Według wielu ekspertów rynku nieruchomości, miniony rok 2019 przejdzie do historii jako jeden z najbardziej udanych pod względem uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii . Zwiększony poziom ochrony konsumentów dzięki nowej ustawie hipotecznej, która weszła w życie w czerwcu ubiegłego roku, a także ciągły spadek kosztów kredytów w bankach w związku z wybuchem tzw. „wojny cenowej”, stworzyły idealne warunki do zakupu nieruchomości . nieruchomość obciążona hipoteką – warunki, które raczej nie powtórzą się w najbliższym czasie. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w 2019 r. według stanu na październik 2019 r. wyniosło 2,5% (2,17% przy zróżnicowanych płatnościach, 3,02% przy stałej stopie). Średni okres kredytowania hipotecznego wynosił 24 lata. Sytuacja zaczyna się jednak zmieniać: po długim okresie spadku cen część banków zdecydowała się na zmianę strategii. Na przykład Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank i ING planują podnieść koszty stałych planów hipotecznych i niektórych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. Na przykład Bankia podniosła już stałą oprocentowanie kredytów hipotecznych z 2,08% do 2,16%, a BBVA z 1,74% do 1,89%. Niektórzy eksperci rynkowi uważają jednak, że w 2020 r. ze względu na zwiększoną konkurencję banki te będą zmuszone ponownie obniżyć ceny. W przypadku kredytów hipotecznych o zróżnicowanych płatnościach niewielki wzrost wskaźnika euríbor spowodował wzrost płatności, choć prawie niezauważalnie. Pewien wpływ miała również zmiana sposobu obliczania efektywnej stopy procentowej (Tasa Anual Equivalente – TAE), w związku z nową ustawą o hipotekach. Jednak niektórzy eksperci, tacy jak Mikel Riera z Helpmycash.com, uważają, że podnoszenie cen produktów hipotecznych jest powszechną praktyką banków pod koniec i na początku roku. Innymi słowy, banki przygotowują się do nowej „wojny cenowej”, która rozpocznie się wiosną, pod koniec marca. Od tego momentu ponownie rozpocznie się „fala” korzystnych dla konsumentów ofert kredytów hipotecznych, zwłaszcza ze stałym oprocentowaniem. Jednak nie wszyscy zgadzają się z tą opinią: wielu ekspertów uważa, że 2020 r. będzie rokiem stałych kredytów hipotecznych z wyższymi stopami procentowymi niż w 2019 r.
Dominacja kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu
Pomimo tego, że stałe kredyty hipoteczne w Hiszpanii straciły na wartości (z 43,7% wszystkich nowych kredytów w lipcu do 41,8% w sierpniu, według Narodowego Instytutu Statystycznego), wielu ekspertów zgadza się, że w 2020 roku ten rodzaj kredytów hipotecznych stanie się wiodący. Specjaliści rynkowi, w tym dyrektor iAhorro.com Simone Colombelli, zauważają, że wiele zależy od ewolucji stóp procentowych. Jeśli jednak ten trend się utrzyma, zobaczymy historyczną zmianę na rynku kredytów hipotecznych w Hiszpanii, gdzie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu będą przeważać nad kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu. Eksperci nie negują możliwości, że niektóre banki odważą się na wprowadzenie produktów hipotecznych ze stałą stopą poniżej 1%, choć w obecnej sytuacji jest ona bardzo, bardzo niska. Na przykład w Belgii, gdzie panuje wysoki poziom stabilności politycznej i gospodarczej, takie propozycje już istnieją. Hiszpański rynek kredytów hipotecznych jeszcze nie widział takich stawek. Eksperci tłumaczą to po pierwsze faktem, że w kraju uchwalono właśnie nowe prawo hipoteczne, które od kilku lat obowiązuje w innych krajach europejskich. Po drugie, negatywny wpływ ma niestabilność polityczna w kraju, która hamuje przepływy inwestycyjne i wzrost liczby transakcji kupna i sprzedaży. Eksperci uważają jednak, że nawet jeśli banki podejmą tak poważny krok, jak wprowadzenie oferty stałego kredytu hipotecznego na mniej niż 1%, to obecna sytuacja w kraju nie pozwoli im tego zrobić bez utraty zysków, które będą musiały zrekompensować z pomocą. na przykład wzrost opłat za otwarcie kredytu hipotecznego lub ich ponowne wprowadzenie (jeśli zostały wcześniej zniesione). Innym sposobem jest więcej produktów bankowych powiązanych z kredytami hipotecznymi. O ubezpieczeniach i planach emerytalnych mówimy przede wszystkim przy zawieraniu umowy, na którą klienci mają zapewnione najlepsze warunki kredytu hipotecznego.
Bankom brakuje zysków
Opisany powyżej scenariusz jest jednak możliwy nie tylko w przypadku wprowadzenia niespotykanie niskich stawek stałych kredytów hipotecznych. Rzeczywistość jest taka, że banki w 2020 roku będą nadal odczuwać brak zwrotu z kredytów hipotecznych. Jednym z powodów jest niski euríbor, który według działu analitycznego Bankinter w 2020 r. utrzyma się na poziomie -0,22% (w najlepszym przypadku -0,17%). Innym powodem jest uchwalenie nowej ustawy hipotecznej w czerwcu ubiegłego roku. Zmniejszone zyski z kredytów hipotecznych to jeden z głównych problemów, które banki próbują rozwiązać poprzez inne źródła dochodu. Pierwszym scenariuszem jest promocja stałych kredytów hipotecznych, których stawki są obecnie wyższe niż stawki kredytów hipotecznych o zróżnicowanych płatnościach. Taki rozwój wydarzeń może być impulsem do „wojny cenowej”, która rozpoczęła się w II kwartale 2019 roku. Jednocześnie eksperci HelpMyCash.com wymieniają takie instytucje jak Bankinter, BBVA, EVO Banco, Bankia, Openbank, MyInvestor i kilka innych jako najbardziej agresywnych uczestników tej wojny. Jednak część banków oficjalnie zapowiedziała odmowę udziału w tej „wojnie”, co oznacza, że oprocentowanie kredytów hipotecznych na stałe może wzrosnąć (podczas gdy popyt pozostaje silny). Drugim sposobem jest zwiększenie wartości kredytów hipotecznych o zróżnicowanych płatnościach poprzez zwiększenie różnic lub stóp początkowych. Trzeci scenariusz to ponowne wprowadzenie lub wzrost opłat za otwarcie kredytu hipotecznego oraz zwiększenie listy dodatkowych produktów bankowych powiązanych z kredytami hipotecznymi (ubezpieczenia, plany emerytalne itp.). Z kolei eksperci portalu HelpMyCash.com przedstawili swoje prognozy rozwoju wydarzeń w postaci kilku możliwych scenariuszy.
Który kredyt hipoteczny jest lepszy: ze zróżnicowaną czy stałą stopą procentową?
Choć indeks euríbor rośnie powoli (w listopadzie br. wynosił -0,272%), nie oczekuje się radykalnych zmian w jego zachowaniu, co oznacza, że spłaty kredytów hipotecznych nieznacznie wzrosną. W związku z tym eksperci uważają, że obecnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są bardziej opłacalne w przypadku kredytów na okres 25-30 lat, ponieważ zachowanie euríbor jest trudne do przewidzenia, podczas gdy w przypadku kredytów na okres 10-15 lat , lepiej wybrać plany ze zróżnicowanymi płatnościami lub mieszane.
- Możesz dowiedzieć się więcej o tym, jaka stopa kredytu hipotecznego jest najlepsza tutaj .
Oczekiwanie na decyzję Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości w sprawie indeksu IRPH
Innym powodem do niepokoju banków jest ewentualne uznanie przez Europejski Trybunał bezprawnego stosowania indeksu IRPH do wystawianych kredytów hipotecznych ze względu na to, że jest to sprzeczne z zasadami przejrzystości w udzielaniu kredytów hipotecznych: konsumenci nie byli informowani o tym, czym jest ten indeks , do czego jest używany, w jaki sposób obliczany itp. Innymi słowy, w tym przypadku klientom nie wyjaśniono, dlaczego zostali obciążeni. Jeśli sąd wyda wyrok przeciwko sektorowi bankowemu, instytucje finansowe będą musiały zwrócić swoim klientom miliardy euro (łącznie od 7 do 44, według Goldman Sachs). Zdaniem ekspertów banki mogą być zmuszone do zrekompensowania tych strat poprzez nowe kredyty hipoteczne, które będą droższe, a także wzrost kosztów innych usług i produktów.
Spowolnienie na rynku nieruchomości
Przewidywane przez ekspertów spowolnienie na rynku nieruchomości w Hiszpanii odbije się również na sektorze kredytów hipotecznych. Prognozuje się stabilizację, jednak jeśli liczba transakcji sprzedaży spadnie poniżej prognozy, może spaść również liczba udzielonych kredytów hipotecznych, jak to miało miejsce w ostatnich miesiącach 2019 roku (choć nie można wykluczyć, że obecna sytuacja była wyniku wpisu pod nową ustawą o hipotekach). Spowolnienie na rynku nieruchomości nie oznacza jednak spadku cen – wręcz przeciwnie, będą one nadal rosły, choć nie w takim samym rytmie jak dotychczas. Wraz z nimi wzrośnie średnia kwota kredytu hipotecznego. Okoliczności te, w połączeniu z chęcią banków do minimalizacji ryzyka, mogą doprowadzić do zaostrzenia wymogów dotyczących udzielania kredytów hipotecznych w nadchodzącym roku. W związku z tym obowiązkowymi wymaganiami będą: posiadanie co najmniej 30% wartości nieruchomości pod ręką, dobre zarobki, stabilna sytuacja zawodowa itp. Taki stan rzeczy wpłynie negatywnie przede wszystkim na młodych ludzi, którzy chcą podjąć kredyt hipoteczny w Hiszpanii. W związku z tym Alegría pragnie przypomnieć, że gwarantujemy naszym klientom 100% akceptację kredytów hipotecznych na poziomie banku po wstępnej analizie dokumentów przez naszych ekspertów.
Tutaj możesz zobaczyć katalog nieruchomości Alegría.
