Försäljning av fast egendom i Spanien innebär att säljaren måste betala vissa skatter, varav en är IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – en skatt på värdeökningen av mark i stadsområden. I stället för den långa officiella benämningen används oftare det kortare namnet Plusvalía Municipal.
Plusvalía Municipal i Spanien är en kommunal skatt; därför regleras skattesatser, lättnader och möjligheten till avbetalning på lokal nivå. I olika kommuner kan affärer med samma belopp kräva att olika skattebelopp betalas, trots att de grundläggande beräkningsprinciperna är desamma i hela landet. För att beräkna Plusvalía Municipal redan på planeringsstadiet av affären så exakt som möjligt kan man använda kalkylatorn på webbplatsen för det kommunhus där fastigheten är belägen, eller vända sig till en skatterådgivare, en gestor eller den mäklare som följer köpet och försäljningen.
Skattereformen 2021 fastställde två metoder för att beräkna skatten och gav säljaren rätt att välja den mest fördelaktiga: metoden för direkt/verklig beräkning (Método de estimación directa/real) eller metoden för objektiv beräkning (Método de estimación objetiva). Som standard tillämpas den andra metoden – den objektiva. För att använda den verkliga metoden måste avsikten anges skriftligen när köpehandlingen undertecknas hos notarien.
Plusvalía Municipal: skattens karaktär
Plusvalía Municipal tas inte ut på själva försäljningen av fastigheten (vinsten från affären beskattas genom IRPF eller IRNR – inkomstskatt för fysiska personer, både residenta och icke-residenta). Skatten Plusvalía Municipal tas ut på värdeökningen på den tomt där fastigheten är belägen. När en bostad eller en kommersiell lokal köps har marken ett visst värde. Man utgår från att den omgivande infrastrukturen har förbättrats vid tidpunkten för försäljningen, att en allmän prisökning och inflation har skett och att marken därför har stigit i värde. Det är just denna ”värdeökning” som kommunerna försöker beskatta.
Skyldigheten att betala Plusvalía Municipal uppstår inte bara vid försäljning av fastighet i Spanien, utan även när man får fastighet genom arv eller gåva.
Metoder för att beräkna Plusvalía Municipal år 2026
Metoden för objektiv beräkning tar inte hänsyn till den faktiska vinsten utan utgår från hur länge fastigheten har ägts:
- Hur den beräknas: man utgår från markens taxeringsvärde/kadastrala värde (det anges på kvittot för fastighetsskatten IBI), tillämpar en koefficient som beror på hur många år fastigheten har ägts, och därefter den gällande procentsatsen på det slutliga resultatet.
- För vem den är fördelaktig: i regel för dem som säljer en fastighet som har stigit kraftigt i verkligt marknadsvärde, men där det kadastrala värdet har varit relativt stabilt. Detta är en ”matematisk” metod som inte tar hänsyn till svängningar på fastighetsmarknaden.
Koefficienter och skattesatser bestäms på kommunal nivå. På statlig nivå fastställs maxvärden som kommunerna inte får överskrida. År 2026 lade regeringen fram ett initiativ om att höja koefficienterna (i syfte att ”bestraffa” spekulativa affärer, särskilt under de första 15 åren av innehav), men lagförslaget godkändes inte, och de maximala koefficienterna förblev på 2024 års nivå.
Metoden för verklig beräkning bygger på den faktiska vinsten från försäljningen av fastighet i Spanien:
- Hur den beräknas: inköpspriset dras av från försäljningspriset. På den erhållna skillnaden tillämpas en procentsats som speglar markvärdets andel av fastighetens totala kadastrala värde (andelen kan beräknas utifrån uppgifterna på kvittot för fastighetsskatten IBI), och därefter tillämpas den procentsats som gäller i kommunen på slutresultatet.
- För vem den är fördelaktig: för dem som säljer en fastighet kort tid efter köpet eller på en marknad med minimal prisökning. Om den verkliga vinsten från försäljningen är liten är denna metod vanligtvis mer fördelaktig.
Plusvalía Municipal år 2026 med Benidorm som exempel
För att jämföra båda metoderna beräknar vi Plusvalía Municipal år 2026 med konkreta exempel.
Exempel 1. Givet: i december 2011 köptes en bungalow i Benidorm för 64 000 €, och i mars 2026 såldes den för 160 000 €. Enligt den senaste IBI-räkningen uppgår fastighetens kadastrala värde till 55 000 €, varav: 15 000 € är markens kadastrala värde och 40 000 € är byggnadens kadastrala värde.
Plusvalía Municipal att betala: 405,00 € enligt metoden för objektiv beräkning och 7 853,76 € enligt metoden för verklig beräkning.
Exempel 2. Givet: i juli 2005 köptes en bungalow i Benidorm för 155 000 €, och i mars 2026 såldes den för 160 000 €. Enligt den senaste IBI-räkningen uppgår fastighetens kadastrala värde till 55 000 €, varav: 15 000 € är markens kadastrala värde och 40 000 € är byggnadens kadastrala värde.
Plusvalía Municipal att betala: 1 800,00 € enligt metoden för objektiv beräkning och 409,05 € enligt metoden för verklig beräkning.
Som vi nämnde ovan tillämpas metoden för objektiv beräkning som standard. För att använda metoden för verklig beräkning måste man:
- lägga fram det första köpebrevet för notarien som bestyrker affären, där inköpspriset anges (vid erhållande av fastigheten som gåva eller arv – motsvarande notariehandling);
- vid undertecknandet av affären bifoga en skriftlig förklaring om avsikten att använda metoden för verklig beräkning på grundval av den erhållna vinsten.
Vem är skyldig att betala Plusvalía Municipal i Spanien?
Skatten Plusvalía Municipal betalas av fastighetens säljare. Men skyldigheterna att hålla inne, deklarera och betala in beloppet till budgeten kan fördelas på följande sätt:
- på säljaren själv, om han eller hon är skatteresident i Spanien;
- på köparen, om säljaren inte är skatteresident i Spanien. I detta fall hålls det nödvändiga beloppet inne av köparen från säljaren vid upprättandet av köpebrevet och slutregleringen av affären i närvaro av notarien. Det vill säga att säljaren fortfarande är den som betalar skatten, men den administrativa proceduren för deklaration och inbetalning av det innehållna beloppet blir köparens ansvar.
Skatten ska betalas inom 30 arbetsdagar från det att affären undertecknas hos notarien. Det är viktigt att inte missa tidsfristen, eftersom förseningsavgifter kan uppgå till mellan 5 % och 20 %. Kommunerna fastställer ofta skattelättnader vid affärer som gäller permanentbostad eller vid arv.
Om en fastighet i Spanien säljs utan vinst eller med förlust uppstår ingen skyldighet att betala Plusvalía Municipal, eftersom metoden för verklig beräkning då ger ett negativt resultat. Försäljning av objekt av historiskt, konstnärligt eller kulturellt intresse omfattas inte heller av denna kommunala skatt.
Ta reda på mer om bostadsköp i Spanien i våra artiklar:
- Processen för att köpa fastighet i Spanien;
- 10 tips vid köp av fastighet i Spanien;
- Hur man får bolån i Spanien. Dokument för bolån i Spanien;
- Skatter i Spanien för icke-residenta fastighetsägare.
Har du fortfarande frågor om skatten vid försäljning av fastighet i Spanien – Plusvalía Municipal? Kontakta våra specialister genom att fylla i formuläret på webbplatsen eller beställa ett återuppringningssamtal. Du är också alltid välkommen till våra kontor.
