De verkoop van onroerend goed in Spanje brengt met zich mee dat de verkoper belastingen moet betalen. Een daarvan is IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – een belasting op de waardestijging van stedelijke grond. In plaats van deze lange officiële benaming wordt vaker de kortere term Plusvalía Municipal gebruikt.
Plusvalía Municipal in Spanje behoort tot de gemeentelijke belastingen; daarom worden de tarieven, vrijstellingen en de mogelijkheid van gespreide betaling op lokaal niveau geregeld. In verschillende gemeenten kunnen transacties van hetzelfde bedrag leiden tot verschillende belastingbedragen, hoewel de basisprincipes van de berekening in het hele land gelijk zijn. Om Plusvalía Municipal al in de planningsfase van de transactie nauwkeurig te berekenen, kunt u gebruikmaken van de rekentool op de website van het gemeentehuis van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt, of een belastingadviseur, gestor of de makelaar raadplegen die de aan- en verkoop begeleidt.
De belastinghervorming van 2021 heeft twee methoden voor de berekening van deze belasting goedgekeurd en de verkoper het recht gegeven om naar eigen inzicht de voordeligste methode te kiezen: de methode van directe/reële waardering (Método de estimación directa/real) of de methode van objectieve waardering (Método de estimación objetiva). Standaard wordt de tweede methode toegepast – de objectieve methode. Om de reële methode toe te passen, moet de verkoper dit voornemen op het moment van ondertekening van de akte bij de notaris schriftelijk vastleggen.
Plusvalía Municipal: aard van de belasting
Plusvalía Municipal wordt niet geheven over de verkoop van het onroerend goed zelf (de winst uit de transactie wordt belast via IRPF of IRNR – inkomstenbelasting voor natuurlijke personen, ingezetenen en niet-ingezetenen). De belasting Plusvalía Municipal wordt geheven over de waardestijging van het perceel waarop het onroerend goed zich bevindt. Op het moment van aankoop van een woning of een bedrijfspand had de grond een bepaalde waarde. Er wordt van uitgegaan dat tegen de tijd van verkoop de omliggende infrastructuur is verbeterd, er een algemene prijsstijging en inflatie hebben plaatsgevonden en de grond dus in waarde is gestegen. Het is juist deze “waardestijging” die gemeenten willen belasten.
De verplichting om Plusvalía Municipal te betalen ontstaat niet alleen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje, maar ook wanneer men onroerend goed verkrijgt via erfenis of schenking.
Methoden voor de berekening van Plusvalía Municipal in 2026
De methode van objectieve waardering houdt geen rekening met de werkelijke winst, maar is gebaseerd op de duur van het eigendom:
- Hoe deze wordt berekend: men neemt de kadastrale waarde van de grond (deze staat vermeld op de aanslag van de onroerendgoedbelasting IBI), past daarop een coëfficiënt toe die afhangt van het aantal jaren dat het pand in eigendom is geweest, en vervolgens het geldende percentage op het eindresultaat.
- Voor wie deze voordelig is: in de regel voor degenen die een pand verkopen dat aanzienlijk in werkelijke marktwaarde is gestegen, terwijl de kadastrale waarde relatief stabiel is gebleven. Dit is een “wiskundige” methode die geen rekening houdt met schommelingen op de vastgoedmarkt.
De coëfficiënten en tarieven worden op gemeentelijk niveau vastgesteld. Op nationaal niveau worden maximumwaarden bepaald die gemeenten niet mogen overschrijden. In 2026 kwam de regering met een initiatief om de coëfficiënten te verhogen (met als doel “speculatieve transacties te bestraffen”, vooral in de eerste 15 jaar van eigendom), maar het wetsvoorstel werd niet goedgekeurd en de maximale coëfficiënten bleven op het niveau van 2024.
De methode van reële waardering is gebaseerd op de feitelijke winst uit de verkoop van onroerend goed in Spanje:
- Hoe deze wordt berekend: van de verkoopprijs wordt de aankoopprijs afgetrokken. Op het verkregen verschil wordt een percentage toegepast dat het aandeel van de grondwaarde in de totale kadastrale waarde van het onroerend goed weergeeft (dit aandeel kan worden berekend aan de hand van de gegevens op de IBI-aanslag), en vervolgens wordt op het eindresultaat het in de gemeente geldende belastingtarief toegepast.
- Voor wie deze voordelig is: voor degenen die een pand kort na aankoop verkopen of in een markt met minimale prijsstijging. Als de werkelijke winst uit de verkoop gering is, blijkt deze methode meestal voordeliger te zijn.
Plusvalía Municipal in 2026 aan de hand van het voorbeeld van Benidorm
Om beide methoden te vergelijken, berekenen we Plusvalía Municipal in 2026 aan de hand van concrete voorbeelden.
Voorbeeld 1. Gegeven: in december 2011 werd in Benidorm een bungalow gekocht voor € 64.000, en in maart 2026 werd deze verkocht voor € 160.000. Volgens de laatste aanslag van de onroerendgoedbelasting IBI bedraagt de kadastrale waarde van het onroerend goed € 55.000, waarvan: € 15.000 de kadastrale waarde van de grond is en € 40.000 de kadastrale waarde van het gebouw.
Te betalen Plusvalía Municipal: € 405,00 volgens de methode van objectieve waardering en € 7.853,76 volgens de methode van reële waardering.
Voorbeeld 2. Gegeven: in juli 2005 werd in Benidorm een bungalow gekocht voor € 155.000, en in maart 2026 werd deze verkocht voor € 160.000. Volgens de laatste aanslag van de onroerendgoedbelasting IBI bedraagt de kadastrale waarde van het onroerend goed € 55.000, waarvan: € 15.000 de kadastrale waarde van de grond is en € 40.000 de kadastrale waarde van het gebouw.
Te betalen Plusvalía Municipal: € 1.800,00 volgens de methode van objectieve waardering en € 409,05 volgens de methode van reële waardering.
Zoals hierboven vermeld, wordt de methode van objectieve waardering standaard toegepast. Om de methode van reële waardering te gebruiken, is het noodzakelijk om:
- de notaris die de transactie bekrachtigt de eerste koopakte te overhandigen, waarin de aankoopprijs is vermeld (bij verkrijging van het onroerend goed via schenking of erfenis – de overeenkomstige notariële akte);
- op het moment van ondertekening van de transactie een schriftelijke verklaring aan de documenten toe te voegen waarin het voornemen wordt vastgelegd om de methode van reële waardering toe te passen op basis van de behaalde winst.
Wie is verplicht Plusvalía Municipal in Spanje te betalen?
De belasting Plusvalía Municipal wordt betaald door de verkoper van het onroerend goed. De verplichtingen tot inhouding, aangifte en afdracht aan de schatkist kunnen echter als volgt worden verdeeld:
- aan de verkoper zelf, als deze fiscaal inwoner van Spanje is;
- aan de koper, als de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje is. In dat geval houdt de koper het vereiste bedrag in op de verkoper op het moment van het verlijden van de koopakte en de afrekening van de transactie in aanwezigheid van de notaris. Met andere woorden: de belastingplichtige blijft de verkoper, maar de administratieve procedure van aangifte en afdracht van het ingehouden bedrag wordt de verantwoordelijkheid van de koper.
Voor de betaling van de belasting geldt een termijn van 30 werkdagen vanaf het moment van ondertekening van de akte bij de notaris. Het is belangrijk deze termijn niet te missen, aangezien de boetes voor te late betaling kunnen oplopen van 5% tot 20%. Gemeenten keuren vaak belastingvoordelen goed voor transacties met de hoofdwoning of in geval van erfopvolging.
Als onroerend goed in Spanje zonder winst of met verlies wordt verkocht, ontstaat geen verplichting om Plusvalía Municipal te betalen, omdat de methode van reële waardering dan een negatief resultaat oplevert. Ook de verkoop van objecten van historisch, artistiek of cultureel belang is niet aan deze gemeentelijke belasting onderworpen.
Meer informatie over het kopen van een woning in Spanje vindt u in onze artikelen:
- De procedure voor het kopen van onroerend goed in Spanje;
- 10 tips voor het kopen van onroerend goed in Spanje;
- Hoe krijg ik een hypotheek in Spanje? Documenten voor een hypotheek in Spanje;
- Belastingen in Spanje voor niet-ingezeten huiseigenaren.
Heeft u nog vragen over de belasting bij de verkoop van onroerend goed in Spanje – Plusvalía Municipal? Neem contact op met onze specialisten door het formulier op de website in te vullen of een terugbelverzoek aan te vragen. U bent ook altijd van harte welkom in onze kantoren.
