Законодательство, регулирующее туристическую аренду в Испании, претерпело в 2025 году существенные изменения. Эти изменения касаются как вопросов взаимодействия собственника туристического жилья с сообществом жильцов, так и новых регистрационных требований.
В Испании насчитывается более 350.000 туристических объектов, что составляет 1,5% от общего количества жилых помещений. Эти объекты предлагают почти два миллиона мест для проживания. Андалусия и Валенсийское сообщество выделяются как автономии с наибольшим количеством туристического жилья — 88.435 и 71.186 объектов соответственно.
Туристическая аренда и полномочия сообщества жильцов
До недавнего времени любой владелец мог превратить свое жилье в туристический объект, предназначенный для сдачи в краткосрочную аренду. Для этого требовалось получить соответствующую туристическую лицензию, выдача которой находилась в ведении региональных или муниципальных властей.
С 3 апреля 2025 года деятельность по сдаче жилья в туристическую аренду в Испании может быть разрешена только на основании специального решения, принятого на общем собрании жильцов. Данной требование зафиксировано в ст. 17.12 Закона о горизонтальной собственности. В частности, в статье говорится следующее: разрешение, ограничение, регламентирование или запрет туристической аренды на территории жилтоварищества требует согласия 3/5 голосов собственников, которые, в свою очередь, представляют не менее 3/5 долей в общей собственности.
Такое же большинство требуется для повышения квот (максимум, на 20%) в отношении квартир (бунгало, домов и т.д.), используемых в качестве туристического жилья. Это означает, что ни один владелец больше не сможет сдавать свое жилье в краткосрочную туристическую аренду без получения предварительного одобрения со стороны сообщества жильцов. Данный запрет является общим для всех без исключений.
Ключевое изменения содержится в самом подходе к туристической аренде:
- До 3 апреля 2025 года туристическая аренда в Испании была разрешена, если только сообщество жильцов не запретило ее на общем собрании.
- С 3 апреля 2025 года туристическая аренда по умолчанию запрещена, если только сообщество жильцов не разрешит ее указанным выше большинством голосов на общем собрании.
Сразу встает вопрос: а что делать, если какая-то квартира уже имела туристическую лицензию и сдавалась в краткосрочную аренду? Реформа не имеет обратной силы. Это означает, что владельцы, которые уже легально осуществляли туристическую аренду до 3 апреля 2025 года и имели соответствующие лицензии, могут продолжать это делать. Однако сообщество жильцов может принять решение о повышении квоты, о чем мы упомянули выше.
Роль автономий
Помимо общих норм существуют также условия, требования и запреты, действующий на уровне автономий. Для примера: в городе Валенсия действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий до 2026 года, а с января 2025 года в городе действует норматива, ограничивающая объем туристического жилья в каждом районе (2% от общего жилого фонда). В районе Ciutat Vella (Валенсия) и прибрежных зонах, признанных районами высокой туристической нагрузки, вообще запрещена выдача туристических лицензий.
В свою очередь, мэр Барселоны объявил о непродлении туристических лицензий с ноября 2028 года, а власти Андалусии создали специальную группу, чья деятельность будет направлена на выявление и борьбу с нелегальной туристической арендой.
Таким образом, регулирование рынка туристического жилья происходит на всех уровнях – общегосударственном, региональном и местом. И пока мы наблюдает только ужесточение норм.
Также обращаем особое внимание на то, что смена владельца требует переоформления лицензии. Новый собственник обязан подать уведомление о смене собственника. Всю актуальную информацию по процедуре и документам необходимо искать на сайтах правительств автономий. Как правило, регистрация проходит в электронном виде, а в качестве необходимых документов требуется представить:
- документы, удостоверяющие личность предыдущего и нового владельцев,
- документы, подтверждающие смену права собственности,
- старую туристическую лицензию,
- само заявление.
В Валенсийском сообществе также требуется положительное заключение градостроительного департамента при муниципалитете о пригодности жилья к использованию в качестве туристического.
С апреля 2025 года номер туристической лицензии необходимо указывать на всех порталах и сайтах, где публикуется объявление. Если раньше этого требовали только крупные агрегаторы вроде Airbnb или Booking, то сейчас без номера лицензии нельзя публиковать объявления о туристической аренде ни на одном сайте.
Туристическая аренда и сезонная аренда: в чем разница?
Еще одно важное нововведение вступило в силу в прошлом году. В августе 2024 года были разграничены туристическая аренда и сезонная аренда. Туристическая аренда предполагает, что жилье сдается одному арендатору на срок не более 10 дней. Именно такая аренда требует наличия туристической лицензии.
Если жилье сдается на срок 11 дней и больше (но без перехода в долгосрочную) – это сезонная аренда, которая регулируется иными нормативами и не требует наличия туристической лицензии. Жилье, имеющее туристическую лицензию, не может сдаваться в краткосрочную сезонную аренду — это чревато административными санкциями и отзывом лицензии.
Вот как Министерство жилья дифференцирует жилье для туристической и сезонной аренды:
- Туристическая аренда: жилые помещения, предназначенные для туристической аренды, подлежат особому регулированию со стороны автономных сообществ или муниципалитетов. Арендодатели должны пройти необходимые процедуры регистрации и получить разрешения в соответствующих органах, уполномоченных регулировать и контролировать этот рынок.
- Сезонная аренда: жилье не предназначено для постоянного проживания и используется для конкретных целей: для проживания студентов, временных работников или на время прохождения медицинского лечения. В этих случаях не требуется получение туристической лицензии, поскольку речь идет об аренде, регулируемой иными законодательными актами.
Регистрация туристического жилья в Испании и постояльцев
И, наконец, самое последнее нововведение в отношении туристической аренды в Испании в 2025 году касается обязательной регистрации объектов в госреестре. Сделать это можно на официальном сайте государственных реестров Испании с электронным сертификатом.
Это требование относится как к жилье, сдаваемому в туристическую аренду (до 10 дней), так и в сезонную аренду (от 11 дней). С 1 июля 2025 года сдача жилья без регистрации (даже при наличии действующей туристической лицензии) считается незаконной.
Для регистрации недвижимости в системе Единого реестра туристической аренды требуется соблюдение ряда критериев, которые могут гарантировать, что недвижимость пригодна для туристического использования и соответствует всем стандартам качества, оснащения и безопасности, необходимым для размещения гостей. Документы, требуемые для регистрации:
- Туристическая лицензия;
- Сертификат о пригодности жилья, выдаваемый отделом градостроительства;
- Кадастровый номер и точный адрес объекта.
Необходимо также указать, сдается в аренду весь объект целиком или по комнатам (в Валенсийском сообществе сдача по комнатам запрещена), а также максимальное количество людей, которые могут разместиться. И также необходимо подтвердить, что жилье соответствует требованиям, действующим на территории автономного сообщества, где оно находится.
Срок действия регистрации зависит от региона. В Валенсийском сообществе регистрационный номер NRU необходимо будет обновлять раз в пять лет, представляя актуализированный пакет документов. Действующий регистрационный номер должен быть указан на специальной табличке, размещенной на видном месте возле входа в жилье.
Не проходят процедуру регистрации:
- Отели, апарт-отели, мотели.
- Пансионы, хостелы и аналогичные виды жилья.
- Кемпинги.
- Жилье, предназначенное для долгосрочной аренды.
Полученный регистрационный номер должен указываться везде, где размещается объявление о сдаче жилья в аренду. Владелец обязан предоставлять ежегодный отчет по каждой категории и типу аренды с указанием количества заключенных договоров, длительностью каждого пребывания, полученным доходом и иными сведениями. Порядок предоставления отчета пока не определен и находится в стадии разработки.
Помимо годовой отчетности в обязательном порядке необходимо вести регистрацию постояльцев. Все собственники туристического жилья в Испании обязаны регистрировать гостей независимо от типа размещения: отель, кемпинг, туристическая квартира – неважно, т.к. обязанность распространяется на всех с декабря 2024 года. Для регистрации министерство внутренних дел Испании создало специальный портал SES.HOSPEDAJES. Исключение – Каталония и Страна Басков, где передача данных о постояльцах по-прежнему осуществляется через полицию (Mossos d’Esquadra в Каталонии и Ertzaintza в Стране Басков). Штрафы за непроведение регистрации постояльцев или за неполную регистрацию составляют от 100 до 600 евро в случае незначительных нарушений, и от 601 до 30 000 евро в случае серьезных нарушений.
