Hypotheken in Spanien gehören zu den beliebtesten Bankprodukten. Die in den letzten Jahren im Land herrschenden niedrigen Zinsen sowie Gesetzesänderungen, die auf größtmöglichen Schutz für den Kreditnehmer abzielen, führen zu einer hohen Nachfrage nach Hypothekendarlehen. Die Kreditvergabe an ausländische Bürger (sowohl Einwohner als auch Nichtansässige) unterscheidet sich etwas von der Kreditvergabe an die Spanier selbst. Im Gegensatz zu Staatsbürgern des Landes sind Ausländer bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens nicht verpflichtet, Bürgen einzuholen oder andere Immobilien als Sicherheit zu registrieren. Das ist ein großes Plus. Aber es gibt auch einen Minuspunkt: Die Verschärfung der Gesetzgebung und die Neuausrichtung des Schutzvektors auf den Kreditnehmer haben dazu geführt, dass einige Banken bei der Zusammenarbeit mit Ausländern sehr zurückhaltend geworden sind. Das Verfahren zur Aufnahme eines Hypothekendarlehens ist komplexer geworden; es wurden zusätzliche Formalitäten in Form einer gründlichen Prüfung der Transaktionsparteien – der Gläubigerbank und des Kreditnehmers – hinzugefügt. Dadurch hat sich der Zeitrahmen verlängert: Vom Zeitpunkt der Antragstellung bei der Bank für ein Hypothekendarlehen bis zur Unterzeichnung eines notariell beglaubigten Hypothekenvertrags kann es nun 2 bis 3 Monate dauern. Allerdings sind die Chancen auf einen Hypothekenkredit in Spanien sehr hoch, wenn die Hypothekentransaktion ordnungsgemäß von Fachleuten begleitet wird, die alle Feinheiten kennen. In diesem Artikel gehen wir so detailliert wie möglich auf das Thema Hypotheken in Spanien im Jahr 2020 ein: Wir analysieren die Kreditkonditionen, erforderliche Dokumente, Zinsarten und bieten auch die Möglichkeit, einen Hypothekenrechner zu nutzen.

Welche Geschäftsbank sollte man wählen, um eine Hypothek in Spanien aufzunehmen?

Wenn Sie sich entschieden haben, Immobilien in Spanien auf Kredit zu kaufen, sollten Sie darauf vorbereitet sein , mehrere Banken anzurufen und dann persönlich aufzusuchen, um die günstigsten Konditionen zu finden. Der Kauf einer Immobilie über eine Immobilienagentur erspart Ihnen unnötigen Ärger, denn… Sämtliche Verhandlungen mit Banken werden von Agenturmitarbeitern geführt. Derzeit sind Banco Sabadell und Banco Santander sowie Caja Mar und Bankinter die loyalsten Banken gegenüber ausländischen Kreditnehmern. Auch wenn alle Hypothekenanträge in der Zentrale der Bank bearbeitet werden, hängt vieles vom Leiter einer bestimmten Filiale ab. Diese. Vorverhandlungen können nicht nur mit verschiedenen Banken, sondern auch mit verschiedenen Filialen innerhalb derselben Bank geführt werden (wenn Ihnen beispielsweise die Konditionen und Zinssätze generell gefallen). Wenn Sie eine Bankimmobilie kaufen, schränkt sich der Handlungsspielraum ein: Es müssen Verhandlungen mit der Bank geführt werden, in deren Bilanz sich die Immobilie befindet. Spanische Geschäftsbanken vergeben Hypotheken mit Laufzeiten zwischen 5 und 25 Jahren. Die Laufzeit richtet sich nach der Kreditsumme und dem Alter des Kreditnehmers. Einwohner des Landes können mit einer Finanzierung von bis zu 80 % des Immobilienpreises (ohne Steuern und Kosten) rechnen, Nichtansässige maximal bis zu 70 %.

Hypotheken in Spanien im Jahr 2020 und aktuelle Zinssätze

Hypotheken können in Spanien mit festem, variablem oder gemischtem Zinssatz vergeben werden. Ein fester Zinssatz bedeutet, dass der Zinssatz während der gesamten Laufzeit der Hypothek gleich bleibt, unabhängig von der Wirtschaftslage oder Marktschwankungen. Die Bank lässt gebietsfremden Kreditnehmern oft keine Wahl und bietet nur diese Option an. Der variable Zinssatz ist an einen bestimmten Finanzindikator gebunden (in Spanien ist es meist EURIBOR) und wird einmal im Jahr angepasst. Bei einem Mischzinssatz wird davon ausgegangen, dass die Rückzahlungsdauer des Hypothekendarlehens in zwei Zeiträume unterteilt wird: Der erste wird mit einem festen Zinssatz (z. B. für die ersten 10 Jahre) und der zweite mit einem variablen Zinssatz ausgestattet. Mehr über die Zinsarten in Spanien sowie über so wichtige Indikatoren wie TAE und TIE, die die tatsächlichen Kosten eines Hypothekendarlehens mit und ohne Zusatzkosten bestimmen, können Sie in unserem Artikel „Hypothek in Spanien: Zinssatz im Jahr 2019“ lesen Jahr."

Hypothekenkonditionen bei der Sabadell Bank im August 2020

Derzeit bietet die Bank Hypotheken mit festem Zinssatz an. Kreditlaufzeit: bis zu 30 Jahre. Kreditkonditionen: – 2,75 % (TAE 3,40 %*) für einen einfachen Kredit bis zu 150.000 €. Bei der TAE-Berechnung werden folgende Kosten berücksichtigt:

• Eröffnung eines Bankkontos: Eröffnungsprovision – 1-2 %, jedoch nicht weniger als 750 €; Kontoführungsgebühr – 30 Euro pro Quartal;
• Provision für die Eröffnung einer Kreditlinie: 1-2 %, jedoch nicht mehr als 750 €;
• Unabhängige Einschätzung des Marktwerts der Immobilie: ca. 300 €.
• Überprüfung der Registrierungsdaten: ca. 25 €. – 1,75 % (TAE 2,85 %) für ein zinsgünstiges Darlehen bis zu 150.000 € (vorbehaltlich der Überweisung des Gehalts an die Bank und des Abschlusses von drei Versicherungspolicen).

Bei der TAE-Berechnung werden folgende Kosten berücksichtigt:

• Eröffnung eines Bankkontos: Servicegebühr – 30 Euro pro Quartal;
• Provision für die Eröffnung einer Kreditlinie: 0 €;
• Unabhängige Einschätzung des Marktwerts der Immobilie: ca. 300 €;
• Lebensversicherung des Kreditnehmers: ca. 90 Euro pro Quartal für die gesamte Laufzeit der Hypothek;
• Versicherung gegen Nichtzahlung des Darlehens: ca. 2.000 € am Stück für die ersten fünf Jahre für den gesamten Kapitalbetrag;
• Hausversicherung: ca. 30 € pro Monat für die gesamte Laufzeit der Hypothek.
• Überprüfung der Registrierungsdaten: ca. 25 €.

*TAE kann je nach Hypothekenhöhe und Laufzeit variieren.

So erhalten Sie eine Hypothek in Spanien

Wenn die Vorverhandlungen mit der Bank erfolgreich waren, wird dem zukünftigen Kreditnehmer eine Bescheinigung mit befristetem Charakter ausgestellt, in der die Bedingungen der Hypothek aufgeführt sind: Höhe, Laufzeit, Zinssatz, Provision usw. In der Regel beträgt die Gültigkeitsdauer des Zertifikats 1 Monat. Während dieser Zeit muss der Kunde das erforderliche Dokumentenpaket vollständig vorbereiten und bei der Bank einreichen. Um in Spanien eine Hypothek zu beantragen, müssen Sie ein Bankkonto eröffnen: Von diesem Konto schreibt die Bank die monatlichen Hypothekenrückzahlungsquoten sowie zusätzliche Zahlungen ab: Kontoführungsgebühren, Zahlungen für Versicherungspolicen usw. Außerdem wird eine Hypothek in Spanien erst nach einer Bewertung des Marktwerts der Immobilie durch ein akkreditiertes unabhängiges Unternehmen vergeben. Bei der Begutachtung werden das Alter der Immobilie, ihr Zustand und Abnutzungsgrad, Art, Fläche, Fläche etc. berücksichtigt. Der geschätzte Marktwert kann vom Kauf- und Verkaufspreis abweichen. Oft liegt der Marktwert der Immobilie höher, was sich auf zusätzliche Kosten auswirkt: Aus diesem Betrag werden beispielsweise die Kosten für die Hausratversicherung berechnet. Ein Paket von Dokumenten, einschließlich eines Marktwertbewertungsberichts, wird der Zentrale der Bank zur Prüfung vorgelegt. Normalerweise wird innerhalb von 1-2 Monaten eine Entscheidung getroffen. Fällt die Entscheidung positiv aus, hinterlegt der Kreditnehmer einen Geldbetrag bei der Bank – Provisión de Fondos. Hierbei handelt es sich um eine Sonderrücklage, aus der alle Steuern und Kosten im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens bezahlt und zurückgezahlt werden. Die Kosten werden im Voraus berechnet und ein etwas größerer Betrag fließt in die Rücklage, d. h. Das Depot wird mit einer Reserve eröffnet. Nach Abschluss der Transaktion und Eintragung der notariellen Urkunde und des notariellen Hypothekenvertrags in das Grundbuch wird dem Käufer der ungenutzte Restbetrag der Anzahlung zurückerstattet. [dieser Ort] Der Hypothekenvertrag wird im Beisein eines Notars unter Beteiligung eines Bankvertreters unterzeichnet. Vor der Unterzeichnung führen beide Parteien ein Notargespräch, für das zusätzlich ein Besuch im Notariat organisiert wird. Der Kreditnehmer füllt das Formular aus und bestätigt schriftlich, dass er die Bedingungen des Hypothekenvertrags und die Vereinbarung mit ihnen vollständig und klar verstanden hat.

Dokumente für den Erhalt einer Hypothek in Spanien

Das Dokumentenpaket für den Erhalt einer Hypothek in Spanien umfasst:

• Der aktuelle Reisepass des Kreditnehmers.
• NIE-Zertifikat . Diese Bescheinigung muss im Voraus ausgestellt werden: entweder über das spanische Konsulat oder direkt in Spanien selbst über die Polizeibehörde, sofern eine Reservevereinbarung vorliegt.
• Reservevereinbarung. Der Vertrag enthält den Kauf- und Verkaufspreis, die Höhe der Anzahlung, vollständige Daten der Parteien und den Zeitpunkt der Transaktion.
• Einkommenserklärung des Kreditnehmers (2-NDFL für Russen oder ähnliche Erklärungen für Bürger anderer Länder). In der Regel verlangen Banken von Ihnen die Abgabe einer Erklärung für den vorangegangenen Berichtszeitraum und für den unvollständigen aktuellen. Diese. Im August 2020 müssen Sie eine 2-NDFL-Erklärung für 2019 und vom 1. Januar bis 31. Juli 2020 vorlegen.
• Zertifikat einer Bank (Russisch, Ukrainisch usw.). Die Bescheinigung muss nicht nur den Endsaldo, sondern auch alle Kontobewegungen der letzten 6-12 Monate enthalten. Weil Da jede Bank ihre eigenen Anforderungen hat, muss vorab geklärt werden, wie detailliert die bereitgestellten Bankinformationen sein sollen.
• Arbeitsbescheinigung auf Firmenbriefkopf mit Angabe der ausgeübten Position, Dienstzeit und Gehalt.
• Ein Auszug aus dem National Credit History Bureau.
• Ist der Kreditnehmer ein Einzelunternehmer, wird anstelle der 2-NDFL-Erklärung eine 3-NDFL-Erklärung sowie ein Auszug aus dem entsprechenden Register zur Registrierung als Einzelunternehmer abgegeben.
• Alle anderen Dokumente, die zusätzliche Einkünfte bestätigen: Zertifikate von Investmentfonds, Leasingverträge, Zertifikate von Pensionsfonds, Bankzertifikate über bestehende Einlagen usw.

Alle ausländischen Dokumente müssen ins Spanische übersetzt werden. Einige Banken erlauben eine einfache Übersetzung von Dokumenten, Sie sollten jedoch darauf vorbereitet sein, dass Sie eine beglaubigte Übersetzung von einem vereidigten Spanisch-Übersetzer (Traductor jurado) benötigen.

Kosten für die Aufnahme einer Hypothek in Spanien

Das neue Hypothekengesetz in Spanien, das im Juni 2019 in Kraft trat, hat einen großen Teil der Kosten für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens von den Schultern der Kreditnehmer auf die Schultern der Banken verlagert. Die Banken reagierten, indem sie die Gebühren für die Eröffnung von Kreditlinien erhöhten und den Abschluss von Versicherungspolicen zur Voraussetzung für die Finanzierung machten. Gleichzeitig ist es Banken untersagt, Kunden zum Abschluss von Versicherungspolicen zu zwingen. Das Leben und die Immobilie des Kreditnehmers müssen zugunsten der Bank versichert werden, die Wahl des Versicherers bleibt jedoch beim Kunden. Um keinen Kunden zu verlieren, bieten Banken entweder günstige Versicherungskonditionen an oder, wie die Banco Santander, Prämien für jedes gekaufte Produkt, die den Hypothekenzins senken. Banken müssen für die Dienste eines Managers, der an der Vorbereitung und Ausführung eines Hypothekenvertrags beteiligt ist, eine Notargebühr, eine staatliche Gebühr für die Eintragung eines Hypothekenvertrags in das Grundbuch sowie eine Stempelsteuer (Steuer auf dokumentierte Rechtshandlungen – IAJD) bezahlen ). Banken zahlen auch für ihre eigene Kopie des Hypothekenvertrags, die beim Notar eingeholt wird. Der Kreditnehmer zahlt für die Dienste des Unternehmens, das den Marktwert der Immobilie ermittelt, sowie für seine Kopie des Hypothekenvertrags. Und natürlich alle Provisionen, Versicherungs- und sonstigen Kosten, die mit der Kontoeröffnung und dem Hypothekendarlehen verbunden sind, sowie die Übersetzung der Dokumente ins Spanische. Lesen Sie hier mehr über alle Kosten beim Immobilienkauf in Spanien.

Hypothek in Spanien – Wechsel der Kreditgeberbank

Der Kreditnehmer hat jederzeit das Recht, zu einer anderen Bank zu wechseln, wenn er mit den Konditionen nicht zufrieden ist, die Anfahrt zu einer bestimmten Filiale geografisch ungünstig ist, ihm der Service nicht gefällt oder aus einem anderen Grund. Natürlich müssen Sie zunächst eine Bank finden, die bereit ist, den Kreditnehmer zu refinanzieren. Möglicherweise müssen Sie erneut ein Paket mit Dokumenten zusammenstellen und ins Spanische übersetzen. Sind die Konditionen bei der neuen Bank jedoch günstiger, lohnen sich diese Kosten. Die erste Gläubigerbank hat nicht das Recht, dem Kunden die Ausreise zu verbieten oder zu verhindern. Erfolgt in den ersten drei Jahren der Hypothek ein Wechsel der Bank, ist der Kreditnehmer verpflichtet, der ersten Gläubigerbank 0,15 % der zum Zeitpunkt des Austritts verbleibenden Schulden zu zahlen. Ab dem vierten Jahr beträgt die Provision für den Wechsel zu einer anderen Bank und damit für die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek durch Refinanzierung 0 %.

Vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek in Spanien und einer Hypothekenschuld

Mit dem neuen Hypothekengesetz wurden für alle Banken einheitliche Provisionssätze für die vorzeitige Rückzahlung von Hypothekendarlehen festgelegt. Wenn es sich um eine Hypothek mit variablem Zinssatz handelt, beträgt die Provision für die vorzeitige Rückzahlung 0,25 % in den ersten drei Jahren bzw. 0,15 % in den ersten fünf Jahren (Bank und Kreditnehmer müssen sich auf drei oder fünf Jahre einigen). „Quarantäne“ im Voraus, auch vor Unterzeichnung des Hypothekenvertrags), und 0 % in den Folgejahren. Eine Festhypothek kann in den ersten zehn Jahren gegen eine Gebühr von 2 % auf den Restbetrag und nach dem elften Jahr gegen eine Gebühr von 1,5 % vorzeitig zurückgezahlt werden. Auch hinsichtlich der Verschuldung und der Möglichkeit, ein Embargoverfahren einzuleiten, sind spanischen Banken in dieser Angelegenheit strenge Grenzen gesetzt. Um das Verfahren zur Vermögensveräußerung einzuleiten, ist es erforderlich, dass der Kreditnehmer wie folgt gegen die Kreditbedingungen verstößt:

• Wenn wir über die erste Hälfte der Hypothekenlaufzeit sprechen, sollte die Verschuldung 12 Quoten oder 3 % der gesamten Kreditsumme betragen;
• Wenn wir über die zweite Hälfte der Hypothekenlaufzeit sprechen, sollte die Verschuldung 15 Quoten oder 7 % der gesamten Kreditsumme betragen.

Wir möchten Sie daran erinnern, dass Alegría seinen Kunden nach vorläufiger Analyse der Dokumente durch unsere Experten eine 100-prozentige Genehmigung von Hypothekendarlehen auf Bankebene gewährt. Den Alegría-Immobilienkatalog finden Sie hier .

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