Іпотека в Іспанії – один із найбільш затребуваних банківських продуктів. Низькі відсоткові ставки, які діють у країні протягом останніх років, а також зміни в законодавстві, спрямовані на максимальний захист позичальника, спричиняють високий попит на іпотечні кредити. Кредитування іноземних громадян (як резидентів, так і нерезидентів) дещо відрізняється від кредитування самих іспанців. На відміну громадян країни, іноземці зобов'язані при отриманні іпотечного кредиту ні залучати поручителів, ні оформляти в заставу інше майно. Це великий плюс. Але є й мінус: посилення законодавства та перенаправлення вектора захисту у бік позичальника призвело до того, що деякі банки стали дуже неохоче працювати з іноземцями. Процедура оформлення іпотечного кредиту стала складнішою, до неї додалися додаткові формальності у вигляді досконалої перевірки сторін угоди – банку-кредитора та позичальника. В результаті розширилися часові межі: тепер з моменту подання заявки до банку на надання іпотечного кредиту і до підписання нотаріального іпотечного договору може пройти від 2 до 3 місяців. Тим не менш, при грамотному супроводі іпотечної угоди професіоналами, які знають всі тонкощі, шанс отримати іпотечний кредит в Іспанії дуже високий. У цій статті ми докладно розглянемо тему іпотеки в Іспанії в 2020 році: розберемо умови кредитування, необхідні документи, види ставок, а також надамо можливість скористатися іпотечним калькулятором.

Який комерційний банк обрати для отримання іпотеки в Іспанії

Якщо ви прийняли тверде рішення купувати нерухомість в Іспанії в кредит, готуйтеся до того, що доведеться обдзвонити, а потім особисто відвідати кілька банків у пошуках максимально вигідних умов. Купівля нерухомості через ріелторське агентство позбавить вас зайвого клопоту, т.к. всі переговори з банками візьмуть він працівники агентства. В даний час найбільш лояльними до іноземних позичальників банками є Banco Sabadell та Banco Santander, а також Caja Mar та Bankinter. Незважаючи на те, що всі іпотечні заявки вирішуються в головних офісах банків, дуже залежить від директора конкретного відділення. Тобто. попередні переговори можна вести не лише з різними банками, а й із різними відділеннями всередині одного банку (якщо, наприклад, вам загалом сподобалися умови та процентні ставки). Якщо ви купуєте банківську нерухомість, простір для маневру звужується: переговори доведеться вести з тим банком, на балансі якого знаходиться об'єкт. Іспанські комерційні банки видають іпотечні кредити терміном від 5 до 25 років. В основі визначення терміну лежить сума кредиту та вік позичальника. Резиденти країни можуть розраховувати на фінансування до 80% ціни об'єкта (без урахування податків і витрат), нерезиденти – максимум, до 70%.

Іпотека в Іспанії у 2020 році та діючі процентні ставки

Іпотека в Іспанії може оформлятися з фіксованою, плаваючою чи змішаною процентною ставкою. Фіксована відсоткова ставка передбачає, що протягом усього терміну погашення іпотеки вона залишиться незмінною незалежно стану економіки та коливань ринку. Позичальникам-нерезидентам банк часто не залишає вибору, пропонуючи лише цей варіант. Плаваюча відсоткова ставка прив'язується до певного фінансового показника (в Іспанії їм найчастіше виступає EURIBOR) та переглядається 1 раз на рік. Змішана відсоткова ставка передбачає, що термін погашення іпотечного кредиту буде розбитий на два періоди: у першому застосовуватиметься фіксована ставка (наприклад, протягом перших 10 років), а в другому – плаваюча. Більш детально про типи процентних ставок в Іспанії, а також про такі важливі показники, як TAE та TIE, які визначають реальну вартість іпотечного кредиту з урахуванням та без урахування додаткових витрат, ви можете почитати у нашій статті «Іпотека в Іспанії: процентна ставка у 2019 року».

Іпотечні умови у банку Sabadell у серпні 2020 року

В даний час банк пропонує іпотеку за фіксованою процентною ставкою. Термін кредиту – до 30 років. Умови кредиту: – 2,75% (TAE 3,40%) на простий кредит до 150.000 €. При розрахунку TAE враховуються такі витрати:

• Відкриття банківського рахунку: комісія за відкриття – 1-2%, але не менше 750 €; комісія за обслуговування рахунку – 30 євро на квартал;
• Комісія за відкриття кредитної лінії: 1-2%, але не більше ніж 750 €;
• Незалежна оцінка ринкової вартості об'єкта: близько 300 євро.
• Перевірка реєстраційних даних: близько 25€. – 1,75% (TAE 2,85%) на пільговий кредит до 150.000 € (за умови переведення в банк зарплати та купівлі трьох страхових полісів).

При розрахунку TAE враховуються такі витрати:

• Відкриття банківського рахунку: комісія за обслуговування – 30 євро на квартал;
• Комісія за відкриття кредитної лінії: 0€;
• Незалежна оцінка ринкової вартості об'єкта: близько 300€;
• Страхування життя позичальника: близько 90 євро на квартал протягом усього терміну дії іпотеки;
• Страхування від несплати кредиту: близько 2.000 € одночасно на перші п'ять років на всю суму капіталу;
• Страхування житла: близько 30€ на місяць протягом усього терміну дії іпотеки.
• Перевірка реєстраційних даних: близько 25€.

*TAE може змінюватись в залежності від суми іпотечного кредиту та його терміну.

Як оформляється іпотека в Іспанії

Якщо попередні переговори з банком пройшли успішно, майбутньому позичальнику видається сертифікат, що має тимчасовий характер, у якому фіксуються умови іпотеки: сума, строк, ставка, комісійні та ін. Зазвичай термін дії сертифіката становить 1 місяць, і цей період клієнт повинен повністю підготувати і подати до банку необхідний пакет документів. Оформлення іпотеки в Іспанії вимагає в обов'язковому порядку відкриття розрахункового рахунку в банку : саме з цього рахунку банк списуватиме щомісячні квоти на погашення іпотеки, а також додаткові платежі: комісійні за обслуговування рахунку, оплату страхових полісів та ін. Також іпотека в Іспанії оформляється лише після проведення оцінки ринкової вартості житла, акредитованої незалежною компанією. Під час проведення оцінки враховується вік житла, його стан та ступінь зносу, тип, площа, район тощо. Оцінна ринкова вартість може відрізнятись від ціни купівлі-продажу. Нерідко ринкова вартість об'єкта виходить вищою, і це позначається на додаткових витратах: наприклад, саме від цієї суми розраховуватиметься вартість страховки на житло. Пакет документів, що включає акт оцінки ринкової вартості, передається до головного офісу банку на розгляд. Зазвичай рішення виноситься протягом 1-2 місяців. У разі позитивного рішення позичальник депонує у банку грошову суму – Provisión de fondos. Це особливий резерв, з якого виплачуватиметься і погашатиметься всі податки та витрати, пов'язані з оформленням іпотечного кредиту. Розрахунок витрат виробляється заздалегідь, й у резерв йде трохи більша сума, тобто. депозит відкривається із запасом. Після завершення правочину та реєстрації нотаріальною купчею та нотаріального іпотечного договору у Реєстрі власності покупцю буде повернуто невикористаний залишок депозиту.

Іпотечний договір підписується у присутності нотаріуса за участю представника банку. До підписання обидві сторони проходять співбесіду з нотаріусом, для чого організується додатковий візит до нотаріальної контори. Позичальник заповнює анкету та письмово підтверджує своє повне та чітке розуміння умов іпотечного договору та згоду з ними.

Документи для отримання іпотеки в Іспанії

Пакет документів для отримання іпотеки в Іспанії включає:

• Чинний закордонний паспорт позичальника.
• Сертифікат NIE . Цей сертифікат необхідно заздалегідь оформити: або через консульство Іспанії, або безпосередньо в самій Іспанії через відділення поліції, маючи на руках договір резерву.
• Договір резерву. У договорі відображається вартість купівлі-продажу, сума задатку, повні дані сторін і терміни здійснення угоди.
• Декларація про доходи позичальника (2-ПДФО для росіян або аналогічні декларації для громадян інших країн). Як правило, банки вимагають подати декларацію за попередній звітний період та за неповний поточний. Тобто. у серпні 2020 року необхідно мати на руках декларацію 2-ПДФО за 2019 рік та з 1 січня по 31 липня 2020 року.
• Довідка з банку (російського, українського тощо). Довідка повинна містити не лише кінцеве сальдо, а й усі рухи за останні 6-12 місяців. Т.к. у кожного банку свої вимоги, необхідно уточнити заздалегідь, наскільки докладною має бути банківська інформація.
• Довідка з місця роботи на фірмовому бланку із зазначенням посади, стажу та заробітної плати.
• Витяг з Національного бюро кредитних історій.
• Якщо позичальником виступає індивідуальний підприємець, то замість декларації 2-ПДФО подається декларація 3-ПДФО, а також витяг з відповідного реєстру про реєстрацію як індивідуальний підприємець.
• Будь-які інші документи, що підтверджують додаткові доходи: сертифікати інвестиційних фондів, договори оренди, довідки з пенсійних фондів, банківські сертифікати про наявні депозити та ін.

Усі іноземні документи мають бути перекладені іспанською мовою. Деякі банки допускають простий переклад документів, але краще бути готовими до того, що потрібно зробити присяжний переклад іспанського присяжного перекладача (Traductor jurado).

Витрати на оформлення іпотеки у Іспанії

Новий іпотечний закон в Іспанії, який набув чинності у червні 2019 року, переклав велику частку витрат з оформлення іпотечного кредиту з плечей позичальників на плечі банків. Банки у відповідь підняли комісійні за відкриття кредитних ліній та встановили як обов'язкову умову отримання фінансування купівлю страхових полісів. При цьому банкам заборонено змушувати клієнта купувати страхові поліси у них. Життя позичальника та нерухомість мають бути застраховані на користь банку в обов'язковому порядку, але вибір страховика залишається за клієнтом. Щоб не втрачати клієнта, банки пропонують вигідні умови страхування або, як Banco Santander, бонуси за кожен куплений продукт, що знижують іпотечну ставку. Банки зобов'язані оплачувати послуги керівника, який займається підготовкою та оформленням іпотечного договору, гонорар нотаріуса, держмито за реєстрацію іпотечного договору у Реєстрі власності, гербовий податок (податок на документовані юридичні дії – IAJD). Також банки оплачують свою копію іпотечного договору, яка отримується у нотаріуса. Позичальник оплачує послуги компанії, яка проводить оцінку ринкової вартості житла, та свою копію іпотечного договору. І, звичайно, всі комісійні, страховки та інші витрати, пов'язані з відкриттям рахунку та іпотечного кредиту, а також переклад документів іспанською мовою. Детально про всі витрати на покупку нерухомості в Іспанії читайте тут .

Іпотека в Іспанії – Зміна банку-кредитора

Позичальник будь-якої миті часу вправі перейти в інший банк, якщо його не влаштовують умови, географічно незручно їздити в конкретне відділення, не подобається сервіс, або з будь-якої іншої причини. Звичайно, спочатку доведеться знайти банк, згодний перекредитувати позичальника. Можливо, знову потрібно зібрати пакет документів і перекласти його іспанською мовою. Але якщо умови у новому банку є вигіднішими, на ці витрати варто піти. Перший банк-кредитор немає права заборонити чи перешкодити догляду клієнта. Якщо зміна банку відбувається у перші три роки іпотеки, позичальник буде зобов'язаний виплатити першому банку-кредитору 0,15% від суми боргу, що залишилася на момент відходу. Починаючи з четвертого року, комісія за догляд в інший банк і відповідно дострокове погашення іпотеки за рахунок перекредитування становитиме 0%.

Дострокове погашення іпотеки в Іспанії та заборгованість з іпотеки

Новий іпотечний закон закріпив єдині всім банків ставки комісійних за дострокове погашення іпотечних кредитів. Якщо ми говоримо про іпотеку з плаваючою процентною ставкою, то комісія за дострокове погашення складе 0,25% у перші три роки або 0,15% у перші п'ять років (про три або п'ять років «карантину» банк і позичальник повинні домовитися заздалегідь, ще до підписання іпотечного договору), та 0% у наступні роки. Іпотека з фіксованою процентною ставкою протягом перших десяти років може бути достроково погашена зі сплатою 2% комісійних від суми боргу, що залишилася, і, починаючи з одинадцятого року, зі сплатою 1,5% комісійних. Що стосується заборгованості та можливості ініціювати процес ембарго, то іспанські банки також обмежені у цьому питанні жорсткими рамками. Щоб розпочати процедуру відчуження власності, необхідно, щоб позичальник порушив умови кредитування таким чином:

• Якщо йдеться про першу половину іпотечного терміну, заборгованість має становити 12 квот або 3% від загальної суми кредиту;
• Якщо йдеться про другу половину іпотечного терміну, заборгованість має становити 15 квот або 7% від загальної суми кредиту.

Нагадаємо, що компанія Alegría забезпечує своїм клієнтам стовідсоткове схвалення іпотечних позик на рівні банків під час попереднього аналізу документів нашими експертами. З каталогом нерухомості «Alegría» ви можете ознайомитись тут .

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!