Продажа недвижимости в Испании предполагает уплату налогов со стороны продавца, одним из которых является IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – налог на прирост стоимости земель городского назначения. Вместо длинного официального названия чаще используется более короткое — Plusvalía Municipal.

Plusvalía Municipal в Испании относится к муниципальным налогам; соответственно, ставки, льготы и возможность получения рассрочки регулируются на местах. В разных муниципалитетах сделки на одинаковую сумму могут потребовать уплаты отличающихся сумм налога, и это при том, что базовые принципы расчета едины для всей страны. Чтобы точно рассчитать Plusvalia Municipal еще на этапе планирования сделки, можно воспользоваться калькулятором на сайте мэрии того муниципалитета, где территориально находится недвижимость, либо обратиться к налоговому консультанту, хестору или сопровождающему куплю-продажу риелтору.

Налоговая реформа 2021 году утвердила два метода расчета налога, оставив за продавцом право выбрать наиболее выгодный по собственному усмотрению: метод реальной оценки (Método de estimación directa/real) или метод объективной оценки (Método de estimación objetiva). По умолчанию применяется второй метод – объективный. Чтобы применить реальный, необходимо зафиксировать намерение в письменном виде в момент подписания сделки у нотариуса.

Налог при продаже недвижимости в Испании – Plusvalia Municipal

Plusvalia Municipal: характер налога

Plusvalia Municipal взимается не с самой продажи недвижимости (прибыль от сделки облагается IRPF или IRNR – налогами на доходы физических лиц, резидентов и нерезидентов). Налогом Plusvalia Municipal облагается прирост стоимости земельного участка, на котором объект недвижимости расположен. В момент покупки жилья или коммерческого помещения земля имела определенную стоимость. И предполагается, что к моменту продажи окружающая инфраструктура улучшилась, произошло общее повышение цен, инфляция, а значит, земля подорожала. Именно это «подорожание» муниципалитеты и стремятся обложить налогом.

Обязанность по уплате Plusvalia Municipal возникает не только при продаже недвижимости в Испании, но и при получении недвижимости в наследство или принятии ее в дар.

Методы расчета Plusvalia Municipal в 2026 году

Метод объективной оценки не учитывает фактическую прибыль, а ориентируется на срок владения недвижимостью:

  • Как рассчитывается: берется кадастровая стоимость земли (ока указана в квитанции по налогу на недвижимое имущество IBI) и к ней применяется коэффициент, который зависит от количества лет владения объектом, а к итоговому результату – действующая процентная ставка.
  • Кому выгоден: как правило, тем, кто продает недвижимость, значительно выросшую в реальной цене, но с относительно стабильной кадастровой стоимостью. Это «математический» метод, который не учитывает колебания рынка недвижимости.

Коэффициенты и ставки определяются на уровне муниципалитетов. На государственном уровне устанавливаются максимальные значения, которые муниципалитеты не должны превышать. В 2026 году правительство выступило с инициативой повысить коэффициенты (с целью «наказания» за спекулятивные сделки, особенно в первые 15 лет владения), но законопроект не прошел процедуру одобрения, и максимальные коэффициенты остались на уровне 2024 года.

Метод реальной оценки основан на фактической прибыли от продажи недвижимости в Испании:

  • Как рассчитывается: из цены продажи вычитается цена покупки. К полученной разнице применяется процент, отражающий долю стоимости земли в общей кадастровой стоимости объекта (долю можно рассчитать по данным, указанным в квитанции по налогу на недвижимое имущество IBI), а к итоговому результату – действующая в муниципалитете процентная ставка.
  • Кому выгоден: тем, кто продает недвижимость спустя короткое время после покупки или в условиях рынка с минимальным ростом цен. Если реальная прибыль от продажи невелика, этот метод обычно оказывается более выгодным.

Налог при продаже недвижимости в Испании – Plusvalia Municipal

Plusvalia Municipal в 2026 году на примере Бенидорма

Чтобы сравнить оба метода, рассчитаем Plusvalia Municipal в 2026 году на конкретных примерах.

Пример 1. Дано: в декабре 2011 года в Бенидорме было куплено бунгало за 64.000 €, в марте 2026 года оно было продано за 160.000 €. Согласно последней квитанции по налогу на недвижимое имущество IBI, кадастровая стоимость недвижимости составляет 55.000 €, из них: 15.000 € — кадастровая стоимость земли, 40.000 € — кадастровая стоимость строения.

Plusvalia Municipal к уплате: 405,00 € по методу объективной оценки и 7.853,76 по методу реальной оценки.

Пример 2. Дано: в июле 2005 года в Бенидорме было куплено бунгало за 155.000 €, в марте 2026 года оно было продано за 160.000 €. Согласно последней квитанции по налогу на недвижимое имущество IBI, кадастровая стоимость недвижимости составляет 55.000 €, из них: 15.000 € — кадастровая стоимость земли, 40.000 € — кадастровая стоимость строения.

Plusvalia Municipal к уплате: 1.800,00 € по методу объективной оценки и 409,05 по методу реальной оценки.

Как мы упомянули выше, метод объективной оценки применяется по умолчанию. Для применения метода реальной оценки необходимо:

  • представить в распоряжение нотариуса, заверяющего сделку, первую купчую, где указана цена покупки (при получении недвижимости в дар или в наследство – соответствующий нотариальный акт);
  • в момент подписания сделки приложить к документам письменное заявление о намерении применить метод реальной оценки, основываясь на полученной прибыли.

Кто обязан платить Plusvalia Municipal в Испании?

Налог Plusvalia Municipal уплачивает продавец недвижимости. Но обязанности по удержанию, декларированию и перечислению в бюджет могут быть возложены следующим образом:

  • на самого продавца, если он является налоговым резидентом Испании;
  • на покупателя, если продавец не является налоговым резидентом Испании. В этом случае необходимая сумма удерживается покупателем с продавца в момент оформления купчей и расчета по сделке в присутствии нотариуса. Т.е. плательщиком все равно выступает продавец, но административная процедура по декларированию и перечислению удержанной суммы вменяется в обязанность покупателю.

На уплату налога даются 30 рабочих дней с момента подписания сделки у нотариуса. Важно не пропустить срок, т.к. штрафы за просрочку могут составлять от 5% до 20%. Нередко муниципалитеты утверждают льготы по налогу при сделках с основным жильем или в случае вступления в наследство.

Если недвижимость в Испании продается с нулевой прибылью или в убыток, то обязательство по уплате Plusvalia Municipal не возникает, т.к. метод реальной оценки даст отрицательный результат. Также муниципальным налогом не облагается продажа объектов исторического, художественного или культурного интереса.

Узнать больше информации о покупке жилья в Испании вы можете из наших статей:

У вас остались вопросы по поводу налога при продаже недвижимости в Испании – Plusvalia Municipal? Обратитесь за помощью к нашим специалистам, заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок. Также мы всегда рады видеть вас в наших офисах.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!