen en pensioenregelingen, waarbij klanten bij het afsluiten van een contract betere hypotheekvoorwaarden krijgen aangeboden.
Banken kampen met een tekort aan winst
Het hierboven beschreven scenario is echter niet alleen mogelijk als vaste hypotheekrentes worden ingevoerd op ongekend lage niveaus. De realiteit is dat banken in 2020 te maken zullen blijven krijgen met een tekort aan winst uit hypotheken. Een van de redenen hiervoor is de lage euríbor, die volgens de analytische afdeling van Bankinter in 2020 op -0,22% zal blijven (in het beste geval -0,17%). Een andere reden is de invoering van de nieuwe hypotheekwet in juni vorig jaar. Verminderde winst uit hypotheken is een van de grootste problemen voor banken, die ze proberen op te lossen met andere inkomstenbronnen. Het eerste scenario is de promotie van vaste hypotheken, waarvan de rentes momenteel hoger zijn dan die van hypotheken met gedifferentieerde betalingen. Een dergelijke ontwikkeling zou de "prijzenoorlog" die in het tweede kwartaal van 2019 begon, kunnen aanwakkeren. Tegelijkertijd noemen de experts van HelpMyCash.com instellingen zoals Bankinter, BBVA, EVO Banco, Bankia, Openbank, MyInvestor en enkele anderen als de meest agressieve deelnemers aan deze oorlog. Niettemin hebben sommige banken officieel aangekondigd niet deel te nemen aan deze "oorlog", wat betekent dat de rente op hypotheken met een vaste looptijd kan stijgen (terwijl de vraag hoog blijft). De tweede manier is om de kosten van hypotheken met gedifferentieerde betalingen te verhogen door de verschillen of startrentes te verhogen. Het derde scenario is de herinvoering of verhoging van de kosten voor het openen van een hypotheek en een uitbreiding van de lijst met aanvullende bankproducten die gekoppeld zijn aan hypothecaire leningen (verzekeringen, pensioenregelingen, enz.). De experts van het portaal HelpMyCash.com presenteerden op hun beurt hun prognoses voor de ontwikkeling van de gebeurtenissen in de vorm van verschillende mogelijke scenario's.
Welke hypotheek is beter: met een gedifferentieerde of vaste rente?
Hoewel de euríbor-index langzaam groeit (in november van dit jaar was deze -0,272%), worden er geen radicale veranderingen in het gedrag ervan verwacht. Dit betekent dat de hypotheeklasten slechts licht zullen stijgen. Deskundigen zijn in dit opzicht van mening dat hypotheken met een vaste rente momenteel voordeliger zijn voor leningen met een looptijd van 25-30 jaar, omdat het gedrag van de euríbor moeilijk te voorspellen is. Bij leningen met een looptijd van 10-15 jaar is het daarentegen beter om te kiezen voor een hypotheek met gedifferentieerde of gemengde betalingen.
- Hier leest u welke hypotheekrente het beste is.
In afwachting van de beslissing van het Europese Hof over de IRPH-index
Een andere reden voor banken om zich zorgen te maken, is de mogelijke erkenning door het Europees Hof van Justitie van de onrechtmatigheid van de toepassing van de IRPH-index op verstrekte hypotheken, aangezien deze in strijd is met de beginselen van transparantie van hypotheekverstrekking: consumenten werden niet geïnformeerd over wat deze index inhoudt, waarvoor deze wordt gebruikt, hoe deze wordt berekend, enz. Met andere woorden, in dit geval werd klanten niet uitgelegd waarvoor ze werden aangerekend. Als het Hof de bankensector in het ongelijk stelt, zullen financiële instellingen miljarden euro's aan hun klanten moeten terugbetalen (in totaal tussen de 7 en 44 euro, aldus Goldman Sachs). Volgens experts zullen banken deze verliezen mogelijk moeten compenseren door nieuwe hypotheken te verstrekken, die duurder zullen worden, en door de kosten van hun andere diensten en producten te verhogen.
Vertragende vastgoedmarkt
De door experts voorspelde vertraging op de Spaanse vastgoedmarkt zal ook gevolgen hebben voor de hypotheeksector. Deze zal naar verwachting stabiliseren, maar als het aantal aan- en verkopen onder de prognoses blijft, kan ook het aantal verstrekte hypotheken dalen, zoals in de laatste maanden van 2019 gebeurde (hoewel niet kan worden uitgesloten dat deze situatie het gevolg is van de inwerkingtreding van de nieuwe hypotheekwet). De vertraging op de vastgoedmarkt betekent echter niet dat de prijzen dalen – integendeel, ze zullen blijven stijgen, zij het niet in hetzelfde tempo als voorheen. Tegelijkertijd zal het gemiddelde hypotheekbedrag stijgen. Deze omstandigheden, gecombineerd met de wens van banken om risico's te minimaliseren, kunnen leiden tot strengere eisen voor het verstrekken van hypotheken in het komende jaar. In dit verband worden de volgende vereisten verplicht: minimaal 30% van de waarde van het onroerend goed in portefeuille hebben, een goed salaris, een stabiele werkgelegenheid, enz. Deze situatie zal in de eerste plaats negatieve gevolgen hebben voor jongeren die een hypotheek in Spanje willen afsluiten. In dit verband wil het bedrijf "Alegría" benadrukken dat wij onze klanten 100% garantie bieden op de goedkeuring van hypothecaire leningen op bankniveau, na een voorafgaande analyse van de documenten door onze experts.
Bekijk hier de vastgoedcatalogus van Alegría.
