Kiinteistön myynti Espanjassa merkitsee sitä, että myyjän on maksettava tiettyjä veroja. Yksi niistä on IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) eli kaupunkimaan arvonnousuvero. Pitkän virallisen nimen sijasta käytetään useimmiten lyhyempää nimitystä Plusvalía Municipal.
Plusvalía Municipal kuuluu Espanjassa kunnallisiin veroihin, joten verokannat, helpotukset ja mahdollisuus maksaa vero erissä säädetään paikallistasolla. Eri kunnissa samansuuruisista kaupoista voidaan joutua maksamaan eri määrä veroa, vaikka laskennan perusperiaatteet ovat samat koko maassa. Jos haluat laskea Plusvalía Municipal -veron tarkasti jo kauppaa suunnitellessasi, voit käyttää sen kunnan verkkosivuilla olevaa laskuria, jossa kiinteistö sijaitsee, tai kääntyä veroasiantuntijan, gestorin tai kauppaa hoitavan kiinteistönvälittäjän puoleen.
Vuoden 2021 verouudistus vahvisti kaksi tapaa laskea tämä vero ja jätti myyjälle oikeuden valita itselleen edullisemman vaihtoehdon: todellisen arvioinnin menetelmän (Método de estimación directa/real) tai objektiivisen arvioinnin menetelmän (Método de estimación objetiva). Oletuksena sovelletaan jälkimmäistä eli objektiivista menetelmää. Jos halutaan käyttää todellista menetelmää, siitä on ilmoitettava kirjallisesti kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä notaarilla.
Plusvalía Municipal: veron luonne
Plusvalía Municipalia ei peritä itse kiinteistön myyntitapahtumasta (kaupasta saatu voitto verotetaan IRPF- tai IRNR-verolla eli henkilökohtaisella tuloverolla asukkaille ja ulkomaalaisille). Plusvalía Municipal kohdistuu sen tontin arvonnousuun, jolla kiinteistö sijaitsee. Kun asunto tai liiketila ostetaan, maalla on tietty arvo. Oletuksena on, että myyntihetkeen mennessä ympäröivä infrastruktuuri on parantunut, yleinen hintataso on noussut, inflaatio on vaikuttanut ja näin myös maa on kallistunut. Juuri tätä “arvonnousua” kunnat pyrkivät verottamaan.
Velvollisuus maksaa Plusvalía Municipal ei synny ainoastaan kiinteistön myynnin yhteydessä Espanjassa, vaan myös silloin, kun kiinteistö saadaan perintönä tai lahjana.
Plusvalía Municipalin laskentamenetelmät vuonna 2026
Objektiivinen arviointimenetelmä ei ota huomioon todellista voittoa, vaan perustuu kiinteistön omistusaikaan:
- Miten se lasketaan: lähtökohtana on maan katastriarvo (se näkyy IBI-verolaskussa), johon sovelletaan kerrointa sen mukaan, kuinka monta vuotta kiinteistö on ollut omistuksessa. Tämän jälkeen saatuun tulokseen sovelletaan voimassa olevaa veroprosenttia.
- Kenelle se on edullinen: yleensä niille, jotka myyvät kiinteistön, jonka todellinen markkina-arvo on noussut huomattavasti, mutta jonka katastriarvo on pysynyt suhteellisen vakaana. Tämä on “matemaattinen” menetelmä, joka ei huomioi kiinteistömarkkinoiden vaihteluita.
Kertoimet ja verokannat määritellään kuntatasolla. Valtion tasolla asetetaan enimmäisarvot, joita kunnat eivät saa ylittää. Vuonna 2026 hallitus teki aloitteen kertoimien korottamiseksi (tavoitteena “rangaista” spekulatiivisista kaupoista erityisesti ensimmäisten 15 omistusvuoden aikana), mutta lakiesitys ei saanut hyväksyntää, joten enimmäiskertoimet jäivät vuoden 2024 tasolle.
Todellisen arvioinnin menetelmä perustuu Espanjassa tehdystä kiinteistön myynnistä saatuun todelliseen voittoon:
- Miten se lasketaan: myyntihinnasta vähennetään ostohinta. Saatuun erotukseen sovelletaan prosenttiosuutta, joka kuvaa maan arvon osuutta koko kiinteistön katastriarvosta (osuuden voi laskea IBI-laskussa olevien tietojen perusteella), ja lopuksi tähän tulokseen sovelletaan kunnassa voimassa olevaa veroprosenttia.
- Kenelle se on edullinen: niille, jotka myyvät kiinteistön pian oston jälkeen tai markkinatilanteessa, jossa hinnat ovat nousseet vain vähän. Jos myynnistä saatu todellinen voitto on pieni, tämä menetelmä on yleensä edullisempi.
Plusvalía Municipal vuonna 2026 Benidormin esimerkin kautta
Verrataksemme molempia menetelmiä lasketaan Plusvalía Municipal vuonna 2026 konkreettisten esimerkkien avulla.
Esimerkki 1. Lähtötiedot: joulukuussa 2011 Benidormissa ostettiin bungalow 64.000 eurolla, ja maaliskuussa 2026 se myytiin 160.000 eurolla. Viimeisimmän IBI-verolaskun mukaan kiinteistön katastriarvo on 55.000 €, josta 15.000 € on maan katastriarvoa ja 40.000 € rakennuksen katastriarvoa.
Maksettava Plusvalía Municipal: 405,00 € objektiivisen arvioinnin menetelmän mukaan ja 7.853,76 € todellisen arvioinnin menetelmän mukaan.
Esimerkki 2. Lähtötiedot: heinäkuussa 2005 Benidormissa ostettiin bungalow 155.000 eurolla, ja maaliskuussa 2026 se myytiin 160.000 eurolla. Viimeisimmän IBI-verolaskun mukaan kiinteistön katastriarvo on 55.000 €, josta 15.000 € on maan katastriarvoa ja 40.000 € rakennuksen katastriarvoa.
Maksettava Plusvalía Municipal: 1.800,00 € objektiivisen arvioinnin menetelmän mukaan ja 409,05 € todellisen arvioinnin menetelmän mukaan.
Kuten edellä mainittiin, objektiivista arviointimenetelmää sovelletaan oletusarvoisesti. Jotta todellista arviointimenetelmää voidaan käyttää, on tarpeen:
- toimittaa kaupan vahvistavalle notaarille ensimmäinen kauppakirja, jossa ostohinta on mainittu (jos kiinteistö on saatu lahjana tai perintönä, vastaava notaarin vahvistama asiakirja);
- liittää asiakirjoihin kauppaa allekirjoitettaessa kirjallinen ilmoitus aikomuksesta käyttää todellista arviointimenetelmää saadun voiton perusteella.
Kuka on velvollinen maksamaan Plusvalía Municipal -veron Espanjassa?
Plusvalía Municipal -veron maksaa kiinteistön myyjä. Pidättämistä, ilmoittamista ja veron tilittämistä koskevat velvollisuudet voidaan kuitenkin jakaa seuraavasti:
- myyjälle itselleen, jos hän on Espanjan veroresidentti;
- ostajalle, jos myyjä ei ole Espanjan veroresidentti. Tällöin ostaja pidättää tarvittavan summan myyjältä kauppakirjan allekirjoittamisen ja kaupan maksusuorituksen yhteydessä notaarin läsnä ollessa. Toisin sanoen verovelvollinen on edelleen myyjä, mutta pidätetyn summan ilmoittaminen ja tilittäminen kuuluu hallinnollisesti ostajalle.
Vero on maksettava 30 työpäivän kuluessa siitä, kun kauppakirja on allekirjoitettu notaarilla. Määräaikaa ei kannata ylittää, sillä viivästyssakot voivat olla 5–20 %. Kunnat myöntävät usein verohelpotuksia vakituista asuntoa koskevissa kaupoissa tai perintötilanteissa.
Jos kiinteistö myydään Espanjassa ilman voittoa tai tappiolla, velvollisuutta maksaa Plusvalía Municipal -veroa ei synny, koska todellisen arvioinnin menetelmä antaa negatiivisen tuloksen. Kunnallista veroa ei myöskään peritä historiallisesti, taiteellisesti tai kulttuurisesti merkittävien kohteiden myynnistä.
Lisätietoa asunnon ostamisesta Espanjassa löydät artikkeleistamme:
- Kiinteistön ostoprosessi Espanjassa ulkomaalaisille;
- 10 vinkkiä kiinteistön ostamiseen Espanjassa;
- Kuinka saada asuntolaina Espanjassa. Asuntolainaa varten tarvittavat asiakirjat Espanjassa;
- Verot Espanjassa ulkomaalaisille kiinteistönomistajille.
Onko sinulle jäänyt kysymyksiä Espanjassa kiinteistön myynnistä maksettavasta verosta eli Plusvalía Municipalista? Ota yhteyttä asiantuntijoihimme täyttämällä lomake verkkosivuilla tai pyytämällä takaisinsoittoa. Olet myös aina tervetullut käymään toimistoissamme.
