Stelt u zich voor: na een lange zoektocht heeft u eindelijk uw droomappartement met uitzicht op zee gevonden. De onderhandelingen zijn geslaagd, er is € 5.000 van de vraagprijs afgegaan en in gedachten bent u de woning al aan het inrichten. Maar dan krijgt u te horen hoeveel de bijkomende aankoopkosten bedragen. Op de afrekening staat ineens een belastingpost van € 15.000 tot € 20.000.

Dat is de Spaanse overdrachtsbelasting, beter bekend als ITP. Bij de aankoop van een bestaande woning is dit vaak een van de grootste bijkomende kostenposten. Toch hoeft het bedrag geen verrassing te zijn. Met de juiste gegevens kunt u doorgaans vooraf berekenen hoeveel belasting u moet betalen.

In dit artikel leggen we uit hoe ITP werkt, wie de belasting betaalt, welke tarieven in 2026 gelden in de verschillende Spaanse autonome regio’s en wanneer u recht kunt hebben op een lager tarief.

Wat is ITP en wat is het verschil met btw?

ITP staat voor Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, de Spaanse belasting op vermogensoverdrachten. Bij de aankoop van vastgoed gaat het doorgaans om de categorie Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), oftewel de belasting op overdrachten tegen betaling.

Deze belasting is vooral van toepassing wanneer u een bestaande woning koopt van een particuliere eigenaar.

Het uitgangspunt is dat de eerste levering van een nieuwbouwwoning door een projectontwikkelaar doorgaans onder de Spaanse btw (IVA) valt. Bij een latere verkoop, wanneer de transactie van IVA is vrijgesteld, is meestal ITP verschuldigd.

De fiscale behandeling wordt echter niet uitsluitend bepaald door de vraag of de verkoper een particulier of een bedrijf is. Ook een onderneming kan een bestaande woning verkopen. Daarnaast bestaat er bij bepaalde transacties tussen ondernemers onder specifieke voorwaarden de mogelijkheid om af te zien van de btw-vrijstelling.

Het toepasselijke belastingregime hangt daarom af van de kenmerken van de transactie en niet alleen van de identiteit van de verkoper.

Voor de uiteindelijke aankoopkosten kan dit een groot verschil maken.

Bij een reguliere nieuwbouwwoning die rechtstreeks van de projectontwikkelaar wordt gekocht, betaalt de koper doorgaans 10% IVA. Daarnaast is er de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Het AJD-tarief verschilt per autonome regio en ligt vaak tussen 0,5% en 1,5%.

Koopt u dezelfde woning een jaar later van de eerste particuliere eigenaar, dan is in de regel ITP verschuldigd. Afhankelijk van de regio en de omstandigheden kan deze belasting lager of hoger uitvallen dan de gecombineerde IVA en AJD bij nieuwbouw.

Een bestaande woning is daardoor niet automatisch een voordeliger alternatief voor nieuwbouw. Het verschil in aankoopprijs kan door belastingen aanzienlijk kleiner worden.

Meer over de fiscale behandeling van nieuwbouwwoningen leest u in ons artikel Belastingen bij aankoop van nieuwbouw in Spanje in 2026.

Een ander belangrijk punt is de belastinggrondslag. Sinds 2022 wordt bij de berekening van ITP rekening gehouden met de zogenoemde kadastrale referentiewaarde, de valor de referencia del Catastro.

Volgens de algemene regel wordt de belastinggrondslag bepaald op basis van de hoogste van de volgende drie waarden:

• de kadastrale referentiewaarde;
• de aangegeven waarde van het vastgoed;
• de overeengekomen koopprijs.

Is de referentiewaarde hoger dan de prijs die u daadwerkelijk voor de woning betaalt, dan wordt de belasting doorgaans berekend over die hogere referentiewaarde. Ligt de koopprijs boven de referentiewaarde, dan geldt de koopprijs als uitgangspunt.

Wanneer geen referentiewaarde is vastgesteld of deze niet door het kadaster kan worden bevestigd, gelden afzonderlijke regels voor de vaststelling van de belastinggrondslag.

Dit kan tegenvallen als u stevig over de prijs heeft onderhandeld. Een korting op de koopprijs leidt namelijk niet vanzelf tot een evenredige verlaging van de overdrachtsbelasting.

Wanneer daarvoor gegronde redenen bestaan, kunt u de kadastrale referentiewaarde via de daarvoor geldende wettelijke procedure aanvechten.

Wie betaalt ITP en binnen welke termijn?

De overdrachtsbelasting ITP komt voor rekening van de koper.

Ook wanneer de koper en verkoper onderling andere afspraken maken, verandert dit niets aan de wettelijke belastingplicht. Als in de koopovereenkomst staat dat beide partijen bepaalde kosten delen, kan dat hun onderlinge financiële afwikkeling regelen. Tegenover de Spaanse belastingdienst blijft de koper echter degene die de ITP verschuldigd is.

De termijn waarbinnen aangifte moet worden gedaan en de belasting moet worden betaald, hangt af van de toepasselijke regelgeving.

De algemene uitvoeringsregeling voor ITP gaat uit van 30 werkdagen vanaf de belastbare transactie. Sommige autonome regio’s hebben echter hun eigen termijnen.

Zo geldt in Catalonië voor reguliere transacties een termijn van één maand. Het is daarom onverstandig om bij een aankoop in Spanje automatisch uit te gaan van één landelijke betalingstermijn.

Voor de aangifte wordt doorgaans het formulier Modelo 600 gebruikt.

De aangifte moet worden ingediend bij de belastingdienst van de autonome regio waar het vastgoed ligt. De woonplaats of verblijfsstatus van de koper bepaalt dus niet bij welke regionale belastingdienst de ITP wordt aangegeven.

Koopt u bijvoorbeeld een appartement in Alicante terwijl u in Madrid woont, dan gelden de tarieven en procedures van de regio Valencia.

Afhankelijk van de regionale mogelijkheden kunt u de aangifte persoonlijk indienen, laten verzorgen door een gestor of advocaat, of online afhandelen met een geschikte elektronische identificatie.

Veel kopers schakelen hiervoor een specialist in. Een fout in de vaststelling van de belastinggrondslag of het missen van een belastingvoordeel kan immers aanzienlijk meer kosten dan professionele begeleiding.

ITP-tarieven per regio – waarom u in Madrid minder betaalt dan in Catalonië

De Spaanse overdrachtsbelasting is een belasting waarvoor de autonome regio’s bepaalde wettelijke bevoegdheden hebben gekregen. Zij kunnen daardoor eigen tarieven en een deel van de belastingvoordelen vaststellen.

Voor Baskenland en Navarra gelden bovendien bijzondere fiscale regimes.

Daardoor kan dezelfde woningprijs in twee verschillende delen van Spanje tot een heel andere belastingaanslag leiden. Bij een aankoop van € 200.000 kan het verschil duizenden euro’s bedragen.

Per 9 oktober 2026 gelden voor reguliere vastgoedtransacties de onderstaande algemene tarieven. Afhankelijk van de regio kunnen aanvullende regels van toepassing zijn op basis van de waarde van het pand, de provincie of de omstandigheden van de koper.

Regio’s met de laagste tarieven

• Baskenland: in verschillende situaties 4%. Baskenland kent een bijzonder belastingstelsel, het régimen foral, waarbij de historische belastinggebieden hun eigen regels hanteren. Voor bepaalde woningen en kopers kunnen lagere tarieven gelden.
• Madrid en Navarra: algemeen tarief van 6%.
• Canarische Eilanden: algemeen tarief van 6,5%.

Regio’s met middelhoog tarief

• Andalusië en La Rioja: 7%.
• Murcia: 7,75%, na wijzigingen die in de zomer van 2025 van kracht zijn geworden.
• Aragón: een progressief tarief vanaf 8%, waarbij voor duurdere woningen hogere tarieven gelden.
• Galicië: algemeen tarief van 8%.
• Castilië en León: algemeen tarief van 8%, met hogere tarieven over het betreffende deel van de waarde van duurdere woningen.
• Cantabrië en Castilië-La Mancha: algemeen tarief van 9%, met mogelijke regionale uitzonderingen.
• Regio Valencia: sinds 1 juni 2026 bedraagt het algemene tarief 9%, tegenover 10% daarvoor. Voor vastgoed met een waarde van meer dan € 1 miljoen geldt 11%.
• Asturië: een progressief tarief van 8% tot 10%, afhankelijk van de waarde van het vastgoed.

Hoogste tarieven, vooral bij duurder vastgoed

• Catalonië: een progressieve tariefstructuur. Over de eerste € 600.000 geldt 10%, over het deel tussen € 600.000 en € 900.000 geldt 11%, over het deel tussen € 900.000 en € 1.500.000 geldt 12% en over de waarde boven € 1.500.000 geldt 13%. Voor bepaalde aankopen door grote vastgoedbezitters en de aankoop van volledige woongebouwen bestaat een bijzonder tarief van 20%.
• Balearen: progressieve tarieven van 8% tot 13%, afhankelijk van de waarde van het vastgoed.

Bij een woning van € 200.000 bedraagt het verschil tussen een tarief van 4%, dat in bepaalde gevallen in Baskenland geldt, en 10% in Catalonië maar liefst € 12.000.

Dat maakt duidelijk waarom het verstandig is de overdrachtsbelasting al in de eerste berekening van het aankoopbudget op te nemen. Wacht daar niet mee tot de reserveringsovereenkomst is ondertekend.

Voor wie vastgoed zoekt aan de Costa Blanca zijn vooral de regels van de regio Valencia relevant. Sinds juni 2026 is het algemene ITP-tarief daar verlaagd van 10% naar 9%.

Voor veel kopers levert dit een merkbare besparing op. Bij woningen met een waarde van meer dan € 1 miljoen geldt echter een afzonderlijk tarief van 11%.

Wie bijvoorbeeld een luxe villa in Jávea of Moraira wil kopen, moet dus rekening houden met een hogere belastingdruk.

Meer informatie over de overige kosten van een vastgoedtransactie vindt u in ons artikel Kosten en belastingen bij het kopen van vastgoed in Spanje in 2026.

Verlaagde ITP-tarieven – wanneer komt u in aanmerking?

In veel Spaanse regio’s bestaan fiscale voordelen voor bepaalde groepen kopers. Deze regelingen kunnen het bedrag aan overdrachtsbelasting aanzienlijk verlagen.

Toch worden ze niet altijd benut. Soms zijn kopers niet van de mogelijkheden op de hoogte, terwijl in andere gevallen niet tijdig de juiste documenten worden ingediend.

• Jongere kopers. Verschillende autonome regio’s bieden verlaagde tarieven bij de aankoop van een eerste eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt. De leeftijdsgrenzen, inkomensvoorwaarden en maximale woningwaarde verschillen per regio. In de regio Valencia kunnen kopers jonger dan 35 jaar bij het voldoen aan de voorwaarden een tarief van 6% toepassen wanneer de waarde van hun eerste hoofdwoning niet hoger is dan € 180.000. Bij een hogere waarde kan een tarief van 8% gelden. Het voordeel heeft betrekking op het eigendomsaandeel van de betreffende koper en hangt onder meer af van wettelijke inkomensgrenzen voor de belastingheffing. In Andalusië geldt voor kopers jonger dan 35 jaar onder voorwaarden een tarief van 3,5% bij de aankoop van een hoofdwoning met een waarde tot € 150.000. In Catalonië is de toepasselijke leeftijdsgrens sinds 27 juni 2025 verhoogd naar 35 jaar, inclusief die leeftijd. Bij het voldoen aan de voorwaarden geldt daar een verlaagd tarief van 5%.
• Grote gezinnen en eenoudergezinnen. In verschillende regio’s kunnen deze huishoudens eveneens gebruikmaken van belastingvoordelen. In de regio Valencia bestaan voor bepaalde gezinscategorieën tarieven van 3% of 4%, afhankelijk van onder meer de waarde van de woning en de gezinssituatie. In Andalusië kan het tarief bij het voldoen aan de voorwaarden, waaronder grenzen voor de woningwaarde, dalen tot 3,5%.
• Kopers met een erkende handicap. Spanje werkt voor deze regelingen met een officieel vastgestelde mate van beperking, uitgedrukt als percentage – grado de discapacidad. Dit percentage wordt vastgesteld op basis van een bredere beoordeling van gezondheidsbeperkingen en hun gevolgen, niet uitsluitend van de arbeidsgeschiktheid. Veelvoorkomende grenswaarden zijn 33% en 65%, maar de toepasselijke belastingvoordelen hangen af van regionale wetgeving, de aard van de beperking, het gebruik van de woning en overige voorwaarden.

In de regio Valencia kunnen bepaalde kopers met een officieel erkende handicap bijvoorbeeld gebruikmaken van een tarief van 3% bij de aankoop van een hoofdwoning met een waarde tot € 180.000, mits zij aan de wettelijke voorwaarden voldoen.

Voor sommige aankopen boven deze waarde bestaan andere verlaagde tarieven.

Ook Cantabrië kent specifieke regelingen voor kopers met een handicap. Op de Balearen kunnen bepaalde groepen kopers aanzienlijke belastingvoordelen krijgen, maar een volledige vrijstelling mag niet zonder controle van de concrete voorwaarden worden aangenomen.

Daarnaast bestaan er regionale stimuleringsregelingen voor bepaalde plattelandsgebieden die te maken hebben met bevolkingskrimp.

In sommige van deze gebieden kan de overdrachtsbelasting dalen tot ongeveer 3–4%. Catalonië kent bijvoorbeeld speciale tarieven voor de aankoop van een hoofdwoning in bepaalde landelijke gemeenten.

Met dergelijke regelingen willen regionale overheden het wonen in dunner bevolkte gebieden aantrekkelijker maken.

Een belangrijk aandachtspunt is dat belastingvoordelen niet altijd automatisch worden toegepast.

Doorgaans moet de koper bij de aangifte aangeven op welke regeling een beroep wordt gedaan en met documenten aantonen dat aan alle voorwaarden is voldaan.

Die voorwaarden kunnen betrekking hebben op leeftijd, inkomen, gezinssituatie, een erkende handicap, de waarde van het vastgoed en de verplichting om de woning als hoofdverblijf te gebruiken.

Wanneer een aangifte onjuist is ingevuld of een toepasselijk belastingvoordeel niet is benut, kan het onder bepaalde omstandigheden mogelijk zijn een correctie en terugbetaling van te veel betaalde belasting aan te vragen.

Of dat mogelijk is, hangt af van de specifieke situatie, de wettelijke termijnen en de regionale procedure.

Het is daarom verstandiger om vóór het indienen van Modelo 600 te controleren of u recht heeft op een verlaagd tarief.

Praktische voorbeelden – hoeveel ITP betaalt u?

Neem een villa in de provincie Alicante met een koopprijs van € 350.000. De woning wordt na 1 juni 2026 gekocht van een particuliere eigenaar.

We gaan ervan uit dat de belastinggrondslag gelijk is aan de koopprijs en dat er geen reden is om een andere waarde te hanteren.

Bij het algemene tarief van 9% in de regio Valencia bedraagt de overdrachtsbelasting € 31.500.

Stel nu dat dezelfde villa wordt gekocht door iemand jonger dan 35 jaar die voldoet aan de inkomensvoorwaarden, de woning als eerste hoofdverblijf gaat gebruiken en recht heeft op het verlaagde tarief van 8%.

In dat geval bedraagt de ITP over de volledige woningwaarde € 28.000.

Dat levert een besparing van € 3.500 op.

Koopt een stel de woning gezamenlijk, dan hangt de berekening ook af van de eigendomsverdeling en de vraag of beide kopers afzonderlijk aan de voorwaarden voor het voordeel voldoen.

Bij een woning van € 170.000 kan het verschil nog duidelijker zijn. Een jongere koper die recht heeft op een tarief van 6%, betaalt dan geen € 15.300 maar € 10.200.

De besparing bedraagt € 5.100, opnieuw op voorwaarde dat de belastinggrondslag overeenkomt met de koopprijs en aan alle wettelijke eisen is voldaan.

Ter vergelijking: bij een woning van € 350.000 in Madrid bedraagt de ITP bij het algemene tarief van 6% € 21.000.

Dat is € 10.500 minder dan het standaardbedrag in de regio Valencia. De notariskosten en kosten voor inschrijving in het eigendomsregister zijn daarbij nog niet meegerekend.

Deze rekenvoorbeelden zijn uitsluitend bedoeld ter illustratie. Er wordt aangenomen dat de belastinggrondslag gelijk is aan de koopprijs en dat bij toepassing van verlaagde tarieven aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan.

Veelgemaakte fouten bij het berekenen van de aankoopkosten

Een veelgebruikte vuistregel is om boven op de aankoopprijs ongeveer 10% aan bijkomende kosten te reserveren. Maar bij vastgoed in Spanje kan die aanname tot een aanzienlijk tekort in het budget leiden.

ITP is namelijk niet de enige kostenpost. U moet ook rekening houden met notariskosten, inschrijving in het eigendomsregister, eventuele advocaatkosten en bij een hypotheek bijvoorbeeld de taxatie van de woning.

Daarbij is het belangrijk dat de Spaanse wetgeving bepaalde kosten van het afsluiten van een hypotheek tussen de bank en de kredietnemer verdeelt.

Het is dus niet juist om alle bankkosten en notariskosten die verband houden met een hypotheek automatisch voor rekening van de koper te brengen.

Bij bestaande woningen in regio’s met een hoog ITP-tarief kunnen de totale bijkomende aankoopkosten oplopen tot ongeveer 12–14% van de koopsom, en in bepaalde gevallen zelfs hoger.

Een berekening op basis van de daadwerkelijke transactie is daarom betrouwbaarder dan een vast percentage.

Een tweede veelgemaakte fout is denken dat u belasting kunt besparen door een lagere koopprijs in de officiële documenten op te nemen.

Dat biedt geen garantie op een lagere aanslag. Bij het bepalen van de belastinggrondslag wordt immers rekening gehouden met de kadastrale referentiewaarde en andere wettelijk voorgeschreven gegevens.

Wanneer onjuiste informatie wordt verstrekt, kan de belastingdienst een controle uitvoeren en aanvullende belastingbedragen opleggen.

Bovendien kan het kunstmatig verlagen van de officieel vastgelegde aankoopwaarde later problemen veroorzaken als u de woning weer verkoopt.

De aankoopwaarde is namelijk ook relevant bij de berekening van de belastbare vermogenswinst. Een te laag vastgelegde aankoopwaarde kan ertoe leiden dat de winst bij een latere verkoop fiscaal hoger uitvalt.

De waarderingsregels voor ITP en de belasting op vermogenswinst zijn overigens niet volledig hetzelfde.

Een derde aandachtspunt is dat ITP niet uitsluitend betrekking heeft op vastgoed. Ook bij de overdracht van bijvoorbeeld een auto of andere bezittingen kan een afzonderlijke regeling gelden.

Daarbij worden andere tarieven en voorwaarden gehanteerd. Het is daarom belangrijk om bij de aankoop van een woning uitsluitend de toepasselijke vastgoedregels te gebruiken.

Wat moet u controleren voordat u een woning koopt?

Voordat u een aanbetaling doet of een reserveringsovereenkomst ondertekent, is het verstandig drie zaken te controleren:

1. Het actuele ITP-tarief in de autonome regio waar de woning zich bevindt.
2. Of u persoonlijk in aanmerking komt voor een regionaal belastingvoordeel.
3. Of de overeengekomen koopprijs overeenkomt met de fiscaal relevante waarde van de woning, waaronder de valor de referencia del Catastro wanneer deze is vastgesteld.

Een gespecialiseerde advocaat of een ervaren lokale vastgoedadviseur kan u helpen deze punten te beoordelen.

De Spaanse overdrachtsbelasting verandert van tijd tot tijd. Sommige regio’s verlagen hun tarieven om de woningmarkt te stimuleren, terwijl andere juist hogere tarieven invoeren voor duurder vastgoed.

Daarom is het verstandig om de geldende regels kort voor de ondertekening opnieuw te controleren, zeker wanneer het aankoopproces enkele maanden duurt.

Bij Alegria stellen we regelmatig samen met onze klanten een overzicht op van alle kosten die bij een vastgoedtransactie komen kijken.

We zien in de praktijk hoe groot de verschillen tussen Spaanse regio’s kunnen zijn. Soms blijkt dat de keuze van de locatie alleen al door het toepasselijke ITP-tarief duizenden euro’s verschil maakt.

Wie een woning aan zee zoekt, kijkt vanzelfsprekend eerst naar de ligging, de indeling en de prijs. Maar pas wanneer ook de belastingen en overige aankoopkosten zijn meegenomen, ontstaat een betrouwbaar beeld van het benodigde budget.

Daarom bespreken we zulke kosten bij voorkeur ruim voordat de koper naar de notaris gaat. Zo kunnen belangrijke financiële keuzes worden gemaakt op basis van duidelijke informatie.

Overweegt u een woning aan de Spaanse kust te kopen en wilt u weten hoeveel u in totaal nodig heeft, in plaats van alleen de prijs uit de advertentie te kennen?

Neem dan contact op met Alegria. We kunnen helpen met het berekenen van de aankoopkosten, het beoordelen van mogelijke belastingvoordelen en de praktische voorbereiding van de transactie.

Deze informatie vormt geen juridisch of fiscaal advies en is geen bindend aanbod. Belastingtarieven, vrijstellingen, kortingen en betalingstermijnen moeten altijd worden gecontroleerd op basis van de transactiedatum, de autonome regio en de persoonlijke omstandigheden van de koper.