Forsaljning av fastighet i Spanien medfor skatteforpliktelser som kan variera beroende pa kommun och autonom region. En av de viktigaste aspekterna att ta hansyn till nar man planerar affaren ar en eventuell kapitalvinst och hur den beskattas: genom personlig inkomstskatt IRPF (for skatteresidenter i Spanien) eller skatt for icke-residenter IRNR (for dem som inte ar skatteresidenter). Dessutom betalar saljaren i Spanien kommunalskatten pa okningen av vardet pa urban mark, IIVTNU (Plusvalia municipal).

Vid skatteberakningen tas manga faktorer med i bilden: innehavstid, kop- och saljpris, agarroll och skatterattlig status, agarens alder, lokala skattelattnader och avdrag med mera. Har kan en kompetent fastighetsmaklare eller skatteradgivare vara till stor hjalp. I den har artikeln gar vi igenom de viktigaste punkterna for varje skatt, sa att du forstar hur berakningen fungerar och vad du bor vara forberedd pa.

Kapitalvinst vid forsalgning av fastighet i Spanien

Kapitalvinst ar skillnaden mellan det belopp som betalades for fastigheten vid kopet (anskaffningsvarde) och det belopp som erhalls vid forsalgningen (avyttringsvarde).

Som regel kan bade residenter och icke-residenter, nar kapitalvinsten faststalls, rakna med vissa skatter och kostnader som ar kopplade till kop, forsalgning eller forbattring av objektet. Till sadana kostnader horen bland annat arvoden till fastighetsbyra och notarie, Plusvalia-skatten, overlatelseskatt ITP eller moms (IVA), stampelskatt IAJD, avgift till fastighetsregistret samt kostnader for forbattringsarbeten som kan styrkas med fakturor. I det sistnamnda fallet raknas inte lopande underhall eller vanlig renovering.

Personlig inkomstskatt IRPF

Vid berakning av IRPF vid bostadsforsalgning behover man ta hansyn till foljande faktorer:

• Anskaffningsvarde och saljvarde. Kapitalvinsten – skatteunderlaget – beraknas, som namnt ovan, som skillnaden mellan saljpriset och koppriset. Vissa skatter och kostnader far dras av.
• Innehavstid for permanentbostad. Om den bostad som saljs ar permanentbostad kan saljaren ha ratt till skattelattnad. For detta maste man kunna styrka att man har bott i bostaden i minst tre ar och att beloppet fran forsalgningen reinvesteras i en ny permanentbostad. Om hela beloppet fran forsalgningen anvands till att kopa en ny bostad (aven om affaren var vinstgivande, dvs. kapitalvinst uppstar) uppgar lattnaden till 100%. Om en mindre del reinvesteras beraknas lattnaden proportionellt. Det ar ocksa viktigt att uppfylla ytterligare krav: den nya permanentbostaden maste kopas inom tva ar fran forsalgningen av den tidigare, och man maste bo dar permanent i minst ett ar (bekraftas genom folkbokforing/empadronamiento). Om den salda permanentbostaden ar belanad och den aterstaende skulden losas i samband med affaren, beaktas detta vid berakning av reinvesteringen.
• Aldersrelaterade lattnader och avdrag. Om en agare over 65 ar saljer sin permanentbostad ar hen befriad fran skatt oavsett om vinst uppstar och oavsett om pengarna reinvesteras i en ny bostad. Om en agare over 65 ar saljer en bostad som inte ar permanentbostad kan hen fa skattebefrielse om de erhallna medlen anvands som livranta.
• Plusvalia. Denna skatt maste ocksa beaktas vid forsalgning eftersom den paverkar berakningen av skatteunderlaget. Vi gar igenom den mer i detalj nedan.

Om kapitalvinst uppstar och ingen reinvestering sker i en ny permanentbostad beraknas IRPF enligt en progressiv skala:

• Upp till 6.000 € – 19 %
• Fran 6.000 till 50.000 € – 21 %
• Fran 50.000 till 200.000 € – 23 %
• Fran 200.000 till 300.000 € – 27 %
• Fran 300.000 € och uppat – 30 %

Skatt for icke-residenter IRNR

Den ovan beskrivna personliga inkomstskatten i Spanien betalas av skatteresidenter. Icke-residenter har en liknande skatt – IRNR. Vid berakning av kapitalvinsten tillampas samma formel:

Saljpris – (Koppris + forbattringar + avdragsgilla kostnader och skatter) = Kapitalvinst

Till skillnad fran residenters inkomstskatt beskattas icke-residenters inkomster fran fastighetsforsalgning med en fast skattesats: 19%.
En skattelattnad pa 50% finns for de agare som kopte fastighet under den korta perioden 12 maj 2012 till 31 december 2012, under forutsattning att affaren 2012 inte genomfordes mellan nara slaktingar (upp till andra graden).

For skatteresidenter i EU-landerna samt Island, Norge och Liechtenstein – dvs. lander som Spanien utbyter skatteinformation med – som saljer sin permanentbostad i Spanien finns ocksa en lattnad vid reinvestering. Kapitalvinsten fran affaren kan undantas fran IRNR om hela beloppet reinvesteras i kop av en ny permanentbostad i Spanien. Vid reinvestering av en del av beloppet beraknas lattnaden proportionellt.

Ytterligare en viktig punkt: om saljaren i Spanien ar icke-resident ar koparen skyldig att halla inne 3% av kopeskillingen. Detta belopp ar inte en separat skatt, utan en forskottsbetalning av IRNR. Koparen maste betala in de 3% till skattemyndigheten inom en manad fran affarsdatumet genom att lamna in blankett 211. En kopia av dokumentet skickas till saljaren, som i sin tur inom tre manader maste lamna in blankett 210 for slutlig skatteberakning med hansyn till vinst eller forlust i affaren:

• Om den ursprungligen innehallna summan (3%) ar mindre an den faktiska skatten maste saljaren betala mellanskillnaden.
• Om saljaren gjorde forlust eller om den beraknade skatten ar mindre an de innehallna 3% kan saljaren begara aterbetalning av overskjutande belopp via blankett 210.

Kommunalskatt pa okning av vardet pa urban mark (IIVTNU)

I stallet for det officiella langa namnet anvands oftast en kortare benamning: Plusvalia municipal eller helt enkelt Plusvalia. Eftersom skatten ar kommunal faststalls skattesatser, lattnader och eventuella delbetalningsmojligheter lokalt. Tva metoder anvands for berakningen:

• Objektiv metod med koefficienter.
• Metod baserad pa faktisk vinst (reell vardering).

Skatten tas endast ut pa okningen av markvardet, aldrig pa sjalva byggnadens varde. Om man tittar pa kvittot for fastighetsskatten IBI, som beraknas utifran fastighetens taxeringsvarde (valor catastral), ser man ofta tva belopp: markvardet och byggnadsvardet. Vid berakning av Plusvalia anvands endast det forsta beloppet.

Den objektiva metoden innebar att kommunen, for att berakna okningen av markvardet, utgar fran tomtens taxeringsvarde vid kopet och tillampar en koefficient. Koefficienten beror i sin tur pa hur manga ar fastigheten har agts. Pa nationell niva faststalls maxkoefficienter, som for narvarande ligger i intervallet 0,09 till 0,40%. Varje kommun far dock sanka dem efter eget gottfinnande. Under 2026 planerar regeringen att hoja koefficienterna, men den antagna dekretlagen vantar pa slutligt godkannande i kongressen och hade i borjan av januari annu inte tratt i kraft.

Metoden baserad pa faktisk vinst innebar att man beraknar genom att dra av markens anskaffningsvarde fran dess avyttringsvarde (saljvarde).

Pa den skattebas som beraknats enligt nagon av metoderna tillampas en skattesats. Pa nationell niva har man faststallt att den inte far overstiga 30%.

Den objektiva metoden anvands som standard. Om saljaren vill anvanda metoden baserad pa faktisk vinst maste detta meddelas notarien vid undertecknandet av affaren. Rekommendationer for val av metod:

• Om markvardet har okat betydligt – objektiv metod.
• Om vardet okade mycket lite eller sjunkit – metod baserad pa faktisk vinst.

Om ingen okning av markvardet har skett eller om forsalgningen ger forlust tas ingen skatt ut.

Om saljaren i Spanien ar en fysisk person som ar icke-resident ligger skyldigheten att halla inne och betala in skatten till kommunens budget pa koparen. I praktiken halls det beraknade Plusvalia-beloppet ofta inne fran kopeskillingen samtidigt som 3% innehallning for IRNR och betalas inom 30 kalenderdagar. Manga kommuner erbjuder lattnader for denna skatt, som kan ligga mellan 50 och 95%.

Fastighetsskatt

IBI – arlig fastighetsskatt – ar inte direkt kopplad till kop och forsalgning. Vid affarstillfallet ska det inte finnas nagon skuld for denna skatt, eftersom notarien obligatoriskt ber om det senast betalda kvittot. Skattskyldig ar den person som star registrerad i fastighetsregistret per den 1 januari aktuellt ar som agare. Lagen tillater dock att skatten for det ar da aganderatten overgar delas mellan saljare och kopare proportionellt efter innehavstid. Parternas overenskommelse ska fastslas i reservationsavtalet.

Vanliga misstag vid forsalgning av fastighet i Spanien

Foljande misstag leder oftast till hogre skatter och en dyrare forsalgning:

• Avsaknad av fakturor for renoveringsarbeten som utgor forbattringar av bostaden.
• Forvaxling mellan lopande underhall och forbattring: langt ifran alla kostnader okar anskaffningsvardet och kan tas med i skatteberakningen. Som forbattringar raknas arbeten med grund, fasader, tekniska installationer och kommunikationer, elarbeten, VVS- och gasarbeten, atgarder for att forbattra bostadens miljoegenskaper, oka energieffektiviteten, varmeisolering, installation av varme- och kylanlaggningar m.m.
• Bristande skatteplanering och att man inte anvander alla mojliga lattnader och avdrag.

Gillar du den här artikeln? Dela den med dina vänner!