L'hypothèque en Espagne est l'un des produits bancaires les plus populaires. Les faibles taux d'intérêt en vigueur dans le pays ces dernières années, ainsi que les modifications législatives visant à protéger au maximum l'emprunteur, entraînent une forte demande de prêts hypothécaires. Les prêts aux citoyens étrangers (résidents et non-résidents) sont quelque peu différents des prêts aux Espagnols eux-mêmes. Contrairement aux citoyens du pays, les étrangers ne sont pas tenus d'attirer des garants ou de mettre en gage d'autres biens lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire. C'est un grand avantage. Mais il y a aussi un bémol : le durcissement de la législation et la réorientation du vecteur de protection vers l'emprunteur ont fait que certaines banques sont devenues très réticentes à travailler avec des étrangers. La procédure d'obtention d'un prêt hypothécaire s'est compliquée, des formalités supplémentaires y ont été ajoutées sous la forme d'une vérification approfondie des parties à la transaction – la banque prêteuse et l'emprunteur. En conséquence, le délai s'est allongé: désormais, à partir du moment de la demande de prêt hypothécaire auprès de la banque et jusqu'à la signature d'un contrat hypothécaire notarié, cela peut prendre de 2 à 3 mois. Néanmoins, avec un accompagnement compétent d'une transaction hypothécaire par des professionnels qui connaissent toutes les subtilités, les chances d'obtenir un prêt hypothécaire en Espagne sont très élevées. Dans cet article, nous aborderons le sujet des hypothèques en Espagne en 2020 avec le plus de détails possible : nous analyserons les conditions de prêt, les documents requis, les types de taux, et offrirons également la possibilité d'utiliser un calculateur d'hypothèque.

Quelle banque commerciale choisir pour obtenir un crédit immobilier en Espagne

Si vous avez pris la ferme décision d'acheter une propriété en Espagne à crédit, préparez-vous au fait que vous devrez appeler puis visiter personnellement plusieurs banques à la recherche des conditions les plus favorables. Acheter un bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence immobilière vous évitera des tracas inutiles, car. toutes les négociations avec les banques seront prises en charge par les employés de l'agence. Actuellement, les banques les plus fidèles aux emprunteurs étrangers sont Banco Sabadell et Banco Santander, ainsi que Caja Mar et Bankinter. Malgré le fait que toutes les demandes de prêt hypothécaire sont résolues au siège social des banques, beaucoup dépend du directeur d'une succursale particulière. Ceux. des négociations préliminaires peuvent être menées non seulement avec différentes banques, mais également avec différentes succursales au sein de la même banque (si, par exemple, vous avez généralement aimé les conditions et les taux d'intérêt). Si vous achetez un bien immobilier bancaire, la marge de manœuvre se rétrécit : vous devrez négocier avec la banque au bilan de laquelle se trouve le bien. Les banques commerciales espagnoles accordent des prêts hypothécaires pour une période de 5 à 25 ans. La durée est fonction du montant du prêt et de l'âge de l'emprunteur. Les résidents du pays peuvent compter sur un financement jusqu'à 80% du prix de l'objet (hors taxes et frais), les non-résidents – jusqu'à un maximum de 70%.

Hypothèques en Espagne en 2020 et taux d'intérêt actuels

Les hypothèques en Espagne peuvent être émises avec un taux d'intérêt fixe, flottant ou mixte. Un taux d'intérêt fixe signifie que le taux d'intérêt restera le même pendant toute la durée de l'hypothèque, peu importe l'état de l'économie et les fluctuations du marché. Pour les emprunteurs non-résidents, la banque ne laisse souvent pas le choix, ne proposant que cette option. Le taux d'intérêt flottant est lié à un certain indicateur financier (en Espagne, il s'agit le plus souvent de l'EURIBOR) et est révisé une fois par an. Le taux d'intérêt mixte suppose que la durée de remboursement du prêt hypothécaire sera divisée en deux périodes : dans la première, un taux fixe sera appliqué (par exemple, pendant les 10 premières années), et dans la seconde, un taux flottant. Vous pouvez en savoir plus sur les types de taux d'intérêt en Espagne, ainsi que sur des indicateurs aussi importants que le TAE et le TIE, qui déterminent le coût réel d'un prêt hypothécaire avec et sans frais supplémentaires, vous pouvez lire dans notre article « Hypothèque en Espagne : taux d'intérêt de l'année 2019."

Conditions hypothécaires à Sabadell en août 2020

La banque propose actuellement des prêts hypothécaires à taux d'intérêt fixe. Durée du prêt : jusqu'à 30 ans. Conditions de prêt : – 2,75% (TAE 3,40%*) pour un prêt simple jusqu'à 150.000 €. Les coûts suivants sont pris en compte lors du calcul de la TAE :

• Ouverture d'un compte bancaire : commission d'ouverture – 1-2 %, mais pas moins de 750 € ; frais de tenue de compte – 30 euros par trimestre ;
• Commission pour l'ouverture d'une ligne de crédit : 1-2 %, mais pas plus de 750 € ;
• Estimation indépendante de la valeur vénale de l'objet : environ 300 €.
• Vérification des données d'inscription : environ 25 €. – 1,75% (TAE 2,85%) pour un prêt préférentiel jusqu'à 150.000 € (sous réserve du transfert du salaire à la banque et de la souscription de trois assurances).

Les coûts suivants sont pris en compte lors du calcul de la TAE :

• Ouverture d'un compte bancaire : frais de tenue de compte – 30 euros par trimestre ;
• Commission d'ouverture de ligne de crédit : 0 € ;
• Estimation indépendante de la valeur marchande de l'objet : environ 300 € ;
• Assurance décès emprunteur : environ 90 euros par trimestre pendant toute la durée du crédit immobilier ;
• Assurance contre le non-paiement du prêt : environ 2.000 € à la fois pendant les cinq premières années pour la totalité du capital ;
• Assurance habitation : environ 30 € par mois pendant toute la durée du crédit immobilier.
• Vérification des données d'inscription : environ 25 €.

*TAE peut varier en fonction du montant du prêt hypothécaire et de sa durée.

Comment obtenir un prêt immobilier en Espagne

Si les négociations préalables avec la banque ont abouti, le futur emprunteur se voit délivrer une attestation à caractère provisoire, qui fixe les conditions du crédit immobilier : montant, durée, taux, commission, etc. En règle générale, le certificat est valable 1 mois et pendant cette période, le client doit entièrement préparer et soumettre le paquet de documents requis à la banque. La demande de crédit immobilier en Espagne nécessite l'ouverture obligatoire d' un compte bancaire : c'est sur ce compte que la banque prélèvera des quotités mensuelles de remboursement du crédit immobilier, ainsi que des versements complémentaires : commissions de tenue de compte, paiement des polices d'assurance, etc. . De plus, une hypothèque en Espagne n'est émise qu'après une évaluation de la valeur marchande du logement par une société indépendante accréditée. L'évaluation tient compte de l'âge du logement, de son état et de son degré de détérioration, du type, de la superficie, de la superficie, etc. La valeur marchande estimée peut différer du prix d'achat. Souvent la valeur marchande de l'objet est plus élevée, et cela se répercute sur les surcoûts : par exemple, c'est à partir de ce montant que sera calculé le coût de l'assurance habitation. Un ensemble de documents, y compris un rapport d'évaluation de la valeur marchande, est soumis au siège social de la banque pour examen. Habituellement, la décision est prise dans un délai de 1 à 2 mois. En cas de décision positive, l'emprunteur dépose une somme d'argent à la banque – Provision de fondos. Il s'agit d'une réserve spéciale à partir de laquelle toutes les taxes et dépenses associées à l'obtention d'un prêt hypothécaire seront payées et remboursées. Le calcul des dépenses est fait à l'avance, et un montant légèrement plus important va dans la réserve, c'est-à-dire le dépôt est ouvert avec une marge. Une fois la transaction terminée et l'acte de vente notarié et le contrat d'hypothèque notarié enregistrés au registre de la propriété, le solde inutilisé de l'acompte sera restitué à l'acheteur. [ici] Le contrat d'hypothèque est signé en présence d'un notaire avec la participation d'un représentant de la banque. Avant de signer, les deux parties sont auditionnées par un notaire, pour lesquelles une visite supplémentaire chez le notaire est organisée. L'emprunteur remplit le questionnaire et confirme par écrit sa pleine et claire compréhension des termes du contrat de prêt hypothécaire et de son accord avec ceux-ci.

Documents pour obtenir une hypothèque en Espagne

Le paquet de documents pour l'obtention d'un prêt hypothécaire en Espagne comprend :

• Passeport valide de l'emprunteur.
• Certificat NIE . Ce certificat doit être délivré à l'avance : soit par l'intermédiaire du consulat espagnol, soit directement en Espagne même par l'intermédiaire du service de police, ayant en main un accord de réserve.
• convention de réserve. Le contrat reflète le prix d'achat et de vente, le montant de l'acompte, les détails complets des parties et le moment de la transaction.
• Déclaration de revenus de l'emprunteur (2-NDFL pour les Russes ou déclarations similaires pour les citoyens d'autres pays). En règle générale, les banques exigent une déclaration pour la période de déclaration précédente et pour une période actuelle incomplète. Ceux. en août 2020, vous devez avoir une déclaration 2-NDFL pour 2019 et du 1er janvier au 31 juillet 2020.
• Relevé bancaire (russe, ukrainien, etc.). Le certificat doit contenir non seulement le solde de clôture, mais également tous les mouvements du compte au cours des 6 à 12 derniers mois. Parce que chaque banque a ses propres exigences, il est nécessaire de préciser à l'avance le degré de détail des informations bancaires fournies.
• Attestation de travail sur papier à en-tête de l'entreprise indiquant le poste occupé, l'ancienneté et le salaire.
• Extrait du Bureau national des historiques de crédit.
• Si l'emprunteur est un entrepreneur individuel, au lieu de la déclaration 2-NDFL, une déclaration 3-NDFL est soumise, ainsi qu'un extrait du registre correspondant lors de l'enregistrement en tant qu'entrepreneur individuel.
• Tout autre document attestant de revenus complémentaires : attestations de fonds d'investissement, contrats de location, attestations de fonds de pension, attestations bancaires de dépôts existants, etc.

Tous les documents étrangers doivent être traduits en espagnol. Certaines banques autorisent la traduction simple de documents, mais il vaut mieux être préparé au fait que vous aurez besoin d'une traduction assermentée par un traducteur assermenté espagnol (Traductor jurado).

Frais hypothécaires en Espagne

La nouvelle loi espagnole sur les hypothèques, entrée en vigueur en juin 2019, a déplacé une grande partie des coûts d'obtention d'un prêt hypothécaire des épaules des emprunteurs vers les épaules des banques. Les banques ont réagi en augmentant les frais d'ouverture de lignes de crédit et en faisant de la souscription de polices d'assurance une condition obligatoire pour obtenir un financement. Dans le même temps, il est interdit aux banques d'obliger un client à souscrire des polices d'assurance auprès d'elles. La vie de l'emprunteur et les biens immobiliers doivent être assurés en faveur de la banque sans faute, mais le choix de l'assureur appartient au client. Pour ne pas perdre un client, les banques proposent soit des conditions d'assurance avantageuses, soit, comme Banco Santander, des bonus pour chaque produit acheté qui réduisent le taux du crédit immobilier. Les banques sont tenues de payer les services d'un gestionnaire impliqué dans la préparation et l'exécution d'un contrat hypothécaire, les frais de notaire, les droits de l'État pour l'enregistrement d'un contrat hypothécaire au registre de la propriété, le droit de timbre (taxe sur les actions en justice documentées – IAJD). Les banques paient également leur copie du contrat d'hypothèque reçue d'un notaire. L'emprunteur paie pour une société d'évaluation de la maison et sa propre copie du contrat de prêt hypothécaire. Et, bien sûr, toutes les commissions, assurances et autres frais associés à l'ouverture d'un compte et d'un prêt hypothécaire, ainsi que la traduction de documents en espagnol. En savoir plus sur tous les coûts d'achat d'une propriété en Espagne ici .

Hypothèque en Espagne – Changement de prêteur

L'emprunteur a à tout moment le droit de se déplacer vers une autre banque s'il n'est pas satisfait des conditions, s'il est géographiquement gênant de se rendre dans une agence particulière, il n'aime pas le service ou pour toute autre raison. Bien sûr, vous devez d'abord trouver une banque qui est prête à refinancer l'emprunteur. Il peut être nécessaire de récupérer à nouveau le paquet de documents et de le traduire en espagnol. Mais si les conditions dans la nouvelle banque sont plus favorables, ces dépenses valent la peine. La première banque créancière n'a pas le droit d'interdire ou d'empêcher le client de partir. En cas de changement de banque dans les trois premières années de l'hypothèque, l'emprunteur sera tenu de verser à la première banque créancière 0,15% du montant de la dette restante au moment du retrait. À partir de la quatrième année, la commission de départ à une autre banque et, par conséquent, le remboursement anticipé de l'hypothèque par rétrocession, sera de 0 %.

Remboursement anticipé des hypothèques en Espagne et arriérés hypothécaires

La nouvelle loi hypothécaire a fixé les taux uniformes des commissions de remboursement anticipé des prêts hypothécaires pour toutes les banques. Si nous parlons d'une hypothèque avec un taux d'intérêt variable, alors les frais de remboursement anticipé seront de 0,25% les trois premières années ou de 0,15% les cinq premières années (la banque et l'emprunteur doivent s'entendre sur trois ou cinq ans de " quarantaine » à l'avance, avant même la signature du contrat de prêt hypothécaire), et 0 % les années suivantes. Les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent être remboursés par anticipation pendant les dix premières années moyennant des frais de 2 % de la dette restante, et à partir de la onzième année moyennant des frais de 1,5 %. En ce qui concerne l'endettement et la possibilité d'engager un processus d'embargo, les banques espagnoles sont également limitées en la matière par des limites strictes. Pour lancer la procédure d'aliénation de propriété, il faut que l'emprunteur ait violé les termes du prêt comme suit :

• Si nous parlons de la première moitié de la durée du prêt hypothécaire, la dette devrait être de 12 quotas ou 3 % du montant total du prêt ;
• Si nous parlons de la seconde moitié de la durée du prêt hypothécaire, la dette devrait être de 15 quotas ou 7% du montant total du prêt.

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