Минуло вже більше місяця з моменту оголошення в Іспанії надзвичайного стану та запровадження повного карантину через пандемію коронавірусу. І тільки зараз експерти в галузі нерухомості змогли намалювати більш менш ясну картину того, як розвиватиметься ринок житла у зв'язку з кризою. Насамперед, експерти сходяться на думку, що на нас очікує падіння цін приблизно на 10%. Повернення до докризового рівня цін буде можливим не раніше 2022 року. Другий важливий момент полягає в тому, що сьогоднішня криза не має нічого спільного з кризою 2008 року, що спричинило роки занепаду на іспанському ринку нерухомості. Так, Мікель Ечаваррен , генеральний директор Colliers España, зазначає, що різниця між кризою 2008 року і сьогоднішньою, зокрема, полягає в тому, що сьогодні забудовники не перебувають у стані заборгованості, оскільки при купівлі земель під будівництво вони не вдавалися до сторонніх ресурсів, а також надмірним позикам. «Це дуже важливий фактор, пов'язаний з тим, що іспанські банки , в чому я абсолютно впевнений, діятимуть за іншою схемою і охоче надаватимуть фінансування, необхідне для завершення проектів, і використовуватиме всі можливості для суброгації кредитів для забудовників, які вже мають покупці із зобов'язаннями на той чи інший проект», – вважає експерт. Санітарна та економічна криза, спровокована коронавірусом, справила прямий вплив на ринок житла: вона позначилася на цінах, а також на кількості операцій купівлі-продажу. Ринок буквально виявився паралізованим. Раймонт Торрес, голова кон'юнктурного департаменту Funcas, зазначає, що графік відновлення сектора матиме форму U, а не V. «Ми побачимо повільне відновлення, а також зникнення певної частки операцій на ринку. Чому? Через попит. Частина попиту постраждає через кризу ринку праці (скорочення по ERTE , втрата робочих місць тощо.). За часів нестабільності покупки зазвичай не здійснюються. З іншого боку, сильно постраждає попит з боку іноземних покупців, який, найімовірніше, не відновиться принаймні до кінця року», – заявляє експерт, додаючи, що повна рекуперація економіки можлива не раніше 2022 року, а можливо й 2023 року. Проте, як вважає Рафаель Хіль , директор департаменту досліджень Tinsa, криза через коронавірус прискорила процес перебудови, з яким зіткнувся ринок нерухомості. "Актуальна кон'юнктура передбачає його різку паралізацію, як і багатьох інших секторів економіки", – говорить Хіль. «Справжня криза вплинула на всі аспекти ринку, від державних прямих інвестицій на ринку оренди та іпотеки, покликаних надати допомогу найуразливішим верствам населення, до пропозиції на первинному ринку (проектів, що будуються), а також на власне діяльність компаній і професіоналів сектору. Висока ймовірність того, що така кількість одночасних факторів, які порушили нормальне функціонування ринку, матиме відчутні та довгострокові наслідки. Основною змінною при цьому стане попит та його здатність до відновлення, попит, який, крім іншого, виявить нові житлові преференції у зв'язку з пережитим досвідом та зміни, які це за собою спричинить», – зазначає Хіль. У свою чергу, згідно з даними дослідження, проведеного порталом idealista, у період карантину відбулися зміни у перевагах іспанців у сфері житла. Якщо до пандемії 44,1% пошукових запитів нерухомості в Іспанії припадали на столиці провінцій, тобто великі міста, то під час надзвичайного стану інтереси потенційних покупців змістилися у бік околиць, а кількість пошукових запитів житла у містах скоротилася до 38,8%. На думку Фернандо Енсінара , голови департаменту досліджень порталу idealista, ці дані свідчать про те, що протягом карантину багато іспанців дійшли висновку, що житло, в якому вони зараз живуть, їх не влаштовує, і що вони хочуть переселитися в більш просторе та світле житло, розташоване в менш жвавих зонах, з садом та терасами. Крім того, у зв'язку з тим, що досвід віддаленої роботи, до якої змушені були вдатися багато компаній у зв'язку з карантином, виявився дуже вдалим, можливий розвиток подій, при якому багато професіоналів змінять великі міста на невеликі тихі муніципалітети з тим, щоб продовжувати працювати з дому.

Новобудови Vs. вторинне житло

Мікель Ечаваррен вважає, що продажі вторинного житла дещо скоротяться, терміни продажу новобудов продовжаться, а продажі туристичного житла іноземцям впадуть значно. «У міру того, як відновлюватиметься ринок, як відкриватимуться кордони між європейськими країнами, як поступово зміцнюватиметься впевненість, що пандемія пройшла і не повториться, сектор нерухомості повертатиметься до того стану, в якому він перебував кілька місяців тому. Думаю, що для цього має пройти як мінімум два роки з того моменту, як нам знову дозволять виходити на вулиці», – наголошує експерт. Хоча попит на житло не впав до нуля, оскільки операції продовжують відбуватися, вже ясно, що ринок перебуває в стані очікування моменту, коли панорама стане більш чіткою. «Ситуація покращуватиметься в міру того, як світ повертатиметься до нормального стану», – зазначає Луїс Корраль , генеральний директор Foro Consultores Inmobiliarios, додаючи, що купівлі-продажі дуже постраждали. Що стосується сектора новобудов, офіси продажу закриті, і між продавцями та покупцями практично немає зв'язку. У секторі вторинної нерухомості унеможливилися перегляди об'єктів. В даний час операції проводяться лише онлайн. Гонсало Бернардос , економіст і професор Університету Барселони, зазначає, що кількість операцій купівлі-продажу цього року знизиться приблизно на 20%, тоді як 2021 року буде спостерігатися зростання на 14%. При цьому частина покупців зникне з ринку.

Чи впадуть ціни на нерухомість в Іспанії через кризу?

Гонсало Бернардос вважає, що вартість житла в Іспанії впаде приблизно на 10% (у Мадриді та Барселоні трохи менше). Падіння відбудеться, перш за все, у зв'язку з різким зниженням попиту через зростання рівня безробіття, скорочення зарплат, ускладнення доступу до іпотек , а також через те, що багато індивідуальних підприємців будуть змушені терміново продавати частину активів, щоб отримати гроші . Крім того, на ринок вийдуть власники, які прагнутимуть продати свою нерухомість якнайшвидше і у зв'язку з цим будуть схильні знижувати ціни. Проте Бернардос упевнений, що вже у 2021 році ціни зростуть приблизно на 7%. Funcas поділяє цю думку: «Наразі вже не здається чимось неймовірним можливість того, що ціни на нерухомість впадуть на двозначний відсоток у середньорічному обчисленні, оскільки цей процес безпосередньо пов'язаний із падінням ВВП. Якщо економіка впаде на 5 – 8% за цей рік, вартість житла можуть знизитися приблизно на 10% – показник їхнього падіння завжди на кілька пунктів вищий, ніж показник падіння ВВП», – каже Раймонд Торрес . Крім того, експерт наголошує на тому, що багато продавців опиняться в ситуації, коли їм терміново необхідні гроші, що сприятиме зниженню цін на нерухомість, хоча той факт, що нерухомість продовжить бути «активом-притулком» для інвестицій, компенсує частину падіння. Справа в тому, що ситуація на біржах залишається нестабільною, і інвестори активно шукають альтернативні варіанти напрямів для інвестицій, і нерухомість, особливо у великих містах, матиме серед них великий попит. Карлос Руїс, голова департаменту досліджень IEE, наполягає на тому, що covid-19, поза всяким сумнівом, стане причиною сильного падіння цін у кореляції з ВВП: «Все вказує на те, що зниження цін йтиме паралельно до гальмування економіки, і падіння може скласти від 5% до 10%». На думку Карлоса Руїса, головним питанням сьогодні залишається: чи продовжиться падіння у середньостроковій перспективі? Відповідь на нього залежить від того, як поведеться попит. «Сім'ї постраждають від падіння доходів, і тому відновлення сектора нерухомості йтиме дещо повільніше, ніж рекуперація ВВП», – вважає експерт. При цьому еволюція ринку новобудов та ринку вторинного житла йтиме різними шляхами. На думку Луїса Корраля (Foro Consultores), зниження цін на новобудови не буде сильним через обмежену пропозицію, тоді як вартість вторинного житла впаде сильніше, оскільки складна фінансова ситуація, в якій виявляться продавці через кризу, змусить їх знижувати ціни, щоб швидше знайти покупця. Те саме може статися з курортним житлом. Ечаваррен також відзначає різницю між новобудовами та вторинним житлом. На його думку, забудовники не мають причин знижувати ціни через відсутність будь-якого зовнішнього тиску. Тим не менш, експерт говорить про те, що чотири п'яті ринки нерухомості припадає на вторинне житло. «Хоча банки, я в цьому впевнений, діятимуть з максимальною відповідальністю та гнучкістю щодо власників житла, які опинилися у складній ситуації, оскільки криза, до якої ми входимо, – це комбінація таких факторів, як скорочення попиту та страх перед майбутнім, я вважаю , що ми станемо свідками зниження цін на вторинне житло від тих власників, які зіштовхнуться із серйозними фінансовими труднощами», – наполягає експерт. І, нарешті, Ечаваррен додає, що на сьогоднішній день неможливо оцінити вплив кризи на середню вартість вторинного житла. «Якщо вдаватися до подробиць, раптова поява понад 1 млн безробітних для ринку нерухомості означає відкат на два роки тому, враховуючи, що за останні два роки приблизно така кількість робочих місць у країні була створена, тому можна припустити, що зниження середніх цін на вторинне житло складе приблизно 10% – до рівня дворічної давності», – вважає експерт.

Що чекає на ринок оренди

Карлос Руїс (IEE) говорить про те, що ринок оренди також просяде з різних мотивів. «Це один із секторів, що приваблювали найбільший інтерес інвесторів , і зараз нові операції з купівлі житла для оренди загальмуються. Окрім того, очікується сильний спад туристичного сектору, що також вплине на цей ринок. Зрештою, слід дочекатися, яких заходів вживе уряд у сфері контролю цін, оскільки надмірне регулювання спричинить скорочення пропозиції та зростання вартості», − зазначає Руїс. У будь-якому випадку експерт запевняє, що ринок оренди житла дуже швидко і гнучко реагує на ситуацію. Завдяки заходам допомоги, прийнятими урядом, здійснюються відстрочення платежів, сторони домовляються між собою про найбільш вигідні умови (компанії та власники з орендарями , забудовники з покупцями тощо). У свою чергу, Сандра Даса , генеральний директор Gesvalt, наголошує, що «після скасування надзвичайного стану пропозиція може залишитися стабільною або навіть зрости в окремих зонах, де на ринок довгострокової оренди будуть виведені об'єкти, раніше призначені для оренди туристичної , в той час як попит може впасти порівняно з докризовим рівнем, що спричинить зниження цін у короткостроковій перспективі з подальшим відновленням протягом кількох місяців». Оригінал статті іспанською мовою: www.idealista.com Можливо, вам будуть цікаві наступні статті:

• Коронавірус та ринок нерухомості в Іспанії: інвестори та експерти дивляться в майбутнє з оптимізмом.
• Карантин vs візи та ВНЖ: відповіді на головні питання.
• Randstad: 42,8% підприємств в Іспанії продовжують працювати під час карантину майже без змін.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!