Od ogłoszenia stanu wyjątkowego w Hiszpanii i wprowadzenia pełnej kwarantanny w związku z pandemią koronawirusa minął już ponad miesiąc. I dopiero teraz eksperci od nieruchomości mogą nakreślić mniej lub bardziej wyraźny obraz tego, jak będzie się rozwijał rynek mieszkaniowy w związku z nadejściem kryzysu. Przede wszystkim eksperci zgadzają się, że spodziewamy się spadku cen o około 10%. Powrót do poziomu cen sprzed kryzysu nie będzie możliwy przed 2022 rokiem. Drugą ważną kwestią jest to, że dzisiejszy kryzys nie ma nic wspólnego z kryzysem z 2008 roku, który doprowadził do wieloletniego spadku hiszpańskiego rynku nieruchomości. Dlatego Miquel Echavarren , dyrektor generalny Colliers España, zauważa, że różnica między kryzysem z 2008 roku, a w szczególności dzisiejszym, polega na tym, że obecnie deweloperzy nie są zadłużeni, ponieważ nie korzystali z zasobów osób trzecich przy zakupie gruntów. na budowę i przepożyczanie. „To bardzo ważny czynnik, ponieważ hiszpańskie banki , co jestem absolutnie pewien, będą działać inaczej i chętnie zapewnią finansowanie niezbędne do ukończenia projektów i wykorzystają każdą okazję do subrogacji kredytów dla deweloperów, którzy mają już nabywców z zobowiązaniami na konkretny projekt ”, uważa ekspert. Kryzys sanitarno-gospodarczy wywołany przez koronawirusa miał bezpośredni wpływ na rynek mieszkaniowy: wpłynął na ceny, a także liczbę transakcji sprzedaży. Rynek został dosłownie sparaliżowany. Raymont Torres, dyrektor ds. rynków w Funcas, zauważa, że oś czasu odzyskiwania w sektorze będzie miała kształt litery „U”, a nie „V”. „Będziemy obserwować powolne ożywienie, a także zniknięcie pewnej części operacji na rynku. Czemu? Ze względu na zapotrzebowanie. Część popytu ucierpi z powodu kryzysu na rynku pracy ( redukcja ERTE , utrata miejsc pracy itp.). W czasach niestabilności zwykle nie dokonuje się zakupów. Z drugiej strony mocno ucierpi popyt ze strony zagranicznych nabywców, który najprawdopodobniej nie odbuduje się przynajmniej do końca roku – mówi ekspert, dodając, że pełne ożywienie gospodarki jest możliwe nie wcześniej niż w 2022 roku. i prawdopodobnie 2023. Jednak zdaniem Rafaela Gila , dyrektora ds. badań w Tinsa, kryzys koronawirusa przyspieszył proces restrukturyzacji, przed którym stoi rynek nieruchomości. „Obecna sytuacja wskazuje na jej ostry paraliż, podobnie jak w wielu innych sektorach gospodarki”, mówi Khil. „Obecny kryzys dotknął wszystkie aspekty rynku, od bezpośrednich inwestycji publicznych na rynku najmu i kredytów hipotecznych, mających na celu pomoc najsłabszym grupom ludności, po zaopatrzenie na rynku pierwotnym (projekty w budowie), a także faktyczną działalność firm i profesjonalistów z branży. Jest wysoce prawdopodobne, że tak wiele jednoczesnych czynników zakłócających normalne funkcjonowanie rynku będzie miało wymierne i długofalowe konsekwencje. Główną zmienną będzie popyt i jego prężność, który będzie m.in. ujawniał nowe preferencje mieszkaniowe w związku z przeżytymi doświadczeniami i zmianami, jakie to za sobą pociąga” – zauważa Gil. Z kolei według badań przeprowadzonych przez portal idealista, w okresie kwarantanny nastąpiły zmiany w preferencjach Hiszpanów w zakresie mieszkalnictwa. Jeśli przed pandemią 44,1% zapytań o nieruchomości w Hiszpanii znajdowało się w stolicach województw, czyli w dużych miastach, to w okresie stanu wyjątkowego interesy potencjalnych nabywców przesunęły się w kierunku obrzeży, a liczba zapytań o mieszkalnictwo w miastach zmniejszyło się do 38,8%. Według Fernando Encinara , szefa badań w idealista, dane te pokazują, że podczas kwarantanny wielu Hiszpanów doszło do wniosku, że mieszkanie, w którym obecnie mieszkają, nie odpowiada im i chcą przenieść się do bardziej przestronnego i jaśniejszego mieszkanie położone w mniej ruchliwych miejscach, z ogrodem i tarasami. Dodatkowo, z uwagi na to, że doświadczenie pracy zdalnej, do którego wiele firm zmuszono się uciekać w związku z kwarantanną, okazało się bardzo udane, możliwe jest, że wielu profesjonalistów zmieni duże miasta w małe spokojne gminy w aby kontynuować pracę z domu.

Nowe budynki Vs. obudowa wtórna

Co stanie się z hiszpańskim rynkiem nieruchomości po COVID-19: ekspertyzy Mikel Echavarren uważa, że sprzedaż domów używanych nieznacznie spadnie, sprzedaż nowych budynków wydłuży się, a sprzedaż mieszkań turystycznych dla obcokrajowców znacząco spadnie. „Wraz z odbudową rynku, otwieraniem się granic między krajami europejskimi, stopniowym wzrostem zaufania, że pandemia już minęła i nie powtórzy się, sektor nieruchomości powróci do stanu sprzed kilku miesięcy. Myślę, że do tego muszą minąć co najmniej dwa lata od momentu, gdy ponownie wyjdziemy na ulice – podkreśla ekspert. Chociaż popyt na mieszkania nie spadł do zera w miarę kontynuacji transakcji, już teraz widać, że rynek czeka na moment, w którym panorama stanie się wyraźniejsza. „Sytuacja ulegnie poprawie, gdy świat powróci do normy”, zauważa Luis Corral , dyrektor generalny Foro Consultores Inmobiliarios, dodając, że kupno i sprzedaż zostały mocno dotknięte. W sektorze nowych budynków biura sprzedaży są zamknięte, a komunikacja między sprzedającymi a kupującymi jest niewielka lub nie ma jej wcale. W sektorze nieruchomości wtórnych oglądanie obiektów stało się niemożliwe. Obecnie transakcje realizowane są wyłącznie online. Gonzalo Bernardos , ekonomista i profesor Uniwersytetu w Barcelonie, zauważa, że liczba transakcji sprzedaży zmniejszy się w tym roku o około 20%, natomiast w 2021 nastąpi wzrost o 14%. Jednocześnie część kupujących zniknie z rynku.

Czy ceny nieruchomości w Hiszpanii spadną z powodu kryzysu?

Gonzalo Bernardos uważa, że koszty mieszkań w Hiszpanii spadną o około 10% (w Madrycie i Barcelonie – nieco mniej). Spadek nastąpi przede wszystkim z powodu gwałtownego spadku popytu ze względu na rosnące bezrobocie, obniżki płac, utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych , a także fakt, że wielu indywidualnych przedsiębiorców będzie zmuszonych do pilnej sprzedaży części swoich aktywów w celu uzyskania pieniądze. Ponadto na rynek wejdą właściciele, którzy będą dążyć do jak najszybszej sprzedaży swojej nieruchomości i w związku z tym będą dążyli do obniżki cen. Bernardos jest jednak przekonany, że już w 2021 r. ceny wzrosną o około 7%. Funcas podziela ten pogląd: „Teraz nie wydaje się niewiarygodne, że ceny nieruchomości spadną o dwucyfrową średnią roczną stopę, ponieważ proces ten jest bezpośrednio związany ze spadkiem PKB. Jeśli gospodarka spadnie w tym roku o 5-8%, ceny mieszkań mogą spaść o około 10% – tempo ich spadku jest zawsze o kilka punktów wyższe niż tempo spadku PKB” – mówi Raymond Torres . Ekspert podkreśla ponadto, że wielu sprzedających znajdzie się w sytuacji, w której pilnie potrzebują pieniędzy, co pomoże obniżyć ceny nieruchomości, choć fakt, że nieruchomości nadal będą „bezpieczną przystanią” dla inwestycji, zrekompensuje część spadek. Faktem jest, że sytuacja na giełdach pozostaje niestabilna, a inwestorzy aktywnie poszukują alternatywnych opcji kierunków inwestycji, a wśród nich będzie duży popyt na nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach. Carlos Ruiz, szef badań w IEE, twierdzi, że covid-19 bez wątpienia spowoduje gwałtowny spadek cen w stosunku do PKB: z 5% do 10%. Według Carlosa Ruiza, główne pytanie pozostaje dzisiaj: czy spadek będzie kontynuowany w średnim okresie? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, jak zachowuje się popyt. – Rodziny ucierpią na spadających dochodach, dlatego ożywienie sektora nieruchomości będzie nieco wolniejsze niż ożywienie PKB – uważa ekspert. Jednocześnie ewolucja rynku nowych budynków i wtórnego rynku mieszkaniowego przebiegać będzie w różny sposób. Według Luisa Corrala (Foro Consultores) spadek cen nowych budynków nie będzie silny ze względu na ograniczoną podaż, natomiast koszt istniejących domów spadnie bardziej, ponieważ trudna sytuacja finansowa, w jakiej znajdą się sprzedawcy z powodu kryzysu zmusi ich do obniżenia cen w celu znalezienia nabywcy. To samo może się zdarzyć z mieszkaniami wypoczynkowymi. Echavarren zauważa również różnicę między nowymi budynkami a drugimi domami. Jego zdaniem deweloperzy nie mają powodu do obniżania cen ze względu na brak jakiejkolwiek presji zewnętrznej. Ekspert mówi jednak, że cztery piąte rynku nieruchomości przypada na mieszkania wtórne. „Chociaż jestem pewien, że banki będą działać z najwyższą odpowiedzialnością i elastycznością wobec właścicieli domów, którzy znajdują się w trudnej sytuacji, ponieważ kryzys, w który wchodzimy, jest splotem czynników, takich jak zmniejszony popyt i strach o przyszłość, wierzę, że będziemy świadkami spadku cen mieszkań wtórnych u tych właścicieli, którzy borykają się z poważnymi trudnościami finansowymi – przekonuje ekspert. Na koniec Echavarren dodaje, że obecnie nie można ocenić wpływu kryzysu na średni koszt drugich domów. „Bardziej szczegółowo, nagłe pojawienie się ponad 1 miliona bezrobotnych na rynku nieruchomości oznacza wycofanie się dwa lata temu, biorąc pod uwagę, że w ciągu ostatnich dwóch lat w kraju powstało mniej więcej tyle miejsc pracy, że może być Zakładał, że spadek średnich cen drugich domów wyniesie około 10% – do poziomu sprzed dwóch lat – ocenia ekspert.

Co dalej z rynkiem wynajmu?

Co stanie się z hiszpańskim rynkiem nieruchomości po COVID-19: ekspertyzy Carlos Ruiz (IEE) mówi, że rynek wynajmu również będzie się załamywał z różnych powodów. „To jeden z sektorów, który cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów , a teraz nowe operacje kupna domów na wynajem ulegną spowolnieniu. Ponadto spodziewany jest silny spadek w sektorze turystycznym, co również wpłynie na ten rynek. Wreszcie okaże się, co rząd zrobi, aby kontrolować ceny, ponieważ nadmierna regulacja zmniejszy podaż i zwiększy koszty” – mówi Ruiz. W każdym razie ekspert zapewnia, że rynek wynajmu mieszkań bardzo szybko i elastycznie reaguje na zaistniałą sytuację. Dzięki działaniom pomocowym podejmowanym przez rząd, realizowane są odroczone płatności, strony ustalają między sobą najkorzystniejsze warunki (firmy i właściciele z najemcami , deweloperzy z nabywcami itp.). Z kolei Sandra Dasa , prezes Gesvalt, podkreśla, że „po zniesieniu stanu wyjątkowego podaż może pozostać stabilna, a nawet wzrosnąć w niektórych obszarach, gdzie na rynek najmu długoterminowego trafią obiekty przeznaczone wcześniej na wynajem turystyczny , podczas gdy popyt może spaść z poziomów sprzed kryzysu, prowadząc do krótkoterminowego spadku cen, po którym nastąpi ożywienie w ciągu kilku miesięcy”. Oryginalny artykuł w języku hiszpańskim: www.idealista.com Mogą Cię zainteresować następujące artykuły:

Podobał ci się artykuł? Podziel się z przyjaciółmi!

Udostępnić: