La vente d’un bien immobilier en Espagne implique le paiement de certains impôts par le vendeur, dont l’IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), c’est-à-dire l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains. Au lieu de cette longue dénomination officielle, on utilise plus souvent un terme plus court : Plusvalía Municipal.

La Plusvalía Municipal en Espagne est un impôt municipal ; par conséquent, les taux, les abattements et la possibilité d’obtenir un paiement échelonné sont réglementés au niveau local. Dans différentes communes, des transactions d’un même montant peuvent entraîner le paiement de montants d’impôt différents, bien que les principes de calcul de base soient identiques dans tout le pays. Pour calculer avec précision la Plusvalía Municipal dès l’étape de planification de la transaction, vous pouvez utiliser le calculateur disponible sur le site de la mairie de la commune où se situe le bien, ou vous adresser à un conseiller fiscal, à un gestor ou à l’agent immobilier qui accompagne la vente.

La réforme fiscale de 2021 a approuvé deux méthodes de calcul de cet impôt, en laissant au vendeur le droit de choisir celle qui lui est la plus avantageuse : la méthode d’estimation directe/réelle (Método de estimación directa/real) ou la méthode d’estimation objective (Método de estimación objetiva). Par défaut, c’est la seconde qui s’applique, c’est-à-dire la méthode objective. Pour appliquer la méthode réelle, il est nécessaire de formuler cette intention par écrit au moment de la signature de l’acte chez le notaire.

Plusvalía Municipal : nature de l’impôt

La Plusvalía Municipal n’est pas prélevée sur la vente du bien immobilier en elle-même (le bénéfice tiré de la transaction est imposé au titre de l’IRPF ou de l’IRNR, c’est-à-dire l’impôt sur le revenu des personnes physiques, résidentes ou non-résidentes). La Plusvalía Municipal s’applique à l’augmentation de la valeur du terrain sur lequel se trouve le bien immobilier. Au moment de l’achat d’un logement ou d’un local commercial, le terrain avait une certaine valeur. On suppose qu’au moment de la vente, les infrastructures environnantes se sont améliorées, qu’une hausse générale des prix et de l’inflation s’est produite, et que, par conséquent, le terrain a pris de la valeur. C’est précisément cette « prise de valeur » que les municipalités cherchent à taxer.

L’obligation de payer la Plusvalía Municipal naît non seulement lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne, mais aussi lors de la réception d’un bien par héritage ou par donation.

Méthodes de calcul de la Plusvalía Municipal en 2026

La méthode d’estimation objective ne tient pas compte du bénéfice réel, mais se base sur la durée de détention du bien immobilier :

• Comment elle se calcule : on prend la valeur cadastrale du terrain (elle est indiquée sur l’avis de la taxe foncière IBI), à laquelle on applique un coefficient dépendant du nombre d’années de détention du bien, puis le taux en vigueur est appliqué au résultat obtenu.
• Pour qui elle est avantageuse : en règle générale, pour ceux qui vendent un bien dont la valeur réelle a fortement augmenté, alors que sa valeur cadastrale est restée relativement stable. Il s’agit d’une méthode « mathématique » qui ne tient pas compte des fluctuations du marché immobilier.

Les coefficients et les taux sont déterminés au niveau municipal. Au niveau national, des valeurs maximales sont fixées, que les communes ne doivent pas dépasser. En 2026, le gouvernement a proposé d’augmenter les coefficients (dans le but de « sanctionner » les opérations spéculatives, surtout pendant les 15 premières années de détention), mais le projet de loi n’a pas été approuvé, et les coefficients maximaux sont restés au niveau de 2024.

La méthode d’estimation réelle repose sur le bénéfice effectif tiré de la vente d’un bien immobilier en Espagne :

• Comment elle se calcule : le prix d’achat est soustrait du prix de vente. À la différence obtenue est appliqué un pourcentage reflétant la part de la valeur du terrain dans la valeur cadastrale totale du bien (cette part peut être calculée à partir des données figurant sur l’avis de taxe foncière IBI), puis le taux en vigueur dans la commune est appliqué au résultat final.
• Pour qui elle est avantageuse : pour ceux qui vendent un bien peu de temps après l’avoir acheté ou dans un contexte de marché où la hausse des prix est minimale. Si le bénéfice réel de la vente est faible, cette méthode se révèle généralement plus avantageuse.

La Plusvalía Municipal en 2026 : l’exemple de Benidorm

Pour comparer les deux méthodes, calculons la Plusvalía Municipal en 2026 à partir d’exemples concrets.

Exemple 1. Données : en décembre 2011, un bungalow a été acheté à Benidorm pour 64.000 €, puis revendu en mars 2026 pour 160.000 €. Selon le dernier avis de taxe foncière IBI, la valeur cadastrale du bien est de 55.000 €, dont : 15.000 € correspondent à la valeur cadastrale du terrain et 40.000 € à la valeur cadastrale de la construction.

Plusvalía Municipal à payer : 405,00 € selon la méthode d’estimation objective et 7.853,76 € selon la méthode d’estimation réelle.

Exemple 2. Données : en juillet 2005, un bungalow a été acheté à Benidorm pour 155.000 €, puis revendu en mars 2026 pour 160.000 €. Selon le dernier avis de taxe foncière IBI, la valeur cadastrale du bien est de 55.000 €, dont : 15.000 € correspondent à la valeur cadastrale du terrain et 40.000 € à la valeur cadastrale de la construction.

Plusvalía Municipal à payer : 1.800,00 € selon la méthode d’estimation objective et 409,05 € selon la méthode d’estimation réelle.

Comme nous l’avons mentionné plus haut, la méthode d’estimation objective s’applique par défaut. Pour appliquer la méthode d’estimation réelle, il faut :

• mettre à la disposition du notaire qui authentifie la transaction le premier acte de vente mentionnant le prix d’achat (en cas de donation ou d’héritage, l’acte notarié correspondant) ;
• joindre, au moment de la signature de la transaction, une déclaration écrite exprimant l’intention d’appliquer la méthode d’estimation réelle sur la base du bénéfice obtenu.

Qui est tenu de payer la Plusvalía Municipal en Espagne ?

La Plusvalía Municipal est payée par le vendeur du bien immobilier. Toutefois, les obligations de retenue, de déclaration et de versement au budget peuvent être réparties comme suit :

• sur le vendeur lui-même, s’il est résident fiscal en Espagne ;
• sur l’acheteur, si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne. Dans ce cas, la somme nécessaire est retenue par l’acheteur sur le vendeur au moment de la signature de l’acte et du règlement de la transaction en présence du notaire. Autrement dit, le contribuable reste le vendeur, mais la procédure administrative de déclaration et de versement de la somme retenue incombe à l’acheteur.

Le délai pour payer l’impôt est de 30 jours ouvrables à compter de la signature de l’acte chez le notaire. Il est important de ne pas dépasser ce délai, car les pénalités de retard peuvent aller de 5 % à 20 %. Les communes accordent souvent des allègements fiscaux pour les transactions portant sur la résidence principale ou en cas d’héritage.

Si un bien immobilier en Espagne est vendu sans bénéfice ou à perte, l’obligation de payer la Plusvalía Municipal n’existe pas, car la méthode d’estimation réelle donnera un résultat négatif. En outre, la vente de biens présentant un intérêt historique, artistique ou culturel n’est pas soumise à cet impôt municipal.

Pour en savoir plus sur l’achat d’un logement en Espagne, vous pouvez consulter nos articles :

• Le processus d’achat immobilier en Espagne ;
• 10 conseils pour acheter un bien immobilier en Espagne ;
• Comment obtenir un prêt hypothécaire en Espagne. Documents pour un prêt hypothécaire en Espagne ;
• Les impôts en Espagne pour les non-résidents propriétaires de biens immobiliers.

Vous avez encore des questions au sujet de l’impôt dû lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne – Plusvalía Municipal ? Demandez l’aide de nos spécialistes en remplissant le formulaire sur le site ou en demandant à être rappelé. Nous serons également ravis de vous accueillir dans nos bureaux.

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