На думку багатьох експертів ринку нерухомості, минулий 2019 рік увійде в історію як один із найвдаліших для оформлення іпотеки в Іспанії . Підвищення рівня захищеності споживача завдяки новому іпотечному закону , який набув чинності у червні минулого року, а також безперервне зниження вартості позик з боку банків у зв'язку з початком так званої «війни цін» створили ідеальні умови для купівлі нерухомості в іпотеку – умови, які навряд чи незабаром повторяться. Середня відсоткова ставка іпотечних кредитів у 2019-му, за даними на жовтень 2019-го, становила 2,5% (2,17% – з диференційованими платежами, 3,02% – з фіксованою ставкою). Середній термін іпотечного кредиту при цьому дорівнював 24 роки. Проте ситуація починає змінюватися: після тривалого зниження цін деякі банки вирішили змінити стратегію. Так, Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank та ING планують підняти вартість планів фіксованих іпотек та деяких іпотек з диференційованими платежами. Bankia, наприклад, вже підвищила ставку фіксованої іпотечної позики з 2,08 до 2,16%, а BBVA – з 1,74 до 1,89%. Проте деякі експерти ринку вважають, що у 2020 році у зв'язку із зростанням конкуренції ці банки будуть змушені знову переглянути ціни у бік зменшення. Що стосується іпотек з диференційованими платежами, незначне зростання індексу euríbor спричинило підвищення платежів, хоча й майже непомітного. Певний вплив зробило й зміна способу підрахунку ефективної відсоткової ставки (Tasa Anual Equivalente – TAE), що зумовлено новим іпотечним законом. Тим не менш, деякі експерти, як, наприклад, Мікель Рієра з Helpmycash.com, вважають, що зростання цін на іпотечні продукти – звичайна практика банків наприкінці та на початку року. Іншими словами, банки готуються до нової «війни цін», яка розпочнеться навесні приблизно наприкінці березня. З цього моменту знову почнеться «хвиля» вигідних для споживачів пропозицій щодо іпотек, особливо з фіксованою ставкою. Однак із цією думкою згодні не всі: багато фахівців вважають, що 2020 рік стане роком фіксованих іпотек з вищими, ніж 2019-го, ставками.
Домінування іпотек із фіксованою ставкою
Незважаючи на те, що фіксовані іпотеки в Іспанії дещо здали позиції (43,7% від загальної кількості нових позик у липні до 41,8% – у серпні, за даними Національного інституту статистики), багато експертів сходяться на думці, що у 2020 році цей вид іпотечних кредитів стане провідним. Фахівці ринку, включаючи директора iAhorro.com Сімоне Коломбеллі, зазначають, що багато залежить від еволюції відсоткових ставок. Однак, якщо тенденція продовжуватиме розвиватися, ми станемо свідками історичних змін на ринку іпотек в Іспанії, коли кількість фіксованих іпотечних позик перевищить кількість іпотек з диференційованими платежами. Експерти не заперечують можливості того, що деякі банки наважаться випустити на ринок іпотечні продукти з фіксованою ставкою менше 1%, хоча у світлі поточної ситуації вона дуже і дуже мала. Наприклад, у Бельгії, де спостерігається високий рівень політичної та економічної стабільності, вже зараз існують такі пропозиції. Іспанський іпотечний ринок таких ставок поки що не бачив. Фахівці пояснюють це, по-перше, тим, що в країні тільки-но був прийнятий новий іпотечний закон, який в інших європейських країнах діє вже кілька років. По-друге, негативний вплив має політична нестабільність у країні, яка стримує потоки інвестицій та зростання кількості операцій купівлі-продажу. Проте, експерти вважають, що навіть якщо банки підуть на такий серйозний крок, як запровадження пропозицій фіксованих іпотек зі ставкою менше 1%, поточна ситуація в країні не дозволить їм зробити цього без втрат прибутку, який вони змушені будуть компенсувати за допомогою, Наприклад, підвищення комісій за відкриття іпотеки або їх повторного введення (якщо раніше їх було скасовано). Ще один шлях – більше банківських продуктів, прив'язаних до іпотечним позикам. Йдеться, перш за все, про страховки та пенсійні плани, під час укладання контракту на які клієнтам надаватимуться кращі умови іпотеки.
Банки відчувають нестачу прибутку
Проте описаний вище сценарій можливий у разі запровадження небувало низьких ставок фіксованих іпотек. Реальність полягає в тому, що банки у 2020 році продовжать відчувати нестачу прибутку від іпотечних позик. Однією з причин є низький euríbor, який, за даними аналітичного департаменту Bankinter, у 2020 році залишиться на рівні -0,22% (у кращому випадку -0,17%). Ще одна причина – ухвалення у червні минулого року нового іпотечного закону. Знижений прибуток від іпотек – одне з основних проблем банків, що вони намагаються вирішити у вигляді інших джерел доходу. Перший сценарій – просування фіксованих іпотек, ставки яких зараз вищі, ніж ставки іпотек з диференційованими платежами. Такий розвиток подій може спричинити «війну цін», що розпочалася у другому кварталі 2019-го. При цьому як найагресивніші учасники цієї війни експерти HelpMyCash.com називають такі установи, як Bankinter, BBVA, EVO Banco, Bankia, Openbank, MyInvestor та деякі інші. Проте, деякі банки офіційно заявили про відмову від участі у цій «війні», а це означає, що ставки за фіксованими іпотеками можуть зрости (за збереження високого рівня попиту). Другий шлях – підвищення вартості іпотек з диференційованими платежами через збільшення диференціалів або стартових ставок. Третій сценарій – повторне введення чи зростання комісій за відкриття іпотеки та збільшення списку додаткових банківських продуктів, прив'язаних до іпотечних позик (страховок, пенсійних планів та ін.). У свою чергу експерти порталу HelpMyCash.com представили свої прогнози розвитку подій у вигляді кількох можливих сценаріїв.
Яка іпотека краща: з диференційованою чи фіксованою ставкою?
Хоча індекс euríbor повільно зростає (у листопаді цього року він дорівнював -0,272%), радикальних змін у його поведінці не передбачається, а отже, іпотечні платежі підвищаться незначно. У зв'язку з цим експерти вважають, що зараз іпотеки з фіксованою ставкою вигідніші для позик терміном на 25 – 30 років, оскільки поведінки euríbor складно передбачити, тоді як для позик терміном 10 – 15 років краще вибирати плани з диференційованими платежами або змішані.
- Докладно про те, іпотека з якою ставкою краще, ви можете ознайомитись тут .
В очікуванні рішення Європейського суду щодо індексу IRPH
Ще одна причина для занепокоєння банків – можливе визнання Європейським судом незаконним застосування до виданих іпотеків індексу IRPH у зв'язку з тим, що це суперечить принципам прозорості іпотечного кредитування: споживачі не були поінформовані щодо того, що це за індекс, для чого він застосовується, як розраховується та ін. Іншими словами, клієнтам у цьому випадку не пояснили, за що з них беруть гроші. Якщо суд винесе рішення проти банківського сектора, фінансовим установам доведеться повернути своїм клієнтам мільярди євро (загалом від 7 до 44, за підрахунками Goldman Sachs). На думку експертів, ці втрати банки, можливо, змушені будуть компенсувати за рахунок нових іпотек, які стануть дорожчими, а також підвищення вартості інших послуг та продуктів.
Уповільнення ринку нерухомості
Уповільнення ринку нерухомості Іспанії, передбачене експертами, також позначиться на іпотечному секторі. За прогнозами, він стабілізується, однак, якщо кількість операцій купівлі-продажу впаде нижче за прогнозоване, кількість видаваних іпотек також може піти вниз, як це сталося протягом останніх місяців 2019-го (хоча тут не можна виключати можливість того, що ситуація стала результатом вступу з нового іпотечного закону). Однак уповільнення ринку нерухомості аж ніяк не означає зниження цін – навпаки, вони продовжать зростати, хоч і не в такому ж ритмі, як раніше. Разом із ними зросте середня сума іпотечного кредиту. Ці обставини в поєднанні з прагненням банків мінімізувати ризики можуть призвести до посилення вимог видачі іпотечних кредитів у цьому році. У зв'язку з цим обов'язковими вимогами стануть: наявність на руках як мінімум 30% вартості нерухомості, хороша заробітна плата, стабільна трудова ситуація тощо. Такий стан справ позначиться негативно, перш за все, на молодих людях, які бажають взяти іпотеку в Іспанії. У зв'язку з цим компанія Alegría нагадує, що ми гарантуємо своїм клієнтам стовідсоткове схвалення іпотечних позик на рівні банків при попередньому аналізі документів нашими експертами.
З каталогом нерухомості «Alegría» ви можете ознайомитись тут .
