Продажа недвижимости в Испании влечет за собой налоговые обязательства, которые могут различаться в зависимости от муниципалитета и автономного сообщества. Один из ключевых аспектов, который необходимо учитывать при планировании сделки — это возможный прирост капитала и его налогообложение: налогом на доходы физических лиц IRPF (для налоговых резидентов Испании) или налогом на доходы нерезидентов IRNR (для налоговых нерезидентов). Также продавец недвижимости в Испании уплачивает муниципальный налог на прирост стоимости земель городского назначения IIVTNU (Plusvalía municipal).При расчете налогов учитывается множество факторов: срок владения объектом, цена покупки и продажи, статус собственника, возраст собственника, местные налоговые льготы и вычеты и многое другое. И здесь на помощь может прийти грамотные риелтор или налоговый консультант. В этой статье мы рассмотрим ключевые моменты по каждому налогу, которые помогут понять, как ведется расчет, и к чему следует быть готовым.

Прирост капитала при продаже недвижимости в Испании

Прирост капитала – это разница между суммой, уплаченной за недвижимость при покупке (стоимость приобретения), и суммой, полученной при ее продаже (стоимость отчуждения).

Как правило, при определении прироста капитала резиденты и нерезиденты могут учесть налоги и расходы, связанные с покупкой, продажей или улучшением объекта. К таким расходам, в числе прочих, относятся гонорары агентства недвижимости и нотариуса, налог Plusvalía, налог на передачу собственности ITP или НДС (IVA), гербовый налог IAJD, пошлина Реестра собственности, а также стоимость работ по улучшению объекта, подтвержденных фактурами. В последнем случае не учитываются расходы на текущее обслуживание или обычный ремонт.

Налог на доходы физических лиц IRPF

Для расчета IRPF при продаже жилья необходимо учитывать следующие факторы:

• Стоимость приобретения и стоимость продажи. Прирост капитала – налоговая база – рассчитывается, как мы отметили выше, как разница между ценой продажи и ценой приобретения недвижимости. Допускается списывать некоторые налоги и расходы.
• Срок владения в случае основного жилья. Если продается основное жилье, то продавец вправе рассчитывать на льготу по налогу. Для этого необходимо подтвердить, что в данном объекте он прожил не менее трех лет, а полученная от продажи сумма будет реинвестирована снова в основное жилье. Если все вырученные от продажи средства будут направлены на покупку нового жилья (даже если сделка была прибыльной, т.е. имеет место прирост капитала), льгота по налогу составит 100%, если меньше – размер льготы будет рассчитан пропорционально. Но важно также соблюсти дополнительные требования: новое основное жилье должно быть приобретено в течение двух лет с момента продажи предыдущего, и в нем необходимо постоянно прожить не менее одного года (это подтверждается регистрацией по месту жительства). Если продается ипотечное основное жилье и в момент сделки происходит погашение остатка долга, то это учитывается при расчете реинвестирования.
• Льготы и вычеты по возрасту. Если свое основное жилье продает собственник старше 65 лет, он освобождается от уплаты налога независимо от того, есть ли прибыль и реинвестирует ли он средства в новое жилье. Если собственник старше 65 лет продает не основное жилье, то на освобождение от уплаты налога он может рассчитывать в том случае, если вырученные средства будут использоваться в качестве пожизненной ренты.
• Plusvalía. Этот налог также необходимо учитывать при продаже недвижимости, т.к. он влияет на расчет налоговой базы. Мы его подробно рассмотрим ниже.

Итак, если имеет место прирост капитала и не происходит реинвестирование в новое основное жилье, то налог IRPF рассчитывается по прогрессивной шкале:

• До 6.000 € — 19 %
• От 6.000 до 50.000 € — 21 %
• От 50.000 до 200.000 € — 23 %
• От 200.000 до 300.000 € — 27 %
• От 300.000 € и выше — 30 %

Налог на доходы нерезидентов IRNR

Вышеописанный налог на доходы физических лиц в Испании уплачивают налоговые резиденты. Нерезиденты имеют схожий налог – IRNR. В части расчета прироста капитала применяется та же формула:

Цена продажи – (Цена покупки + улучшения + вычитаемые расходы и налоги) = Прирост капитала

В отличие от подоходного налога резидентов, доходы нерезидентов от продажи недвижимости подлежит налогообложению по фиксированной ставке: 19%.
Льгота по налогу в размере 50% предусмотрена для тех собственников, что приобрели недвижимость в короткий период с 12 мая 2012 года по 31 декабря 2012 года, но при условии, что сделка в 2012 году происходила не между близкими родственниками (вплоть до второй степени родства).

В отношении налоговых резидентов стран Евросоюза, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, т.е. стран, с которыми Испания обменивается налоговой информацией, продающих свое основное жилье в Испании, также предусмотрена льгота за реинвестирование. Прирост капитала, полученный в результате сделки, может быть освобожден от IRNR при условии, что вся сумма реинвестируется в приобретение нового основного места жительства в Испании. При реинвестировании части суммы льгота рассчитывается пропорционально.

И еще один важный момент: если продавец недвижимости в Испании является нерезидентом, покупатель обязан удержать 3% от цены сделки. Эта сумма не является отдельным налогом, а представляет из себя авансовый платеж по налогу на доходы нерезидентов IRNR. Покупатель обязан перечислить удержанные 3% в налоговые органы в течение одного месяца с даты сделки, подав декларацию формы 211. Копия документа направляется продавцу, который, в свою очередь, в течение трех месяцев обязан подать декларацию формы 210 для окончательного расчета налога с учетом прибыли или убытка по сделке:

• Если первоначально удержанная сумма (3%) меньше фактически начисленного налога, продавец обязан доплатить разницу.
• Если же продавец понес убыток или рассчитанный налог оказался меньше удержанных 3%, он вправе запросить возврат излишне удержанной суммы через декларацию формы 210.

Муниципальный налог на прирост стоимости земель городского назначения (IIVTNU)

Вместо официального длинного названия этого налога чаще используется более короткое: Plusvalía municipal или просто Plusvalía. Т.к. налог является муниципальным, то его ставки, льготы и возможности рассрочки устанавливаются на местном уровне. Для расчета налога применяются два метода:

• Метод объективной оценки с применением коэффициентов.
• Метод реальной оценки полученной прибыли.

Налогом облагается только прирост стоимости земли, но никогда — стоимость самого строения. Если взять квитанцию по налогу на недвижимое имущество IBI, рассчитываемому от кадастровой стоимости объекта, то можно заменить, что в ней фигурируют две суммы: стоимость земельного участка и стоимость строения. Для исчисления Plusvalía берется только первое значение.

Метод объективной оценки предполагает, что мэрия для расчета прироста стоимости земли будет использовать кадастровую стоимость участка на момент покупки, применив к ней коэффициент. Коэффициент же, в свою очередь, будет зависеть от количества лет владения недвижимостью. На общегосударственном уровне устанавливаются максимальные коэффициенты, которые в настоящее время находятся в диапазоне от 0,09 до 0,40%. Но каждый муниципалитет вправе снизить их по своему усмотрению. В 2026 году правительство планирует повысить коэффициенты, но принятый Декрет-Закон ожидает окончательного одобрения в Конгрессе и по состоянию на начало января еще не вступил в силу.

Метод реальной оценки предполагает расчет путем вычитания стоимости приобретения земли из стоимости ее отчуждения (продажи).

К налоговой базе, рассчитанной по одному из методов, применяется ставка. На общегосударственном уровне установлено, что она не может превышать 30%.

Метод объективной оценки используется по умолчанию. Если продавец желает использовать метод реальной оценки, он должен уведомить об этом нотариуса в момент подписания сделки. Рекомендации по выбору метода:

• Если стоимость земельного участка существенно выросла – метод объективной оценки.
• Если рост стоимости был минимальным или она снизилась – метод реальной оценки.

Если прироста стоимости земли не было или имеет место убыток от продажи, налог не взимается.

Если продавец недвижимости в Испании – физическое лицо-нерезидент, то обязанность по удержанию и перечислению суммы налога в местный бюджет ложится на покупателя. На практике начисленная сумма Plusvalía обычно удерживается из цены покупки одновременно с удержанием 3% по IRNR и уплачивается в течение 30 календарных дней. Многие муниципалитеты устанавливают льготы по этому налогу, которые могут быть от 50 до 95%.

Налог на недвижимое имущество

IBI – годовой налог на недвижимое имущество – не связан напрямую с куплей-продажей. На момент сделки по нему не должно быть задолженности, т.к. нотариус в обязательном порядке попросит представить последнюю оплаченную квитанцию. Плательщиком налога выступает лицо, фигурирующее в Реестре собственности по состоянию на 1 января отчетного года в качестве владельца. Однако закон позволят разделить сумму налога между продавцом и покупателем за тот год, когда происходит передача права собственности, пропорционально срокам владения. Согласие сторон должно быть закреплено в договоре резерва.

Типичные ошибки при продаже недвижимости в Испании

К увеличению налогов и удорожанию продажи, как правило, приводят следующие ошибки:

• Отсутствие фактур за ремонтные работы по улучшению жилья.
• Путаница между текущим обслуживанием и улучшением: далеко не все расходы увеличивают стоимость приобретения и могут быть учтены при расчете налогов. К улучшениям относятся работы с фундаментом, фасадами, инженерными коммуникациями, электромонтажные, сантехнические и газовые работы, работы по улучшению экологичности жилья, повышению энергоэффективности, теплоизоляции, установке систем отопления и охлаждения и т.д.
• Отсутствие грамотного налогового планирования, применение не всех возможных льгот и вычетов.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!