Selon de nombreux experts du marché immobilier, l'année écoulée 2019 restera dans l'histoire comme l'une des plus réussies pour l'obtention d'un prêt hypothécaire en Espagne . L'augmentation des niveaux de protection des consommateurs grâce à la nouvelle loi hypothécaire entrée en vigueur en juin dernier, ainsi que la baisse continue du coût des prêts bancaires due au début de la soi-disant « guerre des prix » ont créé des conditions idéales pour acheter de l'immobilier succession avec une hypothèque – des conditions qui ne se reproduiront probablement pas bientôt. Le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires en 2019, en octobre 2019, était de 2,5 % (2,17 % avec des paiements différenciés, 3,02 % avec un taux fixe). La durée moyenne d'un prêt hypothécaire était de 24 ans. Cependant, la situation commence à changer : après une longue période de baisse des prix, certaines banques ont décidé de changer de stratégie. Par exemple, Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank et ING prévoient d'augmenter le coût des plans de prêts hypothécaires fixes et de certains prêts hypothécaires à taux variable. Bankia, par exemple, a déjà relevé son taux hypothécaire fixe de 2,08 % à 2,16 %, et BBVA de 1,74 % à 1,89 %. Cependant, certains experts du marché estiment qu'en 2020, en raison d'une concurrence accrue, ces banques seront contraintes de revoir à nouveau leurs prix à la baisse. En ce qui concerne les prêts hypothécaires à versements différenciés, une légère augmentation de l'indice euríbor a entraîné une augmentation des versements, quoique presque imperceptiblement. Le changement de méthode de calcul du taux d'intérêt effectif (Tasa Anual Equivalente – TAE), en raison de la nouvelle loi hypothécaire, a également eu un certain impact. Cependant, certains experts, tels que Mikel Riera de Helpmycash.com, estiment que l'augmentation des prix des produits hypothécaires est une pratique courante pour les banques à la fin et au début de l'année. Autrement dit, les banques se préparent à une nouvelle « guerre des prix » qui débutera au printemps, vers la fin mars. A partir de ce moment, la «vague» d'offres de prêts hypothécaires favorables à la consommation recommencera, en particulier avec un taux fixe. Cependant, tout le monde n'est pas d'accord avec cette opinion : de nombreux experts estiment que 2020 sera l'année des hypothèques fixes avec des taux plus élevés qu'en 2019.
Prédominance des prêts hypothécaires à taux fixe
Malgré le fait que les prêts hypothécaires à taux fixe en Espagne aient perdu du terrain (43,7 % du total des nouveaux prêts en juillet contre 41,8 % en août, selon l'Institut national des statistiques), de nombreux experts s'accordent à dire qu'en 2020, ce type de prêts hypothécaires deviendra le leader. Les spécialistes du marché, dont la directrice d'iAhorro.com, Simone Colombelli, notent que beaucoup dépend de l'évolution des taux d'intérêt. Cependant, si la tendance se poursuit, nous assisterons à un changement historique du marché hypothécaire en Espagne, les hypothèques fixes étant plus nombreuses que les hypothèques à taux variable. Les experts ne nient pas la possibilité que certaines banques oseront lancer des produits hypothécaires avec un taux fixe inférieur à 1%, bien que, compte tenu de la situation actuelle, il soit très, très bas. Par exemple, en Belgique, où règne une grande stabilité politique et économique, de telles propositions existent déjà. Le marché hypothécaire espagnol n'a pas encore connu de tels taux. Les experts l'expliquent d'abord par le fait qu'une nouvelle loi hypothécaire vient d'être adoptée dans le pays, en vigueur dans d'autres pays européens depuis plusieurs années maintenant. Deuxièmement, l'instabilité politique dans le pays a un impact négatif, qui entrave les flux d'investissement et la croissance du nombre de transactions d'achat et de vente. Cependant, les experts estiment que même si les banques prennent une mesure aussi sérieuse que l'introduction d'offres hypothécaires fixes à moins de 1%, la situation actuelle dans le pays ne leur permettra pas de le faire sans perdre des bénéfices, qu'elles devront compenser avec de l'aide. par exemple, une augmentation des frais d'ouverture d'un prêt hypothécaire ou leur réintroduction (s'ils étaient précédemment supprimés). Une autre façon consiste à multiplier les produits bancaires liés aux prêts hypothécaires. Tout d'abord, nous parlons d'assurance et de régimes de retraite, lors de la conclusion d'un contrat pour lequel les clients bénéficieront des meilleures conditions hypothécaires.
Les banques manquent de profits
Cependant, le scénario décrit ci-dessus est possible non seulement dans le cas de l'introduction de taux d'hypothèques fixes sans précédent. La réalité est que les banques en 2020 continueront de connaître un manque de rendements hypothécaires. L'une des raisons est le faible euríbor qui, selon le service analytique de Bankinter, restera à -0,22% en 2020 (-0,17% au mieux). Une autre raison est l'adoption d'une nouvelle loi hypothécaire en juin de l'année dernière. La réduction des bénéfices des prêts hypothécaires est l'un des principaux problèmes que les banques tentent de résoudre par le biais d'autres sources de revenus. Le premier scénario est la promotion des prêts hypothécaires fixes, dont les taux sont actuellement supérieurs aux taux des prêts hypothécaires à versements différenciés. Une telle évolution des événements pourrait stimuler la « guerre des prix » qui a débuté au deuxième trimestre 2019. Dans le même temps, les experts de HelpMyCash.com désignent des institutions telles que Bankinter, BBVA, EVO Banco, Bankia, Openbank, MyInvestor et quelques autres comme les participants les plus agressifs de cette guerre. Cependant, certaines banques ont annoncé officiellement leur refus de participer à cette "guerre", ce qui signifie que les taux des prêts hypothécaires à taux fixe pourraient augmenter (si la demande continue d'être forte). La deuxième façon consiste à augmenter la valeur des prêts hypothécaires à paiements différenciés en augmentant les différentiels ou les taux de départ. Le troisième scénario est la réintroduction ou la croissance des frais d'ouverture de crédit immobilier et l'augmentation de la liste des produits bancaires complémentaires liés au crédit immobilier (assurances, prévoyance, etc.). Tour à tour, les experts du portail HelpMyCash.com ont présenté leurs prévisions d'évolution des événements sous la forme de plusieurs scénarios possibles.
Quelle hypothèque est la meilleure : à taux différencié ou fixe ?
Bien que l'indice euríbor progresse lentement (en novembre de cette année, il était de -0,272 %), aucun changement radical de son comportement n'est attendu, ce qui signifie que les versements hypothécaires augmenteront légèrement. À cet égard, les experts estiment qu'à l'heure actuelle, les prêts hypothécaires à taux fixe sont plus rentables pour les prêts d'une durée de 25 à 30 ans, car le comportement de l'euríbor est difficile à prévoir, tandis que pour les prêts d'une durée de 10 à 15 ans , il est préférable de choisir des plans avec des paiements différenciés ou mixtes.
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En attente de la décision de la Cour européenne de justice concernant l'indice IRPH
Un autre motif d'inquiétude des banques est la possible reconnaissance par la Cour européenne de l'application illégale de l'indice IRPH aux hypothèques émises en raison du fait que cela est contraire aux principes de transparence en matière de crédit hypothécaire : les consommateurs n'ont pas été informés de ce qu'est cet indice , à quoi il sert, comment il est calculé, etc. En d'autres termes, dans ce cas, les clients n'ont pas été expliqués pourquoi ils étaient facturés. Si la justice donne tort au secteur bancaire, les institutions financières devront restituer des milliards d'euros à leurs clients (entre 7 et 44 au total, selon Goldman Sachs). Selon les experts, les banques pourraient devoir compenser ces pertes par de nouveaux prêts hypothécaires, qui deviendront plus chers, ainsi que par une augmentation du coût de leurs autres services et produits.
Ralentissement du marché immobilier
Le ralentissement du marché immobilier en Espagne, prédit par les experts, affectera également le secteur hypothécaire. Il devrait se stabiliser, cependant, si le nombre de transactions de vente tombe en dessous des prévisions, le nombre de prêts hypothécaires émis pourrait également baisser, comme cela s'est produit au cours des derniers mois de 2019 (bien qu'il ne soit pas exclu que la situation actuelle ait été le résultat de l'inscription en vertu de la nouvelle loi hypothécaire). Cependant, le ralentissement du marché immobilier ne signifie pas une baisse des prix – au contraire, ils continueront de croître, mais pas au même rythme qu'auparavant. Avec eux, le montant moyen d'un prêt hypothécaire augmentera. Ces circonstances, combinées à la volonté des banques de minimiser les risques, pourraient conduire à un durcissement des exigences d'octroi de prêts hypothécaires au cours de l'année à venir. À cet égard, les exigences obligatoires seront : avoir au moins 30 % de la valeur de la propriété en main, un bon salaire, une situation de travail stable, etc. Cet état de fait aura un impact négatif, d'abord, sur les jeunes qui voulez prendre une hypothèque en Espagne. À cet égard, Alegría tient à vous rappeler que nous garantissons à nos clients l'approbation à 100% des prêts hypothécaires au niveau bancaire après analyse préliminaire des documents par nos experts.
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