Myynti Espanjassa tuo mukanaan verovelvoitteita, jotka voivat vaihdella kunnittain ja itsehallintoalueittain. Yksi keskeisimmista huomioitavista asioista kauppaa suunniteltaessa on mahdollinen myyntivoitto ja sen verotus: Espanjan veroresidenteille henkilovero IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas) tai veron ei-residenteille ei-residenttien tulovero IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Lisaksi kiinteiston myyja Espanjassa maksaa kunnallisen veron kaupunkimaan arvonnoususta IIVTNU (Plusvalia municipal).

Verojen laskennassa huomioidaan useita tekijoita: omistusaika, osto- ja myyntihinta, omistajan verostatus, omistajan ika, paikalliset verohelpotukset ja vahennykset ja paljon muuta. Tassa osaava kiinteistonvalittaja tai veroasiantuntija voi olla suureksi avuksi. Tassa artikkelissa kasittelemme kunkin veron keskeiset kohdat, jotta ymmarrat, miten laskenta tehdään ja mihin kannattaa varautua.

Myyntivoitto kiinteiston myynnissa Espanjassa

Myyntivoitto (ganancia patrimonial) on erotus kiinteistosta ostaessa maksetun summan (hankintahinta) ja myynnista saadun summan (luovutushinta) valilla.

Yleensa myyntivoittoa maaritettaessa sekä residentit että ei-residentit voivat huomioida kiinteiston ostoon, myyntiin tai parannuksiin liittyvat verot ja kulut. Tällaisia kuluja ovat muun muassa kiinteistonvalitysliikkeen ja notaarin palkkiot, Plusvalia-vero, varainsiirtovero ITP tai arvonlisavero (IVA), leimavero IAJD, kiinteistorekisterin maksu sekä kiinteiston parannustöiden kustannukset, jotka on vahvistettu laskuilla. Viimeksi mainitussa tapauksessa ei huomioida juoksevan yllapidon tai tavanomaisen remontin kuluja.

Henkilovero IRPF

IRPF-veron laskennassa asunnon myynnin yhteydessa on huomioitava seuraavat tekijat:

• Hankintahinta ja myyntihinta. Myyntivoitto – veropohja – lasketaan, kuten edella todettiin, myyntihinnan ja hankintahinnan erotuksena. Tiettyja veroja ja kuluja saa vahentaa.
• Omistusaika, jos kyseessa on vakituinen asunto (vivienda habitual). Jos myydaan vakituinen asunto, myyja voi olla oikeutettu verohelpotukseen. Taman saamiseksi on osoitettava, etta kyseisessa asunnossa on asuttu vahintaan kolme vuotta ja etta myynnista saatu summa sijoitetaan uudelleen vakituiseen asuntoon. Jos kaikki myynnista saadut varat kaytetaan uuden asunnon ostoon (vaikka kauppa olisi voitollinen eli myyntivoittoa syntyy), verohelpotus on 100%. Jos reinvestoidaan vain osa summasta, helpotus lasketaan suhteellisesti. On myos noudatettava lisaehtoja: uuden vakituisen asunnon on oltava ostettu kahden vuoden kuluessa edellisen myynnista, ja siina on asuttava vakituisesti vahintaan yhden vuoden ajan (tama vahvistetaan kirjautumisella vakinaiseksi asukkaaksi eli empadronamiento). Jos myydaan vakituinen asunto, johon liittyy asuntolaina, ja kaupan yhteydessa maksetaan jaljella oleva velka pois, tama huomioidaan reinvestoinnin laskennassa.
• Ikaan liittyvat helpotukset ja vahennykset. Jos yli 65-vuotias omistaja myy vakituisen asuntonsa, hanet vapautetaan verosta riippumatta siita, syntyyko voittoa ja reinvestoiko han varat uuteen asuntoon. Jos yli 65-vuotias omistaja myy muun kuin vakituisen asunnon, han voi saada vapautuksen, jos myynnista saadut varat kaytetaan elinikaisen elakkeen (renta vitalicia) muodossa.
• Plusvalia. Tama vero on huomioitava myynnissa, koska se vaikuttaa veropohjan laskentaan. Kasittelemme sen yksityiskohtaisesti alempana.

Jos siis myyntivoittoa syntyy eika uuteen vakituiseen asuntoon reinvestoida, IRPF lasketaan progressiivisen asteikon mukaan:

• Enintaan 6.000 € – 19 %
• 6.000–50.000 € – 21 %
• 50.000–200.000 € – 23 %
• 200.000–300.000 € – 27 %
• Yli 300.000 € – 30 %

Ei-residenttien tulovero IRNR

Ylla kuvattua Espanjan henkiloveroa maksavat veroresidentit. Ei-residenteilla on samankaltainen vero – IRNR. Myyntivoiton laskennassa sovelletaan samaa kaavaa:

Myyntihinta – (Ostohinta + parannukset + vahennyskelpoiset kulut ja verot) = Myyntivoitto

Toisin kuin residenttien tuloverossa, ei-residenttien kiinteiston myynnista saama tulo verotetaan kiintealla verokannalla: 19%.
50% verohelpotus on saatavilla niille omistajille, jotka ostivat kiinteiston lyhyella ajanjaksolla 12.5.2012–31.12.2012, mutta vain silloin, kun vuoden 2012 kauppa ei tapahtunut laheisten sukulaisten valilla (toiseen sukupolveen asti).

EU:n, Islannin, Norjan ja Liechtensteinin veroresidenteille – eli maihin, joiden kanssa Espanja vaihtaa verotietoja – jotka myyvat Espanjassa vakituisen asuntonsa, on myos saatavilla reinvestointiin perustuva veroetu. Kaupasta syntynyt myyntivoitto voidaan vapauttaa IRNR-verosta, jos koko summa reinvestoidaan uuden vakituisen asuinpaikan hankintaan Espanjassa. Jos reinvestoidaan vain osa summasta, veroetu lasketaan suhteellisesti.

Viela yksi tarkea seikka: jos kiinteiston myyja Espanjassa on ei-residentti, ostaja on velvollinen pidattamaan 3% kauppahinnasta. Tama summa ei ole erillinen vero, vaan ennakkomaksu ei-residenttien tuloverosta (IRNR). Ostajan on maksettava pidatetty 3% veroviranomaisille yhden kuukauden kuluessa kaupasta toimittamalla lomake 211. Asiakirjan kopio lahetetaan myyjalle, jonka on puolestaan kolmen kuukauden kuluessa toimitettava lomake 210 lopullista verolaskentaa varten, huomioiden kaupan voitto tai tappio:

• Jos alun perin pidatetty summa (3%) on pienempi kuin todellisuudessa maksettava vero, myyjan on maksettava erotus.
• Jos myyja teki tappiota tai laskettu vero on pienempi kuin pidatetty 3%, han voi hakea liikaa pidatetyn summan palautusta lomakkeella 210.

Kunnallinen vero kaupunkimaan arvonnoususta (IIVTNU)

Taman veron virallisen pitkän nimen sijaan kaytetaan yleisemmin lyhyempaa nimitysta: Plusvalia municipal tai yksinkertaisesti Plusvalia. Koska kyseessa on kunnallinen vero, sen verokannat, helpotukset ja mahdolliset maksujarjestelyt maaritetaan paikallistasolla. Veron laskennassa kaytetaan kahta menetelmaa:

• Objektiivinen menetelma kertoimia kayttaen.
• Todellisen voiton menetelma.

Vero kohdistuu vain maan arvonnousuun, ei koskaan itse rakennuksen arvoon. Jos tarkastellaan kiinteistoveron IBI maksukuittia, joka lasketaan kiinteiston katastriarvon perusteella, siina nakyy kaksi summaa: tontin arvo ja rakennuksen arvo. Plusvalian laskentaan kaytetaan vain ensimmainen arvo.

Objektiivinen menetelma tarkoittaa, etta kunta laskee maan arvonnousun kayttamalla tontin katastriarvoa ostohetkella ja soveltamalla siihen kerrointa. Kerroin riippuu omistusvuosien maarasta. Valtion tasolla on asetettu enimmaskertoimet, jotka ovat nykyisin valilla 0,09–0,40%. Jokainen kunta voi kuitenkin alentaa niitä oman harkintansa mukaan. Vuonna 2026 hallitus suunnittelee kertoimien korottamista, mutta annettu asetuksenluonteinen saados odottaa lopullista hyvaksyntaa kongressissa, eika se tammikuun alussa ollut viela tullut voimaan.

Todellisen voiton menetelmassa laskenta tehdään vahentamalla maan hankinta-arvo sen luovutusarvosta (myyntiarvosta).

Jompaankumpaan menetelmaan perustuvaan veropohjaan sovelletaan verokantaa. Valtion tasolla on maaratty, etta se ei saa ylittaa 30%.

Objektiivista menetelmaa kaytetaan oletuksena. Jos myyja haluaa kayttaa todellisen voiton menetelmaa, hanen on ilmoitettava siita notaarille kauppaa allekirjoitettaessa. Suositukset menetelman valintaan:

• Jos tontin arvo on noussut merkittavasti – objektiivinen menetelma.
• Jos arvonnousu oli hyvin vahainen tai arvo laski – todellisen voiton menetelma.

Jos maan arvonnousua ei ole tapahtunut tai myynnissa syntyy tappio, veroa ei perita.

Jos kiinteiston myyja Espanjassa on luonnollinen henkilo ja ei-residentti, veron pidattamis- ja tilittamisvelvollisuus kunnan budjettiin kuuluu ostajalle. Kaytannossa laskettu Plusvalia pidatetaan usein kauppahinnasta samaan aikaan kuin IRNR:n 3% pidatys ja maksetaan 30 kalenteripaivan kuluessa. Monet kunnat myontavat tasta verosta helpotuksia, jotka voivat olla 50–95%.

Kiinteistovero

IBI – vuosittainen kiinteistovero – ei liity suoraan osto–myyntitapahtumaan. Kaupan hetkella verosta ei saa olla maksamattomia velkoja, koska notaari pyytää pakollisesti esittamaan viimeisimman maksetun kuitin. Veronmaksaja on henkilo, joka on merkitty kiinteistorekisteriin omistajaksi 1. tammikuuta kyseisena verovuonna. Laki sallii kuitenkin veron jakamisen myyjan ja ostajan valilla sinä vuonna, jona omistusoikeus siirtyy, omistusajan suhteessa. Osapuolten sopimus on kirjattava varaus-/ennakkosopimukseen (reserva).

Tyypilliset virheet kiinteiston myynnissa Espanjassa

Seuraavat virheet johtavat yleensa verojen nousuun ja myynnin kallistumiseen:

• Puuttuvat laskut asunnon parannuksiin liittyvista remonttitöista.
• Sekaannus juoksevan yllapidon ja parannusten valilla: kaikki kulut eivat kasvata hankinta-arvoa eika niita voi huomioida verolaskennassa. Parannuksiksi katsotaan tyot perustuksissa, julkisivuissa, tekniikassa ja verkostoissa, sahkotyot, putki- ja kaasutyot, toimet asunnon ekologisuuden parantamiseksi, energiatehokkuuden lisäämiseksi, lampöeristyksen parantamiseksi, lammitys- ja jaahdytysjarjestelmien asennus jne.
• Puuttuva verosuunnittelu, jolloin kaikki mahdolliset helpotukset ja vahennykset eivat tule kaytettya.

Pidätkö tästä artikkelista? Jaa se ystäviesi kanssa!