Entorno macro de España 2025: qué dice el Banco de España al inversor

Hogares y empresas: rentas, deuda y crédito

En el Informe de Estabilidad Financiera de otoño de 2025 (Informe de Estabilidad Financiera, IEF) el Banco de España dibuja un panorama positivo para hogares y empresas:

• Las rentas de los hogares y los beneficios empresariales siguen creciendo, aunque algo más despacio que en 2024.
• La carga de la deuda de hogares y empresas se sitúa en mínimos históricos y el servicio de la deuda ha caído gracias a la bajada de los tipos oficiales del BCE.
• El Banco de España espera que tanto el endeudamiento como la carga de pagos se mantengan en rangos moderados en los próximos años – esto genera un colchón de seguridad para nuevas hipotecas e inversiones en vivienda.

Para el inversor esto significa que el arrendatario y comprador español es, en conjunto, financieramente sólido, lo que reduce el riesgo de impago del alquiler y sostiene la demanda de vivienda.

Deuda pública y riesgos fiscales

La principal vulnerabilidad que señala el banco central es el nivel de deuda pública. El déficit se está reduciendo y en 2025 se acerca a ~2,5 % del PIB, pero en las proyecciones hasta 2027 la deuda pública se mantiene alrededor del 100 % del PIB, por encima de la media de la zona del euro.

Por qué es importante para el inversor:

• una deuda pública elevada hace la economía más sensible a subidas en la rentabilidad de los bonos;
• si empeora el sentimiento de los mercados, puede aumentar el coste de financiación, lo que se refleja rápidamente en los tipos hipotecarios y en la actividad constructora;
• el refuerzo de la consolidación fiscal puede ir acompañado de cambios tributarios (incluido en materia de vivienda y alquiler).

Por ahora es un riesgo de fondo, no un detonante inmediato de crisis, pero conviene incorporarlo al análisis de escenarios.

Sector bancario: solvencia y acceso a la financiación

El Banco de España considera que la situación de la banca es sólida:

• la ROE de los bancos en el primer semestre de 2025 es de alrededor del 14,6 %, y la rentabilidad de los activos también se mantiene en niveles elevados;
• el CET1 (principal ratio de solvencia) se sitúa en el 13,8 %, muy por encima de los mínimos regulatorios; los test de estrés muestran resiliencia ante escenarios adversos;
• el crédito a hogares y empresas vuelve a crecer: +3,1 % en hipotecas a hogares y +2,1 % en crédito a empresas en los 12 meses hasta junio de 2025;
• la tasa de morosidad (NPL) sigue bajando y ronda el 2,9 %, muy lejos de los niveles de la crisis anterior.

Conclusión: los bancos españoles están activos en la concesión de crédito y cuentan con un colchón de capital. Para el inversor y el relocalizado esto significa que obtener una hipoteca en 2025–2026 es, en principio, posible con un perfil de prestatario adecuado.

Mercado inmobiliario español 2025 según el Banco de España

Precios y volumen de operaciones: niveles por encima de 2007, pero sin burbuja

El Banco de España y el INE constatan un fuerte aumento de los precios de la vivienda:

• en el segundo trimestre de 2025 el Índice de Precios de Vivienda del INE refleja un crecimiento interanual de alrededor del 12,7 %, el máximo de los últimos 18 años, desde 2007; la segunda mano sube especialmente rápido;
• los precios reales (ajustados por inflación) a mediados de 2025 equivalen aproximadamente a los niveles de 2005 y siguen alrededor de un 17–18 % por debajo del pico de 2007;
• desde principios de 2024 el crecimiento de los precios supera al de las rentas de los hogares – la vivienda se vuelve relativamente menos accesible, algo especialmente sensible en las grandes ciudades.

Al mismo tiempo, los informes del Banco de España subrayan que el mercado no muestra por ahora signos de burbuja sistémica: el volumen de construcción es moderado, el crecimiento del crédito ligado a la vivienda es «sano» y los estándares de concesión de hipotecas no se han relajado.

En cuanto a las operaciones:

• en el primer semestre de 2025 se cerraron alrededor de 375 000 compraventas de vivienda, de las que cerca del 90 % corresponden al mercado de segunda mano;
• según los datos públicos del INE y del Ministerio de Vivienda, en los meses de verano el ritmo de crecimiento se ha moderado, pero los volúmenes se mantienen en niveles muy elevados en términos históricos.

Un análisis detallado de la dinámica del mercado, los datos por regiones y las previsiones para 2025 puede consultarse en el material «Boom en el mercado inmobiliario español: previsiones de Gonzalo Bernardos para 2025».

Obra nueva frente a segunda mano

La estructura del mercado según el Banco de España:

• alrededor del 90 % de las operaciones en el primer semestre de 2025 son compras de vivienda de segunda mano;
• el volumen de vivienda nueva terminada se mantiene en mínimos históricos y el peso de la construcción en el PIB es sensiblemente inferior al de la época del boom de los 2000.

Esto lanza varios mensajes al inversor:

1. el déficit de obra nueva sostiene los precios de la buena segunda mano en ubicaciones consolidadas;
2. los proyectos de obra nueva –sobre todo de promotores solventes– tienen potencial de revalorización adicional a medida que se consolida el barrio;
3. el riesgo de «sobreconstrucción» como en 2007–2008 es actualmente mucho menor – el sector constructor no está recalentado.

Si te planteas invertir en obra nueva en la Costa Blanca, consulta la selección de proyectos de Alegria y las condiciones de trabajo con inversores en el apartado
«Inversión inmobiliaria en España – servicios para inversores».

Geografía del crecimiento de precios y de la demanda

Un bloque específico del informe (Recuadro 4.1) está dedicado a la heterogeneidad geográfica del crecimiento de los precios de la vivienda en el periodo 2022–2025.

Conclusiones clave del Banco de España:

• el aumento de precios es mayor en las provincias que ya parten de niveles elevados – principalmente grandes áreas metropolitanas y regiones turísticas/costeras;
• en las provincias con precios moderados o bajos el crecimiento es mucho más contenido – a menudo con una dinámica casi «plana»;
• en términos de índice LTV y de carga sobre la renta (LSTI) de las hipotecas, la distribución geográfica es bastante estable – los préstamos más arriesgados no se concentran en unos pocos «puntos calientes», sino que se reparten de forma relativamente homogénea.

Para el inversor esto significa que el mercado es cada vez más «de precisión». No basta con «comprar en España», hay que entrar en ubicaciones con demanda estructural sólida – crecimiento de población, turismo y empleo cualificado.

Algunos ejemplos de análisis regionales con los que conviene contrastar tu estrategia:

• «Tendencias del mercado inmobiliario en Asturias en 2025: ¿merece la pena comprar?»

Cómo utilizar las conclusiones del Banco de España en tu estrategia de inversión

Alquiler de larga duración (residential buy-to-let)

Teniendo en cuenta la solidez de las rentas de los hogares y la oferta limitada de obra nueva, la estrategia clásica de «comprar y alquilar a largo plazo» sigue siendo una de las bases del mercado.

Qué tener en cuenta a la luz del informe del Banco de España:

• prioriza ubicaciones con empleo estable y crecimiento de población – áreas metropolitanas y zonas costeras con economía activa todo el año;
• apóyate en datos oficiales de alquiler – entre ellos, el
  índice estatal SERPAVI, para evaluar correctamente el nivel de mercado;
• no te pases con el apalancamiento: incluso con tipos bajos, planifica un LTV ≤ 60–70 % y deja margen holgado de flujo de caja.

Alquiler turístico y de temporada

El Banco de España señala que uno de los motores de la demanda de vivienda es el turismo. En las zonas turísticas esto sostiene tanto los precios de venta como las rentas.

Sin embargo, esta estrategia tiene matices:

• regulación del alquiler de corta estancia a nivel de comunidades autónomas y ayuntamientos;
• necesidad de licencias turísticas, cupos de plazas, etc.;
• mayor volatilidad de ingresos y fuerte dependencia de la estacionalidad y de la conectividad aérea.

El alquiler turístico es lógico como prima sobre la rentabilidad básica (cuando el inmueble puede pasar a larga duración si hace falta), pero no como único escenario.

Obra nueva de Alegria como herramienta para el inversor

Dado el déficit de vivienda nueva de calidad, participar en proyectos de obra nueva es una de las estrategias que encajan bien con el contexto descrito por el Banco de España:

• entrar en el proyecto en una fase temprana a un precio por debajo del futuro valor de mercado;
• capturar la revalorización hasta la entrega del edificio;
• posteriormente – alquilar, o bien refinanciar el activo en condiciones más ventajosas.

Como promotor, Alegria ofrece distintos modelos de colaboración para inversores – desde la compra de apartamentos individuales hasta la participación en proyectos de mayor envergadura. Más detalles en el apartado «Inversión inmobiliaria en España – servicios para inversores».

Hipoteca y apalancamiento financiero en 2025

Tipos de interés y carga de pagos

En 2025 la política monetaria de la zona del euro ha entrado en una fase de ligera bajada de tipos. Según el Banco de España, esto ya ha reducido el coste medio de financiación de los bancos y ha disminuido la carga de pagos de la deuda de los hogares.

Para las nuevas hipotecas en España esto se traduce en:

• tipos fijos a la baja (en el mercado – alrededor de 2,5–3,5 % anual para residentes con buen perfil);
• cuotas mensuales más cómodas y mayor margen ante escenarios de estrés por subida de tipos;
• creciente interés por refinanciaciones y nuevos préstamos, lo que a su vez alimenta la demanda de vivienda.

Criterios de los bancos y límites de LTV

La conclusión central del Banco de España es que los bancos no están relajando los estándares de concesión de hipotecas.

• Los indicadores de LTV (loan-to-value) y LSTI (ratio entre pagos anuales de deuda e ingresos) de las nuevas hipotecas se mantienen estables, sin un desplazamiento relevante hacia rangos de mayor riesgo.
• Según los datos de mercado, para no residentes las condiciones típicas son un LTV del 60–70 %, plazo de hasta 25–30 años y un tipo algo más alto que para residentes.

Esto es positivo para la estabilidad financiera y, desde el punto de vista del inversor, reduce la probabilidad de «sobrecalentamiento crediticio», pero exige una aportación propia mayor al entrar en la operación.

Prepararse para una hipoteca como no residente

Para aumentar las probabilidades de conseguir una hipoteca en España en 2025, al inversor no residente le conviene:

• reunir con antelación la documentación acreditativa de ingresos y activos;
• pensar la estructura de la operación (a título personal / a través de sociedad);
• preparar una entrada mínima del 30–40 % del precio del inmueble más los gastos de compra;
• pasar una preevaluación con un consultor especializado.

Un análisis detallado de las condiciones hipotecarias y ejemplos de productos ofrecidos por los bancos puede encontrarse en el artículo
«Hipoteca en España en 2025: guía completa».

Cómo elegir activo y gestionar el riesgo

Elección de la ubicación: seguir los datos

En un contexto de crecimiento geográficamente desigual de los precios, conviene fijarse en tres bloques de información:

1. Demografía y empleo – crecimiento de población, especialmente por migración y relocalización, así como la presencia de empleo estable;
2. Estadísticas de operaciones y precios – datos del INE y del Ministerio de Vivienda por regiones, incluida la dinámica de los últimos 3–5 años;
3. Segmento de alquiler – intensidad de la demanda de alquiler de larga duración y turístico, así como las restricciones de licencias vigentes.

Tipos de activos y su papel en la cartera

• Pisos urbanos de segmento medio – instrumento base para alquiler de larga duración y relocalización; menor volatilidad de precios.
• Apartamentos en zonas turísticas – mayor rentabilidad potencial, pero también mayor dependencia de la regulación y del flujo turístico.
• Obra nueva de gama media-alta – apuesta por el crecimiento de capital hasta la entrega y los primeros años; es clave la experiencia a la hora de elegir promotor.

Un buen repaso de la lógica básica de las operaciones de inversión se recoge en el artículo «Comprar vivienda en España como inversión – lo que debes saber».

Métricas de rentabilidad y prueba de estrés

El mínimo de métricas que conviene calcular para cada activo:

• Rentabilidad bruta (ingresos por alquiler / precio de compra);
• Rentabilidad neta (incluyendo impuestos, IBI, comunidad, seguro y mantenimiento);
• rentabilidad cash-on-cash – especialmente relevante si utilizas hipoteca;
• escenarios «tipo +1–2 p.p.» y «alquiler −10–15 %» – hasta qué punto tu flujo de caja se mantiene cómodo.

Un análisis más detallado de los cálculos de rentabilidad puede encontrarse en el artículo «Rentabilidad de la inversión inmobiliaria en España».

Riesgos clave según el Banco de España y cómo protegerse

Riesgos fiscales y geopolíticos

• El elevado nivel de deuda pública en España y en otras grandes economías (EE. UU., Francia) puede, en determinados escenarios, aumentar la prima de riesgo y encarecer la financiación.
• La incertidumbre geopolítica y la política comercial generan un telón de fondo de volatilidad en los mercados y en los tipos de cambio.

Qué hacer como inversor: evitar un apalancamiento excesivo, fijar al menos una parte del tipo (hipoteca totalmente fija o mixta), mantener un colchón de liquidez de 6–12 meses de servicio de deuda.

Riesgo de corrección de precios tras un rápido crecimiento

El Banco de España señala explícitamente que los precios de la vivienda se sitúan actualmente por encima de los niveles que sugieren los modelos basados en «rentas + tipos de interés», aunque todavía lejos de los extremos de 2008.

Cómo tenerlo en cuenta:

• plantear la inversión en un horizonte de 7–10 años, y no como «comprar y vender a los 2 años»;
• no basar la estrategia exclusivamente en la revalorización; la rentabilidad por alquiler estable debe ser la base;
• elegir ubicaciones y formatos donde la demanda de alquiler sea estructural (entornos universitarios, sanitarios, nodos logísticos, grandes ciudades).

Riesgos de tipos de interés y liquidez

• Los tipos ya han empezado a bajar, pero la trayectoria puede cambiar en caso de nuevos shocks inflacionistas.
• Ante un shock externo (crisis financiera, tensiones geopolíticas) el mercado puede «congelarse» temporalmente – los plazos de comercialización en caso de reventa se alargan.

Protección: planificar un nivel de LTV conservador, mantener reservas de liquidez y no basar la estrategia en una reventa rápida obligada del activo.

Plan paso a paso del inversor: qué hacer en 2025

A continuación – un HowTo práctico sobre cómo utilizar las conclusiones del Banco de España al invertir en el mercado inmobiliario español.

1. Define tu objetivo y tu horizonte: inversión orientada a renta por alquiler, a revalorización, a relocalización o una combinación – de ello dependerán la elección de ubicación, tipo de activo y peso de la hipoteca.
2. Evalúa tu perfil financiero: calcula tu capital propio, el LTV máximo asumible y la cuota mensual cómoda incluyendo el escenario de estrés «tipo +2 p.p.».
3. Elige regiones prioritarias: apóyate en los datos del Banco de España, del INE y en los análisis regionales de Alegria – busca la combinación de crecimiento de precios, demanda sólida y regulación del alquiler comprensible.
4. Decide el formato de activo: piso urbano para larga duración, apartamento turístico, obra nueva de promotor – cada formato tiene su propio perfil de riesgo y rentabilidad.
5. Calcula la rentabilidad y haz un test de estrés: simula rentabilidad bruta y neta, plazo de recuperación, cash-on-cash y escenarios de bajada de alquiler y subida de gastos.
6. Prepara el expediente hipotecario (si necesitas apalancamiento): reúne la documentación, analiza de antemano los productos disponibles con un consultor especializado y define tu banco objetivo.
7. Elige el activo y realiza el due diligence: revisión jurídica, estado técnico, comprobación del potencial de alquiler y realismo de las rentas previstas.
8. Cierra la operación y organiza la gestión: notaría, inscripción, altas de suministros, elección del modelo de gestión (directa o a través de empresa administradora).

Alegria te acompaña en todas las etapas – desde la definición de la estrategia y la ubicación hasta la selección de activos concretos y su gestión tras la compra.

Tabla 1. Factores clave del mercado inmobiliario español según el Banco de España (2025)

Tabla 2. Parámetros típicos de hipoteca para inversor no residente (referencias)

FAQ para inversores y relocalizados en 2025

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