Faktem jest, że coraz więcej obcokrajowców kupuje domy w naszym kraju; W szczególności operacje te stanowią 13% operacji zakupu, zgodnie z danymi z rejestru 2018. Ponadto wkrótce stanie się faktem, że cudzoziemcy, którzy kupią dom za ponad 160 000 euro, automatycznie otrzymają zezwolenie na pobyt; jest w nim prawo imigracyjne. Chociaż większość z nich zaciąga kredyt na zakup domu w swoim kraju pochodzenia, może być dla nich interesujące, jeśli zrobi to w Hiszpanii.
Jakie są warunki ubiegania się o kredyt hipoteczny?
Co do zasady na warunki zawarcia hipoteki mają wpływ m.in. profil ekonomiczny wnioskodawcy, charakterystyka nieruchomości oraz otoczenie, w którym się znajduje. Ponadto narodowość może również wpływać na warunki umowy kredytu hipotecznego, ponieważ profil kredytowy obywateli jednego kraju może być uważany za bardziej ryzykowny niż w przypadku innych. Z drugiej strony sektor bankowy podlega silnej presji regulacyjnej w celu kontroli prania pieniędzy, w związku z czym jest zobowiązany do stosowania szczególnie rygorystycznych środków gwarantujących zgodność inwestycji i działalności swoich zagranicznych klientów z prawem. Jednak jednym z aspektów, który ma istotny wpływ na warunki kredytu hipotecznego udzielanego cudzoziemcowi, jest fakt, że jest on lub nie jest stałym rezydentem Hiszpanii. Kredyty hipoteczne dla cudzoziemców zamieszkałych w Hiszpanii to kredyty hipoteczne o charakterze zwykłym, czyli takie jak te udzielane obywatelom hiszpańskim. Natomiast kredyty hipoteczne dla obcokrajowców niebędących rezydentami podlegają bardziej wymagającym warunkom. I chodzi o to, że nie wszystkie instytucje finansowe zatwierdzają kredyty hipoteczne dla cudzoziemców niebędących rezydentami w Hiszpanii. W pozostałych przypadkach pożyczki podlegają pewnym ograniczeniom i warunkom, które wpływają przede wszystkim na maksymalną kwotę do sfinansowania oraz ustalone w umowie oprocentowanie. Główne przyczyny tego ograniczenia są związane z trudnościami w radzeniu sobie z ewentualną przestępczością tych klientów. Innymi słowy, w przypadku braku zapłaty, trudno jest dokonać skutecznych działań prawnych, zwłaszcza w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami Unii Europejskiej. Na przykład w przypadku braku płatności trudno byłoby dokonać zajęcia majątku za granicą, tak że główną dostępną gwarancją będzie gwarancja samej nieruchomości obciążonej hipoteką.
Warunki kredytów hipotecznych dla obcokrajowców w Hiszpanii
Zwykłe warunki kredytów hipotecznych dla obcokrajowców w Hiszpanii są podobne do warunków obywateli hiszpańskich, z wyjątkiem wymienionych powyżej, a także niektórych aspektów, które mają wpływ na dokumentację:
- Niezbędne jest otwarcie rachunku bieżącego w banku w Hiszpanii, w którym chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Dlatego też kredyty hipoteczne oferowane są zarówno o oprocentowaniu zmiennym (opartym na indeksie Euribor plus spread), jak io oprocentowaniu stałym. Ta ostatnia opcja daje gwarancję, że miesięczne raty do spłaty pozostaną niezmienne przez cały okres trwania umowy. Należy pamiętać, że stopy procentowe ustalane dla nierezydentów w Hiszpanii są zwykle wyższe niż te oferowane nierezydentom.
- Poziom zadłużenia wnioskodawcy nie może przekroczyć 30-35% zwykłego dochodu; czyli kwota wynikająca z doliczenia raty Twojej przyszłej hipoteki oraz rat innych istniejących długów nie może przekroczyć tego limitu.
- Maksymalny okres spłaty wynosi od 20 do 30 lat, o ile wiek wnioskodawcy nie przekracza 70 lat przed wygaśnięciem hipoteki. Terminy dla nierezydentów rzadko przekraczają 20 lat.
- Wreszcie, zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z szeregiem dodatkowych kosztów, takich jak biuro notarialne, rejestr, agencja i podatki. Wszystko to zwykle stanowi od 8% do 13% ceny domu.
Co do zasady, kredyty hipoteczne w Hiszpanii mają limit kredytowy na nabycie głównej rezydencji w wysokości 80% ceny zakupu lub wyceny nieruchomości. W przypadku drugiej rezydencji – takiej jak na lato, kwota jest zwykle redukowana do 60%. Dlatego wnioskodawca musi wnieść własny kapitał w wysokości od 20% do 40% wartości domu.
Niezbędna dokumentacja do rozpatrzenia hipoteki w Hiszpanii dla obcokrajowców
Dokumentacja wymagana przez podmioty finansowe do studium wykonalności i późniejszego udzielenia kredytu hipotecznego w Hiszpanii jest podobna zarówno dla klientów zagranicznych, jak i krajowych. Typowe dokumenty przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla obcokrajowców to:
- Kserokopia NIE lub paszportu oraz, w stosownych przypadkach, zaświadczenie potwierdzające brak miejsca zamieszkania w Hiszpanii.
- Certyfikat rezydencji podatkowej.
- Umowa o pracę i ostatnie 3 listy płac otrzymane w kraju, w którym mieszkasz.
- Zeznanie podatkowe za ostatni rok obrotowy.
- Wyciąg bankowy z konta, na którym deponowana jest Twoja pensja, ze zmianami z ostatnich 12 miesięcy.
- Ostatnie 3 pokwitowania Twoich oczekujących długów, takich jak pożyczki lub karty kredytowe.
- Ewidencja Twoich bieżących aktywów, takich jak tytuły własności lub rachunki bankowe.
- Prosty dowód rejestracyjny kupowanej nieruchomości.
- Umowa sprzedaży nieruchomości lub, w przypadku jej braku, umowa depozytowa, która jest wstępną umową ze sprzedającym nieruchomość.
W przypadku nierezydentów instytucje finansowe żądają raportu ryzyka kredytowego w celu weryfikacji działalności i wypłacalności ekonomicznej w kraju, w którym mieszkają i pracują. Dodatkowo cała przedłożona dokumentacja pochodząca z kraju niehiszpańskiego musi zostać przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego na koszt klienta.
Prezentacja dokumentacji
Co do zasady klient zobowiązany jest do osobistego stawienia się w celu przedstawienia oryginałów dokumentów w banku, a także do podpisania umowy przed notariuszem. Mogą jednak wystąpić przypadki, w których instytucja finansowa zaakceptuje doręczenie pocztą lub zeskanowanie wspomnianej dokumentacji, a także pojawienie się należycie umocowanego przedstawiciela prawnego wraz z pełnomocnictwem. Oczywiście jest to częstsze w przypadku kredytów hipotecznych dla cudzoziemców niebędących rezydentami.
