La vente d’un bien immobilier en Espagne entraine des obligations fiscales, qui peuvent varier selon la municipalite et la communaute autonome. L’un des points essentiels a prendre en compte lors de la planification de la transaction est la plus-value eventuelle et son imposition: l’impot sur le revenu des personnes physiques IRPF (pour les residents fiscaux en Espagne) ou l’impot sur le revenu des non-residents IRNR (pour les non-residents fiscaux). En outre, le vendeur d’un bien immobilier en Espagne acquitte l’impot municipal sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine IIVTNU (Plusvalia municipal). Lors du calcul des impots, de nombreux facteurs sont pris en compte: la duree de detention, le prix d’achat et de vente, le statut du proprietaire, l’age du proprietaire, les avantages fiscaux et deductions locales, et bien d’autres. Dans ce contexte, l’aide d’un agent immobilier competent ou d’un conseiller fiscal peut etre precieuse. Dans cet article, nous examinerons les points cles de chaque impot afin de comprendre comment le calcul est effectue et a quoi il faut se preparer.

Plus-value lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne

La plus-value correspond a la difference entre le montant paye pour le bien lors de l’achat (valeur d’acquisition) et le montant recu lors de sa vente (valeur de cession).

En general, pour determiner la plus-value, residents et non-residents peuvent prendre en compte les impots et frais lies a l’achat, a la vente ou a l’amelioration du bien. Parmi ces depenses figurent notamment les honoraires de l’agence immobiliere et du notaire, l’impot Plusvalia, l’impot sur les transmissions patrimoniales ITP ou la TVA (IVA), le droit de timbre IAJD, les frais du Registre de la propriete, ainsi que le cout des travaux d’amelioration du bien justifies par des factures. Dans ce dernier cas, les depenses d’entretien courant ou de reparation ordinaire ne sont pas prises en compte.

Impot sur le revenu des personnes physiques (IRPF)

Pour calculer l’IRPF lors de la vente d’un logement, il faut tenir compte des elements suivants:

• Valeur d’acquisition et valeur de vente. La plus-value – base imposable – est calculee, comme indique ci-dessus, comme la difference entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Il est possible de deduire certains impots et frais.
• Duree de detention dans le cas de la residence principale. Si la residence principale est vendue, le vendeur peut beneficier d’un avantage fiscal. Pour cela, il faut prouver qu’il a habite dans ce bien pendant au moins trois ans et que le montant obtenu de la vente sera reinvesti dans une nouvelle residence principale. Si la totalite des fonds issus de la vente est destinee a l’achat d’un nouveau logement (meme si l’operation est profitable, c’est-a-dire qu’il y a plus-value), l’exoneration sera de 100%. Si une partie seulement est reinvestie, l’avantage est calcule proportionnellement. Il est egalement important de respecter des exigences supplementaires: la nouvelle residence principale doit etre acquise dans les deux ans suivant la vente de l’ancienne, et il faut y resider de maniere permanente pendant au moins un an (ceci est confirme par l’inscription au domicile). Si la residence principale vendue est hypothequee et que le solde du pret est rembourse au moment de la transaction, cela est pris en compte dans le calcul du reinvestissement.
• Avantages et deductions liees a l’age. Si un proprietaire de plus de 65 ans vend sa residence principale, il est exonere de l’impot quel que soit le profit et qu’il reinvestisse ou non dans un nouveau logement. Si un proprietaire de plus de 65 ans vend un logement qui n’est pas sa residence principale, il peut beneficier d’une exoneration si les fonds recus sont utilises sous forme de rente viagere.
• Plusvalia. Cet impot doit egalement etre pris en compte lors de la vente, car il influence le calcul de la base imposable. Nous l’examinons en detail ci-dessous.

Ainsi, s’il y a plus-value et qu’il n’y a pas de reinvestissement dans une nouvelle residence principale, l’IRPF est calcule selon un bareme progressif:

• Jusqu’a 6.000 € – 19 %
• De 6.000 a 50.000 € – 21 %
• De 50.000 a 200.000 € – 23 %
• De 200.000 a 300.000 € – 27 %
• A partir de 300.000 € – 30 %

Impot sur le revenu des non-residents (IRNR)

L’impot sur le revenu decrit ci-dessus en Espagne est acquitte par les residents fiscaux. Les non-residents sont soumis a un impot similaire – IRNR. Pour le calcul de la plus-value, la meme formule s’applique:

Prix de vente – (Prix d’achat + ameliorations + frais et impots deductibles) = Plus-value

Contrairement a l’impot sur le revenu des residents, les revenus des non-residents issus de la vente d’un bien immobilier sont imposes a un taux fixe: 19%.
Un avantage fiscal de 50% est prevu pour les proprietaires ayant acquis un bien dans la courte periode du 12 mai 2012 au 31 decembre 2012, a condition que la transaction de 2012 n’ait pas eu lieu entre proches parents (jusqu’au deuxieme degre de parente).

Pour les residents fiscaux des pays de l’Union europeenne, d’Islande, de Norvege et du Liechtenstein – c’est-a-dire des pays avec lesquels l’Espagne echange des informations fiscales – qui vendent leur residence principale en Espagne, un avantage lie au reinvestissement est egalement prevu. La plus-value realisee peut etre exoneree d’IRNR a condition que la totalite du montant soit reinvestie dans l’acquisition d’une nouvelle residence principale en Espagne. En cas de reinvestissement partiel, l’avantage est calcule proportionnellement.

Autre point important: si le vendeur d’un bien immobilier en Espagne est non-resident, l’acheteur est tenu de retenir 3% du prix de la transaction. Ce montant n’est pas un impot distinct, mais un acompte sur l’IRNR. L’acheteur doit verser les 3% retenus a l’administration fiscale dans un delai d’un mois a compter de la date de la transaction, en deposant la declaration du formulaire 211. Une copie du document est envoyee au vendeur, qui doit, a son tour, deposer la declaration du formulaire 210 dans un delai de trois mois pour le calcul definitif de l’impot, en tenant compte du gain ou de la perte sur la transaction:

• Si le montant initialement retenu (3%) est inferieur a l’impot effectivement du, le vendeur doit payer la difference.
• Si le vendeur a subi une perte ou si l’impot calcule est inferieur aux 3% retenus, il peut demander le remboursement du trop-percu via le formulaire 210.

Impot municipal sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU)

Au lieu du long nom officiel, on utilise plus souvent une appellation plus courte: Plusvalia municipal ou simplement Plusvalia. Comme il s’agit d’un impot municipal, ses taux, abattements et possibilites d’echelonnement sont fixes localement. Deux methodes sont utilisees pour le calcul:

• Methode d’evaluation objective avec application de coefficients.
• Methode d’evaluation reelle du gain realise.

Seule l’augmentation de la valeur du terrain est imposable, jamais la valeur du batiment lui-meme. Si l’on prend l’avis d’imposition de la taxe fonciere IBI, calculee sur la base de la valeur cadastrale du bien, on remarque qu’il y figure deux montants: la valeur du terrain et la valeur de la construction. Pour le calcul de la Plusvalia, seule la premiere valeur est prise en compte.

La methode d’evaluation objective suppose que la mairie, pour calculer l’augmentation de la valeur du terrain, utilisera la valeur cadastrale du terrain au moment de l’achat et lui appliquera un coefficient. Le coefficient depend du nombre d’annees de detention du bien. Au niveau national, des coefficients maximums sont fixes et se situent actuellement dans une fourchette de 0,09 a 0,40%. Chaque municipalite peut toutefois les reduire a sa discretion. En 2026, le gouvernement prevoit d’augmenter les coefficients, mais le Decret-loi adopte attend l’approbation definitive du Congres et, debut janvier, il n’etait pas encore entre en vigueur.

La methode d’evaluation reelle consiste a calculer la difference en soustrayant la valeur d’acquisition du terrain de sa valeur de cession (vente).

Un taux est applique a la base imposable calculee selon l’une des methodes. Au niveau national, il est etabli qu’il ne peut pas depasser 30%.

La methode d’evaluation objective est appliquee par defaut. Si le vendeur souhaite utiliser la methode d’evaluation reelle, il doit en informer le notaire au moment de la signature. Recommandations pour choisir la methode:

• Si la valeur du terrain a fortement augmente – methode d’evaluation objective.
• Si l’augmentation a ete faible ou si la valeur a baisse – methode d’evaluation reelle.

S’il n’y a pas eu d’augmentation de la valeur du terrain ou s’il y a une perte a la vente, l’impot n’est pas du.

Si le vendeur d’un bien immobilier en Espagne est une personne physique non-residente, l’obligation de retenir et de verser le montant de l’impot au budget local incombe a l’acheteur. En pratique, le montant de la Plusvalia calcule est souvent retenu sur le prix d’achat en meme temps que la retenue de 3% au titre de l’IRNR et paye dans un delai de 30 jours calendaires. De nombreuses municipalites accordent des abattements sur cet impot, qui peuvent aller de 50% a 95%.

Taxe fonciere

L’IBI – taxe fonciere annuelle – n’est pas directement liee a l’achat ou a la vente. Au moment de la transaction, il ne doit pas y avoir d’arrieres, car le notaire demandera obligatoirement le dernier avis paye. Le redevable est la personne inscrite au Registre de la propriete en tant que proprietaire au 1er janvier de l’annee concernee. Toutefois, la loi permet de partager le montant de l’impot entre vendeur et acheteur pour l’annee du transfert de propriete, au prorata des periodes de detention. L’accord des parties doit etre fixe dans le contrat de reservation.

Erreurs frequentes lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne

En general, les erreurs suivantes entrainent une hausse des impots et un rencherissement de la vente:

• Absence de factures pour les travaux de renovation constituant des ameliorations du logement.
• Confusion entre entretien courant et amelioration: toutes les depenses n’augmentent pas la valeur d’acquisition et ne peuvent pas toutes etre prises en compte dans le calcul des impots. Les ameliorations comprennent les travaux sur les fondations, les facades, les reseaux techniques, les installations electriques, les travaux de plomberie et de gaz, les travaux visant a ameliorer le caractere ecologique du logement, augmenter l’efficacite energetique, l’isolation thermique, l’installation de systemes de chauffage et de refroidissement, etc.
• Absence de planification fiscale adequate, non-application de toutes les reductions et deductions possibles.

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