Prodej nemovitosti ve Španělsku předpokládá úhradu daní ze strany prodávajícího, přičemž jednou z nich je IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – daň z nárůstu hodnoty městských pozemků. Místo dlouhého oficiálního názvu se častěji používá kratší označení Plusvalía Municipal.
Plusvalía Municipal ve Španělsku patří mezi obecní daně; sazby, úlevy i možnost splátek se proto upravují na místní úrovni. V různých obcích mohou transakce ve stejné hodnotě vyžadovat zaplacení odlišných částek daně, a to i přesto, že základní principy výpočtu jsou v celé zemi stejné. Chcete-li Plusvalía Municipal přesně vypočítat už ve fázi plánování transakce, můžete využít kalkulačku na webu radnice obce, kde se nemovitost nachází, nebo se obrátit na daňového poradce, gestora či realitního makléře, který koupi a prodej zajišťuje.
Daňová reforma z roku 2021 schválila dvě metody výpočtu daně a ponechala prodávajícímu právo zvolit si tu výhodnější podle vlastního uvážení: metodu přímého/skutečného odhadu (Método de estimación directa/real) nebo metodu objektivního odhadu (Método de estimación objetiva). Ve výchozím nastavení se používá druhá metoda – objektivní. Pokud chce prodávající použít skutečnou metodu, musí tento záměr písemně uvést při podpisu kupní smlouvy u notáře.
Plusvalía Municipal: charakter daně
Plusvalía Municipal se nevybírá z prodeje nemovitosti jako takového (zisk z transakce podléhá IRPF nebo IRNR – dani z příjmů fyzických osob, rezidentů i nerezidentů). Daň Plusvalía Municipal se vztahuje na zvýšení hodnoty pozemku, na němž se nemovitost nachází. V okamžiku koupě bytu nebo komerčního prostoru měl pozemek určitou hodnotu. Předpokládá se, že do okamžiku prodeje se zlepšila okolní infrastruktura, došlo k obecnému růstu cen a inflaci, a tedy i ke zvýšení hodnoty pozemku. Právě toto „zdražení“ se obce snaží zdanit.
Povinnost uhradit Plusvalía Municipal nevzniká pouze při prodeji nemovitosti ve Španělsku, ale také při nabytí nemovitosti dědictvím nebo darem.
Metody výpočtu Plusvalía Municipal v roce 2026
Metoda objektivního odhadu nezohledňuje skutečný zisk, ale řídí se dobou vlastnictví nemovitosti:
- Jak se vypočítává: vychází se z katastrální hodnoty pozemku (je uvedena na potvrzení o zaplacení daně z nemovitosti IBI), na kterou se použije koeficient závislý na počtu let vlastnictví nemovitosti, a na výslednou částku se následně aplikuje platná procentní sazba.
- Pro koho je výhodná: zpravidla pro ty, kdo prodávají nemovitost, která výrazně vzrostla ve skutečné tržní ceně, ale její katastrální hodnota zůstala relativně stabilní. Jde o „matematickou“ metodu, která nezohledňuje výkyvy trhu s nemovitostmi.
Koeficienty a sazby se stanovují na úrovni obcí. Na státní úrovni jsou určeny maximální hodnoty, které obce nesmějí překročit. V roce 2026 vláda přišla s iniciativou zvýšit koeficienty (s cílem „potrestat“ spekulativní transakce, zejména během prvních 15 let vlastnictví), ale návrh zákona neprošel schvalovacím řízením a maximální koeficienty zůstaly na úrovni roku 2024.
Metoda skutečného odhadu je založena na reálném zisku z prodeje nemovitosti ve Španělsku:
- Jak se vypočítává: od prodejní ceny se odečte kupní cena. Na získaný rozdíl se použije procento, které odráží podíl hodnoty pozemku na celkové katastrální hodnotě nemovitosti (tento podíl lze vypočítat z údajů uvedených na potvrzení o zaplacení daně z nemovitosti IBI), a na výslednou částku se následně aplikuje procentní sazba platná v dané obci.
- Pro koho je výhodná: pro ty, kdo prodávají nemovitost krátce po koupi nebo v podmínkách trhu s minimálním růstem cen. Pokud je skutečný zisk z prodeje nízký, bývá tato metoda zpravidla výhodnější.
Plusvalía Municipal v roce 2026 na příkladu Benidormu
Abychom porovnali obě metody, vypočítejme Plusvalía Municipal v roce 2026 na konkrétních příkladech.
Příklad 1. Zadání: v prosinci 2011 byl v Benidormu koupen bungalov za 64.000 €, v březnu 2026 byl prodán za 160.000 €. Podle posledního potvrzení o zaplacení daně z nemovitosti IBI činí katastrální hodnota nemovitosti 55.000 €, z toho: 15.000 € je katastrální hodnota pozemku a 40.000 € je katastrální hodnota stavby.
Plusvalía Municipal k úhradě: 405,00 € podle metody objektivního odhadu a 7.853,76 € podle metody skutečného odhadu.
Příklad 2. Zadání: v červenci 2005 byl v Benidormu koupen bungalov za 155.000 €, v březnu 2026 byl prodán za 160.000 €. Podle posledního potvrzení o zaplacení daně z nemovitosti IBI činí katastrální hodnota nemovitosti 55.000 €, z toho: 15.000 € je katastrální hodnota pozemku a 40.000 € je katastrální hodnota stavby.
Plusvalía Municipal k úhradě: 1.800,00 € podle metody objektivního odhadu a 409,05 € podle metody skutečného odhadu.
Jak jsme uvedli výše, metoda objektivního odhadu se použije automaticky. Pro použití metody skutečného odhadu je nutné:
- předložit notáři, který transakci ověřuje, původní kupní smlouvu, ve které je uvedena kupní cena (v případě nabytí nemovitosti darem nebo dědictvím příslušný notářský akt);
- v okamžiku podpisu transakce přiložit k dokumentům písemné prohlášení o záměru použít metodu skutečného odhadu na základě dosaženého zisku.
Kdo je povinen platit Plusvalía Municipal ve Španělsku?
Daň Plusvalía Municipal hradí prodávající nemovitosti. Povinnosti týkající se sražení, přiznání a odvedení částky do rozpočtu však mohou být rozděleny následovně:
- na samotného prodávajícího, pokud je daňovým rezidentem Španělska;
- na kupujícího, pokud prodávající není daňovým rezidentem Španělska. V takovém případě potřebnou částku zadrží kupující prodávajícímu při sepsání kupní smlouvy a vyrovnání transakce v přítomnosti notáře. To znamená, že poplatníkem zůstává i nadále prodávající, ale administrativní postup přiznání a odvedení zadržené částky je povinností kupujícího.
Na zaplacení daně je 30 pracovních dnů od podpisu transakce u notáře. Je důležité lhůtu nepromeškat, protože pokuty za prodlení mohou činit od 5 % do 20 %. Obce často schvalují daňové úlevy při transakcích týkajících se hlavního bydliště nebo v případě dědictví.
Pokud je nemovitost ve Španělsku prodána bez zisku nebo se ztrátou, povinnost uhradit Plusvalía Municipal nevzniká, protože metoda skutečného odhadu dá záporný výsledek. Tato obecní daň se rovněž nevztahuje na prodej objektů historického, uměleckého nebo kulturního významu.
Zjistěte více informací o koupi bydlení ve Španělsku v našich článcích:
- Postup při koupi nemovitosti ve Španělsku;
- 10 tipů pro nákup nemovitosti ve Španělsku;
- Jak získat hypotéku ve Španělsku. Dokumenty pro hypotéku ve Španělsku;
- Daně ve Španělsku pro nerezidentní vlastníky nemovitostí.
Máte ještě otázky ohledně daně při prodeji nemovitosti ve Španělsku – Plusvalía Municipal? Obraťte se na naše specialisty, vyplněním formuláře na webu nebo objednáním zpětného hovoru. Rádi vás také přivítáme v našich kancelářích.
