Im Jahr 2025 hat Spanien neue Regeln für touristische Vermietungen eingeführt. Anlass dafür waren die wachsende Beliebtheit digitaler Plattformen zur Veröffentlichung von Inseraten und zur Buchung von Objekten für touristische und saisonale Vermietung sowie das Bestreben des Staates, diesen Sektor zu vereinheitlichen und zu kontrollieren.
Seit dem 1. Juli 2025 gilt in Spanien das Einheitliche Digitale Mietregister – ein System zur zentralisierten Erhebung und zum Austausch von Daten. Eine der wichtigsten Neuerungen ist die obligatorische Eintragung sämtlicher Immobilien, die zur touristischen oder saisonalen Vermietung angeboten werden. Das Register gewährleistet die ordnungsgemäße Identifizierung der Objekte und erleichtert die Aufsicht durch lokale und staatliche Behörden.
Digitale Plattformen (Booking, Tripadvisor, Expedia, Airbnb, Vrbo/HomeAway) sind verpflichtet, regelmäßig Daten mit dem Register auszutauschen, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu gewährleisten und Verstöße aufzudecken. Insbesondere dürfen Inserate nur für Objekte veröffentlicht werden, die eine NRU-Nummer (Número de Registro Único) erhalten haben – selbst wenn bereits eine gültige touristische Lizenz vorliegt.
Bevor wir fortfahren, unterscheiden wir zwei Arten der Kurzzeitvermietung: saisonale Vermietung und touristische Vermietung.
Saisonale Vermietung
Wohnungen zur saisonalen Vermietung (Viviendas de uso temporal) sind Objekte, die nicht für den dauerhaften Aufenthalt bestimmt sind, sondern vorübergehende Bedürfnisse abdecken (Studierende, befristete oder Saisonarbeitskräfte, Personen zur medizinischen Behandlung usw.) – für Zeiträume von 31 Tagen bis zu 9 Monaten.
In diesen Fällen sind keine zusätzlichen Genehmigungen oder Informationen der Autonomien oder Gemeinden erforderlich. Solche Objekte unterliegen dem Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverhältnisse.
Touristische Vermietung
Wohnungen zur touristischen Vermietung (Viviendas de uso turístico) sind Unterkünfte für Aufenthalte von bis zu 30 Tagen, die besonderen Vorschriften der Autonomen Gemeinschaften oder Gemeinden unterliegen. Die lokalen Behörden überwachen die Einhaltung und können eigene Normen und Anforderungen festlegen.
Hinweis: In der Valencianischen Gemeinschaft gilt eine kurzzeitige Vermietung von bis zu 10 aufeinanderfolgenden Tagen (Nächten) an denselben Mieter als touristische Vermietung; ist eine Wohnung als touristische Unterkunft registriert, sind andere Vertragsarten nicht zulässig.
Viviendas de uso temporal: NRU beantragen
Für die Eintragung einer Wohnung zur saisonalen Vermietung sind erforderlich:
- Katasternummer und genaue Anschrift des Objekts.
- Angabe, ob das gesamte Objekt oder einzelne Zimmer vermietet werden.
- Angabe der maximalen Belegung.
Der Antrag auf Vergabe der NRU-Nummer erfolgt über die Website des Kollegiums der Registerführer (Colegio de Registradores); zur Identifizierung ist ein elektronisches Zertifikat erforderlich. Eine vorläufige NRU wird sofort nach Antragstellung vergeben. Nach Prüfung – bei Fehlerfreiheit – wird der Status von „vorläufig“ auf „definitiv“ geändert. Diese Nummer ist anschließend auf allen Plattformen anzugeben, auf denen saisonale Vermietungen veröffentlicht werden.
Viviendas de uso turístico: NRU beantragen
Für die Eintragung einer Wohnung zur touristischen Vermietung sind erforderlich:
- Katasternummer und genaue Anschrift des Objekts.
- Angabe, ob das gesamte Objekt oder Zimmer vermietet werden (Achtung: Zimmerweise Vermietung ist nicht in allen Autonomien erlaubt).
- Angabe der maximalen Belegung.
- Einhaltung der lokalen Gesetzgebung: Als touristische Vermietung sind zunächst alle von der Autonomen Gemeinschaft geforderten Verfahren zu absolvieren.
Die NRU wird über das Colegio de Registradores mit elektronischem Zertifikat beantragt. Die vorläufige Nummer wird sofort vergeben und nach Prüfung definitiv. Diese Nummer ist auf allen Plattformen für touristische Vermietungen anzugeben.
Befugnisse der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios)
Seit April 2025 bedarf jede neue Tätigkeit der saisonalen oder touristischen Vermietung der ausdrücklichen Zustimmung von mindestens 60 % der Eigentümer. Ein entsprechender Beschluss ist in der Eigentümerversammlung zu fassen. Sämtliche Fragen der Kurzzeitvermietung (Zulassung, Beschränkung oder Verbot) erfordern eine 3/5-Mehrheit (60 %) der Eigentümer, die mindestens 3/5 (60 %) der Miteigentumsanteile vertreten. Der Anteil bemisst sich nach der Fläche der Einheit im Verhältnis zur Gesamtfläche der Wohnanlage.
Die Versammlung kann außerdem einen Zuschlag von bis zu 20 % auf die Gemeinschaftskosten für Einheiten beschließen, die saisonal oder touristisch vermietet werden.
Grundsatz: Kurzzeitvermietungen sind in Spanien grundsätzlich untersagt, bis die Gemeinschaft sie mit obiger Mehrheit erlaubt. Vor dem 3. April 2025 erteilte touristische Lizenzen bleiben gültig, da die Reform keine Rückwirkung entfaltet. Einige Gemeinden (insbesondere Barcelona) haben jedoch angekündigt, bestehende Lizenzen nach Ablauf nicht zu verlängern. Es ist daher wichtig, lokale Änderungen zu verfolgen, um Sanktionen und Bußgelder zu vermeiden.
Kurzzeitvermietung und Mehrwertsteuer (MwSt.)
Ab dem 1. Juli 2028 wird die Mehrwertsteuer für alle Formen der touristischen Kurzzeitvermietung (d. h. bis zu 30 Tage) obligatorisch – auch wenn keine hoteltypischen Leistungen (z. B. Frühstück oder Reinigung) erbracht werden.
Vermieter müssen sich als Selbständige (autónomo) registrieren, um die MwSt. abzuführen und Rechnungen auszustellen, Bücher zu führen und Unterlagen mindestens 4 Jahre aufzubewahren.
Der Satz ist noch nicht abschließend festgelegt, wird aber voraussichtlich 10 % betragen – analog zu anderen touristischen Dienstleistungen.
Touristische Lizenz in Spanien
Wie oben erwähnt, ist neben der NRU für touristische Vermietungen (viviendas de uso turístico) eine touristische Lizenz gemäß den Vorschriften der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft erforderlich. Lokale Gesetze unterscheiden sich stark und ändern sich häufig; aktuelle Informationen sind auf den Websites der Regionalregierungen zu prüfen.
Die Regulierung obliegt nicht nur den Autonomen Gemeinschaften, sondern teils auch den Rathäusern. Eine landesweit einheitliche Lizenz existiert nicht.
Zu den gemeinsamen Anforderungen in den meisten Regionen zählen:
- Eintragung im Tourismusregister.
- Einhaltung technischer, Sicherheits- und Bewohnbarkeitsnormen (Mindestfläche pro Person, Belüftung, Beleuchtung usw.).
- Mindestausstattung (Möbel, Küchenutensilien, Bettwäsche und Handtücher, Grundgeräte; teils Klimaanlage oder Heizung).
- Versorgungsleistungen (Kalt-/Warmwasser, Strom, Internet).
- Haftpflichtversicherung.
- Kennzeichnungsschild mit der touristischen Registriernummer (wo vorgeschrieben).
- Gästeregister sowie Beschwerdebuch.
- Transparente Preise, Buchungs-/Stornobedingungen und Zusatzgebühren.
Spezifische Anforderungen können u. a. sein: Evakuierungsplan und Feuerlöscher auf allen Etagen; 24/7-Notfallkontakt; Verbot oder Zulassung der Zimmervermietung (mit/ohne Pflichtanwesenheit des Eigentümers); Verdunkelungsvorhänge/Jalousien; Barrierefreiheit.
Zum Basisdossier für die touristische Lizenz gehören:
- Verantwortlichkeitserklärung (Declaración Responsable).
- Ausweiskopie (DNI/NIE).
- Nachweis des Eigentums oder Nutzungsrechts (Kaufurkunde, Auszug aus dem Grundbuch – Nota Simple, Mietvertrag mit Untervermietungserlaubnis usw.).
- Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugslizenz.
- Grundriss.
- Haftpflichtversicherungspolice für touristische Vermietung.
- Zahlungsnachweis der Gebühren (falls erforderlich).
- Energieausweis.
- Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Satzung oder Protokoll der Versammlung).
Das Verwaltungsverfahren ist relativ einfach; Anträge und Unterlagen werden meist online eingereicht. Die Lizenznummer ist auf dem Schild und in allen Inseraten anzugeben.
Bußgelder bei fehlender touristischer Lizenz und fehlender NRU
Im Jahr 2025 wurde die Kontrolle der touristischen Vermietung verschärft; die Bußgelder sind deutlich gestiegen. Die Höhe variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und Schwere des Verstoßes:
- Staatliche Ebene: für fehlende NRU von 2.000 bis 500.000 €; Höchststrafen bei Wiederholungen oder längerer illegaler Vermietung.
- Für Inserate ohne gültige NRU auf Plattformen (Airbnb, Booking etc.) bis zu 300.000 €.
- Regionale Ebene: Katalonien – 9.000–90.000 € ohne Lizenz; Balearen – bis 400.000 €; Andalusien und Valencianische Gemeinschaft – über 30.000 €; Kantabrien – 75.000 €.
