Продаж нерухомості в Іспанії тягне за собою податкові зобов’язання, які можуть відрізнятися залежно від муніципалітету та автономної спільноти. Один із ключових аспектів, який необхідно враховувати під час планування угоди, – це можливий приріст капіталу та його оподаткування: податком на доходи фізичних осіб IRPF (для податкових резидентів Іспанії) або податком на доходи нерезидентів IRNR (для податкових нерезидентів). Також продавець нерухомості в Іспанії сплачує муніципальний податок на приріст вартості земель міського призначення IIVTNU (Plusvalía municipal). При розрахунку податків враховується багато чинників: строк володіння об’єктом, ціна купівлі та продажу, статус власника, вік власника, місцеві податкові пільги та відрахування і багато іншого. І тут може допомогти компетентний рієлтор або податковий консультант. У цій статті ми розглянемо ключові моменти щодо кожного податку, які допоможуть зрозуміти, як здійснюється розрахунок, і до чого слід бути готовим.

Приріст капіталу під час продажу нерухомості в Іспанії

Приріст капіталу – це різниця між сумою, сплаченою за нерухомість під час купівлі (вартість придбання), і сумою, отриманою під час її продажу (вартість відчуження).

Як правило, під час визначення приросту капіталу резиденти й нерезиденти можуть врахувати податки та витрати, пов’язані з купівлею, продажем або поліпшенням об’єкта. До таких витрат, зокрема, належать гонорари агентства нерухомості та нотаріуса, податок Plusvalía, податок на передачу права власності ITP або ПДВ (IVA), гербовий збір IAJD, мито Реєстру власності, а також вартість робіт із поліпшення об’єкта, підтверджених рахунками-фактурами. В останньому випадку не враховуються витрати на поточне обслуговування або звичайний ремонт.

Податок на доходи фізичних осіб IRPF

Для розрахунку IRPF під час продажу житла необхідно враховувати такі чинники:

• Вартість придбання та вартість продажу. Приріст капіталу – податкова база – розраховується, як ми зазначили вище, як різниця між ціною продажу та ціною придбання нерухомості. Дозволяється списувати певні податки й витрати.
• Строк володіння у разі основного житла. Якщо продається основне житло, продавець має право розраховувати на пільгу з податку. Для цього необхідно підтвердити, що в цьому об’єкті він прожив щонайменше три роки, а сума, отримана від продажу, буде реінвестована знову в основне житло. Якщо всі кошти, виручені від продажу, будуть спрямовані на купівлю нового житла (навіть якщо угода була прибутковою, тобто має місце приріст капіталу), пільга з податку становитиме 100%; якщо менше – розмір пільги буде розрахований пропорційно. Але важливо також дотриматися додаткових вимог: нове основне житло має бути придбане протягом двох років із моменту продажу попереднього, і в ньому необхідно постійно прожити щонайменше один рік (це підтверджується реєстрацією за місцем проживання). Якщо продається іпотечне основне житло і в момент угоди відбувається погашення залишку боргу, це враховується під час розрахунку реінвестування.
• Пільги та відрахування за віком. Якщо своє основне житло продає власник старший за 65 років, він звільняється від сплати податку незалежно від того, чи є прибуток і чи реінвестує він кошти в нове житло. Якщо власник старший за 65 років продає не основне житло, то на звільнення від сплати податку він може розраховувати у разі, якщо виручені кошти будуть використані як довічна рента.
• Plusvalía. Цей податок також необхідно враховувати під час продажу нерухомості, оскільки він впливає на розрахунок податкової бази. Ми детально розглянемо його нижче.

Отже, якщо має місце приріст капіталу і не відбувається реінвестування в нове основне житло, податок IRPF розраховується за прогресивною шкалою:

• До 6.000 € – 19 %
• Від 6.000 до 50.000 € – 21 %
• Від 50.000 до 200.000 € – 23 %
• Від 200.000 до 300.000 € – 27 %
• Від 300.000 € і вище – 30 %

Податок на доходи нерезидентів IRNR

Описаний вище податок на доходи фізичних осіб в Іспанії сплачують податкові резиденти. Нерезиденти мають схожий податок – IRNR. У частині розрахунку приросту капіталу застосовується та сама формула:

Ціна продажу – (Ціна купівлі + поліпшення + витрати та податки, що підлягають відрахуванню) = Приріст капіталу

На відміну від прибуткового податку резидентів, доходи нерезидентів від продажу нерухомості підлягають оподаткуванню за фіксованою ставкою: 19%.
Пільга з податку в розмірі 50% передбачена для тих власників, які придбали нерухомість у короткий період із 12 травня 2012 року до 31 грудня 2012 року, але за умови, що угода у 2012 році відбувалася не між близькими родичами (аж до другого ступеня спорідненості).

Щодо податкових резидентів країн Євросоюзу, Ісландії, Норвегії та Ліхтенштейну, тобто країн, з якими Іспанія обмінюється податковою інформацією, які продають своє основне житло в Іспанії, також передбачена пільга за реінвестування. Приріст капіталу, отриманий у результаті угоди, може бути звільнений від IRNR за умови, що вся сума буде реінвестована в придбання нового основного місця проживання в Іспанії. За реінвестування частини суми пільга розраховується пропорційно.

І ще один важливий момент: якщо продавець нерухомості в Іспанії є нерезидентом, покупець зобов’язаний утримати 3% від ціни угоди. Ця сума не є окремим податком, а являє собою авансовий платіж із податку на доходи нерезидентів IRNR. Покупець зобов’язаний перерахувати утримані 3% до податкових органів протягом одного місяця з дати угоди, подавши декларацію форми 211. Копія документа надсилається продавцю, який, своєю чергою, протягом трьох місяців зобов’язаний подати декларацію форми 210 для остаточного розрахунку податку з урахуванням прибутку або збитку за угодою:

• Якщо первісно утримана сума (3%) менша за фактично нарахований податок, продавець зобов’язаний доплатити різницю.
• Якщо ж продавець зазнав збитків або розрахований податок виявився меншим за утримані 3%, він має право запросити повернення надміру утриманої суми через декларацію форми 210.

Муніципальний податок на приріст вартості земель міського призначення (IIVTNU)

Замість офіційної довгої назви цього податку частіше використовується коротша: Plusvalía municipal або просто Plusvalía. Оскільки податок є муніципальним, його ставки, пільги та можливості розстрочки встановлюються на місцевому рівні. Для розрахунку податку застосовуються два методи:

• Метод об’єктивної оцінки із застосуванням коефіцієнтів.
• Метод реальної оцінки отриманого прибутку.

Податком обкладається лише приріст вартості землі, але ніколи – вартість самої будівлі. Якщо взяти квитанцію за податком на нерухоме майно IBI, який розраховується від кадастрової вартості об’єкта, то можна помітити, що в ній фігурують дві суми: вартість земельної ділянки та вартість будівлі. Для обчислення Plusvalía береться лише перше значення.

Метод об’єктивної оцінки передбачає, що мерія для розрахунку приросту вартості землі використає кадастрову вартість ділянки на момент купівлі, застосувавши до неї коефіцієнт. Коефіцієнт, своєю чергою, залежить від кількості років володіння нерухомістю. На загальнодержавному рівні встановлюються максимальні коефіцієнти, які нині перебувають у діапазоні від 0,09 до 0,40%. Але кожен муніципалітет має право знизити їх на свій розсуд. У 2026 році уряд планує підвищити коефіцієнти, але ухвалений Декрет-закон очікує остаточного схвалення в Конгресі і станом на початок січня ще не набрав чинності.

Метод реальної оцінки передбачає розрахунок шляхом віднімання вартості придбання землі від вартості її відчуження (продажу).

До податкової бази, розрахованої за одним із методів, застосовується ставка. На загальнодержавному рівні встановлено, що вона не може перевищувати 30%.

Метод об’єктивної оцінки використовується за замовчуванням. Якщо продавець бажає використати метод реальної оцінки, він має повідомити про це нотаріуса в момент підписання угоди. Рекомендації щодо вибору методу:

• Якщо вартість земельної ділянки суттєво зросла – метод об’єктивної оцінки.
• Якщо зростання вартості було мінімальним або вона знизилася – метод реальної оцінки.

Якщо приросту вартості землі не було або має місце збиток від продажу, податок не стягується.

Якщо продавець нерухомості в Іспанії – фізична особа-нерезидент, то обов’язок утримання та перерахування суми податку до місцевого бюджету покладається на покупця. На практиці нарахована сума Plusvalía зазвичай утримується з ціни купівлі одночасно з утриманням 3% за IRNR і сплачується протягом 30 календарних днів. Багато муніципалітетів встановлюють пільги за цим податком, які можуть становити від 50 до 95%.

Податок на нерухоме майно

IBI – щорічний податок на нерухоме майно – не пов’язаний безпосередньо з купівлею-продажем. На момент угоди за ним не повинно бути заборгованості, оскільки нотаріус в обов’язковому порядку попросить надати останню оплачену квитанцію. Платником податку є особа, зазначена в Реєстрі власності станом на 1 січня звітного року як власник. Однак закон дозволяє розділити суму податку між продавцем і покупцем за той рік, коли відбувається передача права власності, пропорційно строкам володіння. Згода сторін має бути закріплена в договорі резервування.

Типові помилки під час продажу нерухомості в Іспанії

До збільшення податків і подорожчання продажу, як правило, призводять такі помилки:

• Відсутність рахунків-фактур за ремонтні роботи з поліпшення житла.
• Плутанина між поточним обслуговуванням і поліпшенням: далеко не всі витрати збільшують вартість придбання і можуть бути враховані під час розрахунку податків. До поліпшень належать роботи з фундаментом, фасадами, інженерними комунікаціями, електромонтажні, сантехнічні та газові роботи, роботи з підвищення екологічності житла, підвищення енергоефективності, теплоізоляції, встановлення систем опалення та охолодження тощо.
• Відсутність грамотного податкового планування, застосування не всіх можливих пільг і відрахувань.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!