Der Verkauf von Immobilien in Spanien ist mit steuerlichen Pflichten verbunden, die je nach Gemeinde und Autonomer Gemeinschaft unterschiedlich sein konnen. Einer der wichtigsten Punkte, die Sie bei der Planung einer Transaktion berucksichtigen sollten, ist ein moglicher Kapitalgewinn und dessen Besteuerung: uber die Einkommensteuer IRPF (fur Steuerresidenten Spaniens) oder die Einkommensteuer fur Nichtresidenten IRNR (fur steuerliche Nichtresidenten). Auserdem zahlt der Verkaufer in Spanien die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von stadtischem Grund und Boden IIVTNU (Plusvalia municipal).

Bei der Steuerberechnung werden viele Faktoren berucksichtigt: Besitzdauer, Kauf- und Verkaufspreis, Status des Eigentumers, Alter des Eigentumers, lokale Steuervergünstigungen und Abzuge und vieles mehr. Hier kann ein kompetenter Makler oder Steuerberater helfen. In diesem Artikel betrachten wir die wichtigsten Punkte zu jeder Steuer, damit Sie verstehen, wie die Berechnung erfolgt und worauf Sie vorbereitet sein sollten.

Kapitalgewinn beim Verkauf von Immobilien in Spanien

Ein Kapitalgewinn ist die Differenz zwischen dem Betrag, der beim Kauf fur die Immobilie gezahlt wurde (Anschaffungswert), und dem Betrag, der beim Verkauf erzielt wird (Veraserungswert).

In der Regel konnen sowohl Residenten als auch Nichtresidenten bei der Ermittlung des Kapitalgewinns Steuern und Kosten berucksichtigen, die mit dem Kauf, dem Verkauf oder der Verbesserung der Immobilie verbunden sind. Zu solchen Kosten zahlen unter anderem die Honorare der Immobilienagentur und des Notars, die Plusvalia-Steuer, die Grunderwerbsteuer ITP oder die Mehrwertsteuer (IVA), die Stempelsteuer IAJD, die Gebuhr des Grundbuchamts sowie die Kosten von wertsteigernden Verbesserungen, die durch Rechnungen belegt sind. Im letztgenannten Fall werden Ausgaben fur laufende Instandhaltung oder gewohnliche Reparaturen nicht berucksichtigt.

Einkommensteuer fur naturliche Personen IRPF

Fur die Berechnung der IRPF beim Verkauf einer Wohnung sind folgende Faktoren zu berucksichtigen:

• Anschaffungswert und Verkaufspreis. Der Kapitalgewinn – die Steuerbemessungsgrundlage – wird, wie oben beschrieben, als Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis der Immobilie berechnet. Bestimmte Steuern und Kosten durfen abgezogen werden.
• Besitzdauer bei Hauptwohnsitz. Wird der Hauptwohnsitz verkauft, kann der Verkaufer eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen. Dafur muss nachgewiesen werden, dass er mindestens drei Jahre in dieser Immobilie gewohnt hat und dass der Erlos aus dem Verkauf erneut in einen Hauptwohnsitz reinvestiert wird. Wenn der gesamte Erlos aus dem Verkauf fur den Kauf einer neuen Wohnung verwendet wird (selbst wenn die Transaktion profitabel war, also ein Kapitalgewinn entstanden ist), betragt die Steuervergünstigung 100%. Wird weniger reinvestiert, wird die Vergünstigung anteilig berechnet. Wichtig ist auch, zusatzliche Anforderungen einzuhalten: Der neue Hauptwohnsitz muss innerhalb von zwei Jahren ab dem Verkauf des vorherigen erworben werden, und man muss dort mindestens ein Jahr dauerhaft wohnen (dies wird durch die Anmeldung am Wohnsitz bestatigt). Wird ein hypothekarisch belasteter Hauptwohnsitz verkauft und zum Zeitpunkt der Transaktion der Restbetrag der Schuld getilgt, wird dies bei der Berechnung der Reinvesition berucksichtigt.
• Vergünstigungen und Abzuge nach Alter. Verkauft ein Eigentumer uber 65 Jahre seinen Hauptwohnsitz, ist er von der Steuer befreit – unabhangig davon, ob ein Gewinn vorliegt und ob er in eine neue Wohnung reinvestiert. Verkauft ein Eigentumer uber 65 Jahre eine Immobilie, die nicht sein Hauptwohnsitz ist, kann er eine Steuerbefreiung erhalten, wenn der Erlos als lebenslange Rente verwendet wird.
• Plusvalia. Diese Steuer muss beim Immobilienverkauf ebenfalls berucksichtigt werden, da sie die Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage beeinflusst. Wir betrachten sie unten im Detail.

Wenn also ein Kapitalgewinn vorliegt und keine Reinvesition in einen neuen Hauptwohnsitz erfolgt, wird die IRPF nach einer progressiven Skala berechnet:

• Bis 6.000 € – 19 %
• Von 6.000 bis 50.000 € – 21 %
• Von 50.000 bis 200.000 € – 23 %
• Von 200.000 bis 300.000 € – 27 %
• Ab 300.000 € – 30 %

Einkommensteuer fur Nichtresidenten IRNR

Die oben beschriebene Einkommensteuer in Spanien zahlen Steuerresidenten. Nichtresidenten haben eine ahnliche Steuer – IRNR. Bei der Berechnung des Kapitalgewinns gilt dieselbe Formel:

Verkaufspreis – (Kaufpreis + Verbesserungen + abzugsfahige Kosten und Steuern) = Kapitalgewinn

Im Gegensatz zur Einkommensteuer fur Residenten werden die Einkunfte von Nichtresidenten aus dem Verkauf von Immobilien mit einem festen Steuersatz besteuert: 19%.
Eine Steuervergünstigung in Hohe von 50% ist fur Eigentumer vorgesehen, die die Immobilie in dem kurzen Zeitraum vom 12. Mai 2012 bis zum 31. Dezember 2012 erworben haben – jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Transaktion 2012 nicht zwischen nahen Verwandten (bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad) stattgefunden hat.

Fur Steuerresidenten der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins – also der Staaten, mit denen Spanien Steuerinformationen austauscht – die ihren Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen, ist ebenfalls eine Reinvesitionsvergünstigung vorgesehen. Der aus der Transaktion erzielte Kapitalgewinn kann von der IRNR befreit werden, sofern der gesamte Betrag in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes in Spanien reinvestiert wird. Bei teilweiser Reinvesition wird die Vergünstigung anteilig berechnet.

Und noch ein wichtiger Punkt: Ist der Verkaufer einer Immobilie in Spanien ein Nichtresident, ist der Kaufer verpflichtet, 3% des Transaktionspreises einzubehalten. Dieser Betrag ist keine separate Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die IRNR. Der Kaufer muss die einbehaltenen 3% innerhalb eines Monats ab dem Transaktionsdatum an die Steuerbehorden abfuhren und dafur das Formular 211 einreichen. Eine Kopie des Dokuments wird dem Verkaufer zugesandt, der seinerseits innerhalb von drei Monaten das Formular 210 fur die endgultige Steuerberechnung unter Berucksichtigung von Gewinn oder Verlust aus der Transaktion einreichen muss:

• Wenn der ursprunglich einbehaltene Betrag (3%) niedriger ist als die tatsachlich berechnete Steuer, muss der Verkaufer die Differenz nachzahlen.
• Wenn der Verkaufer einen Verlust erlitten hat oder die berechnete Steuer niedriger ist als die einbehaltenen 3%, kann er uber das Formular 210 die Ruckerstattung des zu viel einbehaltenen Betrags beantragen.

Kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von stadtischem Grund und Boden (IIVTNU)

Statt der langen offiziellen Bezeichnung wird fur diese Steuer haufig eine kurzere verwendet: Plusvalia municipal oder einfach Plusvalia. Da es sich um eine kommunale Steuer handelt, werden Satze, Vergünstigungen und Moglichkeiten der Ratenzahlung auf lokaler Ebene festgelegt. Fur die Berechnung der Steuer werden zwei Methoden angewendet:

• Objektive Methode mit Anwendung von Koeffizienten.
• Methode der realen Bewertung des tatsachlich erzielten Gewinns.

Besteuert wird nur der Wertzuwachs des Grundstucks, niemals der Wert des Gebaudes selbst. Wenn man den Zahlungsbeleg fur die Immobiliensteuer IBI betrachtet, die auf Basis des Katasterwerts berechnet wird, kann man feststellen, dass dort zwei Werte aufgefuhrt sind: der Wert des Grundstucks und der Wert des Gebaudes. Fur die Berechnung der Plusvalia wird nur der erste Wert herangezogen.

Die objektive Methode geht davon aus, dass die Gemeinde zur Berechnung des Wertzuwachses des Grundstucks den Katasterwert des Grundstucks zum Zeitpunkt des Kaufs verwendet und darauf einen Koeffizienten anwendet. Der Koeffizient hangt wiederum von der Anzahl der Jahre ab, in denen die Immobilie im Besitz war. Auf staatlicher Ebene werden maximale Koeffizienten festgelegt, die derzeit im Bereich von 0,09 bis 0,40% liegen. Jede Gemeinde kann sie jedoch nach eigenem Ermessen senken. Im Jahr 2026 plant die Regierung, die Koeffizienten zu erhohen, aber das verabschiedete Dekretgesetz wartet auf die endgultige Zustimmung des Kongresses und ist Anfang Januar noch nicht in Kraft getreten.

Die Methode der realen Bewertung sieht eine Berechnung vor, indem der Anschaffungswert des Grundstucks vom Veraserungswert (Verkauf) abgezogen wird.

Auf die nach einer der Methoden berechnete Steuerbemessungsgrundlage wird ein Steuersatz angewendet. Auf staatlicher Ebene ist festgelegt, dass er 30% nicht ubersteigen darf.

Die objektive Methode wird standardmasig verwendet. Mochte der Verkaufer die Methode der realen Bewertung anwenden, muss er den Notar zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Transaktion daruber informieren. Empfehlungen fur die Wahl der Methode:

• Wenn der Wert des Grundstucks deutlich gestiegen ist – objektive Methode.
• Wenn der Wertzuwachs minimal war oder der Wert gesunken ist – Methode der realen Bewertung.

Wenn kein Wertzuwachs des Grundstucks vorlag oder ein Verlust aus dem Verkauf entsteht, wird die Steuer nicht erhoben.

Wenn der Verkaufer einer Immobilie in Spanien eine naturliche Person und Nichtresident ist, liegt die Pflicht zur Einbehaltung und Abfuhr der Steuer an den lokalen Haushalt beim Kaufer. In der Praxis wird der berechnete Plusvalia-Betrag meist zusammen mit der 3%-Einbehaltung fur die IRNR vom Kaufpreis einbehalten und innerhalb von 30 Kalendertagen gezahlt. Viele Gemeinden gewahren bei dieser Steuer Vergünstigungen, die zwischen 50% und 95% liegen konnen.

Immobiliensteuer

IBI – eine jahrliche Immobiliensteuer – steht nicht in direktem Zusammenhang mit Kauf und Verkauf. Zum Zeitpunkt der Transaktion darf keine Ruckstandigkeit bestehen, da der Notar obligatorisch den zuletzt bezahlten Beleg anfordert. Steuerpflichtig ist die Person, die im Grundbuch zum Stand 1. Januar des Berichtsjahres als Eigentumer eingetragen ist. Das Gesetz erlaubt jedoch, die Steuer fur das Jahr, in dem die Eigentumsubertragung erfolgt, zwischen Verkaufer und Kaufer anteilig nach Besitzzeiten aufzuteilen. Die Einigung der Parteien muss im Reservierungsvertrag festgehalten werden.

Typische Fehler beim Verkauf von Immobilien in Spanien

Zu einer Erhohung der Steuern und einer Verteuerung des Verkaufs fuhren in der Regel folgende Fehler:

• Fehlende Rechnungen fur Renovierungsarbeiten, die als wertsteigernde Verbesserungen gelten.
• Verwechslung von laufender Instandhaltung und Verbesserung: Bei weitem nicht alle Ausgaben erhohen den Anschaffungswert und konnen bei der Steuerberechnung berucksichtigt werden. Zu Verbesserungen zahlen Arbeiten an Fundamenten, Fassaden, technischen Leitungen, Elektroinstallationen, Sanitär- und Gasarbeiten, Arbeiten zur Verbesserung der Umweltfreundlichkeit der Wohnung, Steigerung der Energieeffizienz, Warmeisolierung, Installation von Heiz- und Kuhlsystemen usw.
• Fehlende steuerliche Planung, wodurch nicht alle moglichen Vergünstigungen und Abzuge genutzt werden.

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