Het is een feit dat steeds meer buitenlanders een huis in ons land kopen; deze transacties vertegenwoordigen 13% van alle aankopen, volgens gegevens van het kadaster uit 2018. Bovendien zal het binnenkort realiteit zijn dat buitenlanders die een huis kopen voor meer dan € 160.000 automatisch een verblijfsvergunning krijgen; de immigratiewet werkt hieraan. Hoewel de meesten van hen een lening afsluiten om een huis te kopen in hun land van herkomst, kan het voor hen interessant zijn om dat in Spanje te doen.
Wat zijn de voorwaarden voor het aanvragen van een hypotheek?
Over het algemeen worden de voorwaarden van een hypotheekovereenkomst beïnvloed door onder andere het economische profiel van de aanvrager, de specifieke kenmerken van het onroerend goed en de locatie. Bovendien kan nationaliteit ook van invloed zijn op de voorwaarden van de hypotheekovereenkomst, aangezien het kredietprofiel van burgers van een bepaald land als risicovoller kan worden beschouwd dan dat van andere landen. Bovendien staat de banksector onder sterke regelgevende druk om witwassen te bestrijden en is zij daarom verplicht bijzonder strenge maatregelen te nemen om ervoor te zorgen dat de investeringen en transacties van haar buitenlandse klanten voldoen aan de wet. Een van de factoren die echter wel van grote invloed is op de voorwaarden van een hypotheek die aan een buitenlander wordt verstrekt, is of deze al dan niet een vaste inwoner van Spanje is. Hypotheken voor buitenlanders die in Spanje wonen, zijn gewone hypotheken, dat wil zeggen vergelijkbaar met die voor Spaanse burgers. Hypotheken voor niet-ingezeten buitenlanders zijn onderworpen aan strengere voorwaarden. Niet alle financiële instellingen keuren hypotheken goed voor niet-ingezetenen van Spanje. In andere gevallen zijn leningen onderworpen aan bepaalde beperkingen en voorwaarden, die voornamelijk van invloed zijn op het maximale gefinancierde bedrag en de in de overeenkomst vastgelegde rente. De belangrijkste redenen voor deze beperking houden verband met de moeilijkheid om met mogelijke betalingsachterstanden van deze klanten om te gaan. Met andere woorden, bij wanbetaling is het moeilijk om effectieve juridische stappen te ondernemen, vooral voor niet-ingezetenen van de Europese Unie. Zo zou het bij wanbetaling moeilijk zijn om beslag te leggen op activa in het buitenland, waardoor het belangrijkste beschikbare onderpand het verhypothekeerde onroerend goed zelf zal zijn.
Hypotheekvoorwaarden voor buitenlanders in Spanje
De gebruikelijke hypotheekvoorwaarden voor buitenlanders in Spanje zijn vergelijkbaar met die voor Spaanse burgers, met uitzondering van het bovenstaande en enkele aspecten die van invloed zijn op de documentatie:
- U moet een betaalrekening openen bij de bank in Spanje waar u de hypotheek wilt aanvragen. Daarom worden hypotheken aangeboden met zowel een variabele rente (gebaseerd op de Euribor-index plus een spread) als een vaste rente. De laatste optie zorgt ervoor dat de maandelijkse betalingen gedurende de looptijd van het contract constant blijven. Het is belangrijk om te weten dat de rentetarieven voor niet-ingezetenen in Spanje doorgaans hoger zijn dan die voor niet-ingezetenen.
- De schuldenlast van de aanvrager mag niet meer bedragen dan 30-35% van het reguliere inkomen. Dat wil zeggen dat de som van uw toekomstige hypotheekbetalingen en de betalingen voor andere bestaande schulden deze limiet niet mag overschrijden.
- De maximale terugbetalingstermijnen variëren van 20 tot 30 jaar, mits de aanvrager jonger is dan 70 jaar vóór de vervaldatum van de hypotheek. De terugbetalingstermijnen voor niet-ingezetenen bedragen zelden langer dan 20 jaar.
- Tot slot brengt het afsluiten van een hypotheek een reeks extra kosten met zich mee, zoals notariskosten, registratiekosten, administratiekosten en belastingen. Deze kosten bedragen doorgaans tussen de 8% en 13% van de woningprijs.
In Spanje geldt voor hypotheken over het algemeen een kredietlimiet voor de aankoop van een primaire woning van 80% van de aankoopprijs of taxatie van de woning. Bij een tweede woning, zoals een zomerhuis, wordt dit bedrag meestal verlaagd tot 60%. De aanvrager moet dus een eigen vermogen van 20% tot 40% van de waarde van de woning verstrekken.
Documentatie vereist voor het verwerken van een hypotheek in Spanje voor buitenlanders
De documentatie die financiële instellingen nodig hebben voor de haalbaarheidsstudie en de daaropvolgende hypotheekverstrekking in Spanje is vergelijkbaar voor zowel buitenlandse als Spaanse klanten. De standaarddocumenten voor buitenlanders die een hypotheek in Spanje aanvragen, zijn:
- Kopie van uw NIE-nummer of paspoort en, indien van toepassing, het certificaat waaruit blijkt dat u niet in Spanje woont.
- Certificaat van fiscale woonplaats.
- Arbeidsovereenkomst en laatste 3 salarisbetalingen ontvangen in het land waar u woont.
- Belastingaangifte over het afgelopen belastingjaar.
- Een bankafschrift van de rekening waarop uw salaris wordt gestort, met daarop de transacties van de afgelopen 12 maanden.
- De laatste 3 bonnen voor uw openstaande schulden, zoals leningen of creditcards.
- Registreer uw huidige activa, zoals eigendomsbewijzen of bankrekeningen.
- Eenvoudige registratienota van het te kopen onroerend goed.
- Koopovereenkomst voor onroerend goed of, indien deze ontbreekt, de earnest money agreement, wat een voorafgaande overeenkomst is met de verkoper van het onroerend goed.
Voor niet-ingezetenen vereisen financiële instellingen een kredietrisicorapport om hun financiële activiteiten en solvabiliteit in het land waar ze wonen en werken te verifiëren. Bovendien moet alle documentatie die vanuit een niet-Spaanstalig land wordt ingediend, op kosten van de klant door een beëdigd vertaler worden vertaald.
Presentatie van de documentatie
In de regel dient de klant de originele documenten persoonlijk aan de bank te overleggen en het contract bij een notaris te laten ondertekenen. In sommige gevallen accepteert de financiële instelling echter ook poststukken of gescande documenten, evenals de aanwezigheid van een gemachtigde vertegenwoordiger met een volmacht. Dit komt uiteraard vaker voor bij hypotheken voor niet-ingezetenen.
