По мнению многих экспертов рынка недвижимости, минувший 2019 год войдет в историю как один из самых удачных для оформления ипотеки в Испании. Повышение уровня защищенности потребителя благодаря новому ипотечному закону, вступившему в силу в июне прошлого года, а также непрерывное снижение стоимости займов со стороны банков в связи с началом так называемой «войны цен» создали идеальные условия для покупки недвижимости в ипотеку − условия, которые вряд ли в скором времени повторятся.
Средняя процентная ставка ипотечных кредитов в 2019-м, по данным на октябрь 2019-го, составила 2,5% (2,17% − с дифференцированными платежами, 3,02% − с фиксированной ставкой). Средний срок ипотечного кредита при этом был равен 24 года.
Однако ситуация начинает меняться: после продолжительного периода снижения цен некоторые банки приняли решение сменить стратегию. Так, Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank и ING планируют поднять стоимость планов фиксированных ипотек и некоторых ипотек с дифференцированными платежами.
Bankia, к примеру, уже повысила ставку фиксированного ипотечного займа с 2,08% до 2,16%, а BBVA – с 1,74% до 1,89%. Тем не менее, некоторые эксперты рынка считают, что в 2020 году в связи с ростом конкуренции эти банки будут вынуждены снова пересмотреть цены в сторону уменьшения.
Что касается ипотек с дифференцированными платежами, незначительный рост индекса euríbor стал причиной повышение платежей, хотя и почти незаметного. Определенное влияние оказало и изменение способа подсчета эффективной процентной ставки (Tasa Anual Equivalente – TAE), обусловленное новым ипотечным законом.
Тем не менее, некоторые эксперты, как, например, Микель Риера из Helpmycash.com, считают, что подъем цен на ипотечные продукты – обычная практика банков в конце и в начале года. Иными словами, банки готовятся к новой «войне цен», которая начнется весной, примерно в конце марта. С этого момента вновь начнется «волна» выгодных для потребителей предложений по ипотекам, особенно с фиксированной ставкой. Однако с этим мнением согласны не все: многие специалисты полагают, что 2020 год станет годом фиксированных ипотек с более высокими, чем в 2019-м, ставками.
Доминирование ипотек с фиксированной ставкой
Несмотря на то, что фиксированные ипотеки в Испании несколько сдали позиции (43,7% от общего числа новых займов в июле до 41,8% − в августе, по данным Национального института статистики), многие эксперты сходятся во мнении, что в 2020 году данный вид ипотечных кредитов станет ведущим.
Специалисты рынка, включая директора iAhorro.com Симоне Коломбелли, отмечают, что многое зависит от эволюции процентных ставок. Однако, если тенденция продолжит развиваться, мы станем свидетелями исторических перемен на рынке ипотек в Испании, когда количество фиксированных ипотечных займов превысит количество ипотек с дифференцированными платежами.
Эксперты не отрицают возможности того, что некоторые банки осмелятся выпустить на рынок ипотечные продукты с фиксированной ставкой менее 1%, хотя, в свете текущей ситуации, она очень и очень мала. К примеру, в Бельгии, где наблюдается высокий уровень политической и экономической стабильности, уже сейчас существуют подобные предложения.
Испанский ипотечный рынок таких ставок пока не видел. Специалисты объясняют это, во-первых, тем, что в стране только-только был принят новый ипотечный закон, который в других европейских странах действует вот уже несколько лет.
Во-вторых, отрицательное влияние оказывает политическая нестабильность в стране, сдерживающая потоки инвестиций и рост числа операций купли-продажи.
Тем не менее, эксперты полагают, что, даже если банки пойдут на такой серьезный шаг, как введение предложений фиксированных ипотек со ставкой менее 1%, текущая ситуация в стране не позволит им сделать этого без потерь прибыли, которые они вынуждены будут компенсировать с помощью, к примеру, повышение комиссий за открытие ипотеки или их повторного введения (в случае если ранее они были упразднены).
Еще один путь – большее число банковских продуктов, привязанных к ипотечным займам. Речь идет, прежде всего, о страховках и пенсионных планах, при заключении контракта на которые клиентам будут предоставляться лучшие условия ипотеки.
Банки испытывают недостаток прибыли
Однако описанный выше сценарий возможен не только в случае введения небывало низких ставок фиксированных ипотек. Реальность состоит в том, что банки в 2020 году продолжат испытывать недостаток прибыли от ипотечных займов. Одна из причин – низкий euríbor, который, по данным аналитического департамента Bankinter, в 2020 году останется на уровне -0,22% (в лучшем случае -0,17%). Еще одна причина – принятие в июне минувшего года нового ипотечного закона.
Сниженная прибыль от ипотек – одна из главных проблем банков, которую они стараются решить посредством других источников дохода. Первый сценарий – продвижение фиксированных ипотек, ставки которых на данный момент выше, чем ставки ипотек с дифференцированными платежами.
Такое развитие событий может подхлестнуть «войну цен», начавшуюся во втором квартале 2019-го. При этом в качестве самых агрессивных участников этой войны эксперты HelpMyCash.com называют такие учреждения, как Bankinter, BBVA, EVO Banco, Bankia, Openbank, MyInvestor и некоторые другие.
Тем не менее, некоторые банки официально заявили об отказе от участия в этой «войне», а это означает, что ставки по фиксированным ипотекам могут вырасти (при сохранении высокого уровня спроса).
Второй путь – повышение стоимости ипотек с дифференцированными платежами посредством увеличения дифференциалов или стартовых ставок.
Третий сценарий – повторное введение или рост комиссий за открытие ипотеки и увеличение списка дополнительных банковских продуктов, привязанных к ипотечным займам (страховок, пенсионных планов и пр.).
В свою очередь, эксперты портала HelpMyCash.com представили свои прогнозы развития событий в виде нескольких возможных сценариев.
Какая ипотека лучше: с дифференцированной или фиксированной ставкой?
Хотя индекс euríbor медленно растет (в ноябре этого года он равнялся -0,272%), радикальных изменений в его поведении не предвидится, а значит ипотечные платежи повысятся незначительно. В этой связи эксперты считают, что в настоящий момент ипотеки с фиксированной ставкой более выгодны для займов сроком на 25 – 30 лет, поскольку поведения euríbor сложно предугадать, тогда как для займов сроком 10 – 15 лет лучше выбирать планы с дифференцированными платежами или смешанные.
- Подробно о том, ипотека с какой ставкой лучше, вы можете ознакомиться здесь.
В ожидании решения Европейского суда относительно индекса IRPH
Еще одна причина для беспокойства банков – возможное признание Европейским судом незаконным применения к выданным ипотекам индекса IRPH в связи с тем, что это противоречит принципам прозрачности ипотечного кредитования: потребители не были проинформированы на счет того, что это за индекс, для чего он применяется, как рассчитывается и пр.
Иными словами, клиентам в этом случае не объяснили, за что с них берут деньги. Если суд вынесет решение против банковского сектора, финансовым учреждениям придется вернуть своим клиентам миллиарды евро (в общей сложности от 7 до 44, по подсчетам Goldman Sachs). По мнению экспертов, эти потери банки, возможно, вынуждены будут компенсировать за счет новых ипотек, которые станут более дорогими, а также повышения стоимости других своих услуг и продуктов.
Замедление рынка недвижимости
Замедление рынка недвижимости Испании, предсказываемое экспертами, также отразится на ипотечном секторе. По прогнозам, он стабилизируется, однако, если число операций купли-продажи упадет ниже прогнозируемого, количество выдаваемых ипотек также может пойти вниз, как это произошло в течение последних месяцев 2019-го (хотя здесь нельзя исключать возможность того, что сложившаяся ситуация стала результатом вступления в силу нового ипотечного закона).
Однако замедление рынка недвижимости отнюдь не означает снижение цен – напротив, они продолжат расти, хотя и не в таком же ритме, как ранее. Вместе с ними вырастет средняя сумма ипотечного кредита. Эти обстоятельства в сочетании со стремлением банков минимизировать риски могут привести к ужесточению требований выдачи ипотечных кредитов в наступившем году.
В этой связи обязательными требованиями станут: наличие на руках как минимум 30% от стоимости недвижимости, хорошая заработная плата, стабильная трудовая ситуация и пр. Такое положение дел скажется отрицательно, прежде всего, на молодых людях, желающих взять ипотеку в Испании.
В этой связи компания «Alegría» напоминает, что мы гарантируем своим клиентам стопроцентное одобрение ипотечных займов на уровне банков при предварительном анализе документов нашими экспертами.
С каталогом недвижимости «Alegría» вы можете ознакомиться здесь.
