Der Verkauf von Immobilien in Spanien setzt voraus, dass der Verkäufer Steuern zahlt. Eine davon ist die IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – die Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Bauland. Statt der langen offiziellen Bezeichnung wird häufiger der kürzere Begriff Plusvalía Municipal verwendet.
Die Plusvalía Municipal in Spanien gehört zu den kommunalen Steuern; dementsprechend werden Steuersätze, Vergünstigungen und die Möglichkeit einer Ratenzahlung auf lokaler Ebene geregelt. In verschiedenen Gemeinden können Transaktionen über denselben Betrag zu unterschiedlichen Steuerbeträgen führen, obwohl die grundlegenden Berechnungsprinzipien im ganzen Land einheitlich sind. Um die Plusvalía Municipal bereits in der Planungsphase einer Transaktion genau zu berechnen, kann man den Rechner auf der Website des Rathauses der Gemeinde nutzen, in der sich die Immobilie befindet, oder sich an einen Steuerberater, einen Gestor oder den Makler wenden, der den Kauf und Verkauf begleitet.
Die Steuerreform von 2021 hat zwei Methoden zur Berechnung der Steuer eingeführt und dem Verkäufer das Recht eingeräumt, nach eigenem Ermessen die günstigere Variante zu wählen: die Methode der direkten/tatsächlichen Schätzung (Método de estimación directa/real) oder die Methode der objektiven Schätzung (Método de estimación objetiva). Standardmäßig wird die zweite Methode – die objektive – angewendet. Um die tatsächliche Methode zu nutzen, muss diese Absicht im Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar schriftlich festgehalten werden.
Plusvalía Municipal: Wesen der Steuer
Die Plusvalía Municipal wird nicht auf den Verkauf der Immobilie selbst erhoben (der Gewinn aus der Transaktion unterliegt der IRPF oder IRNR – der Einkommensteuer für natürliche Personen, Residenten und Nichtresidenten). Die Plusvalía Municipal besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts hatte das Grundstück einen bestimmten Wert. Es wird davon ausgegangen, dass sich bis zum Zeitpunkt des Verkaufs die umliegende Infrastruktur verbessert hat, allgemeine Preissteigerungen und Inflation eingetreten sind und das Grundstück daher an Wert gewonnen hat. Genau diesen „Wertzuwachs“ wollen die Gemeinden besteuern.
Die Pflicht zur Zahlung der Plusvalía Municipal entsteht nicht nur beim Verkauf von Immobilien in Spanien, sondern auch beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung.
Methoden zur Berechnung der Plusvalía Municipal im Jahr 2026
Die Methode der objektiven Schätzung berücksichtigt nicht den tatsächlichen Gewinn, sondern orientiert sich an der Haltedauer der Immobilie:
- Berechnung: Es wird der Katasterwert des Grundstücks herangezogen (er ist auf dem Bescheid über die Immobiliensteuer IBI angegeben). Darauf wird ein Koeffizient angewendet, der von der Anzahl der Jahre abhängt, in denen die Immobilie gehalten wurde, und auf das Ergebnis anschließend der geltende Steuersatz.
- Für wen vorteilhaft: In der Regel für diejenigen, die eine Immobilie verkaufen, deren tatsächlicher Marktwert stark gestiegen ist, während der Katasterwert relativ stabil geblieben ist. Es handelt sich um eine „mathematische“ Methode, die Schwankungen des Immobilienmarktes nicht berücksichtigt.
Koeffizienten und Steuersätze werden auf Gemeindeebene festgelegt. Auf staatlicher Ebene werden Höchstwerte bestimmt, die von den Gemeinden nicht überschritten werden dürfen. Im Jahr 2026 hat die Regierung eine Initiative zur Erhöhung der Koeffizienten vorgeschlagen (mit dem Ziel, spekulative Transaktionen zu „bestrafen“, insbesondere in den ersten 15 Jahren der Haltedauer), doch der Gesetzentwurf wurde nicht verabschiedet, und die Höchstkoeffizienten blieben auf dem Stand von 2024.
Die Methode der tatsächlichen Schätzung basiert auf dem realen Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien in Spanien:
- Berechnung: Vom Verkaufspreis wird der Kaufpreis abgezogen. Auf die erhaltene Differenz wird ein Prozentsatz angewendet, der den Anteil des Grundstückswerts am gesamten Katasterwert der Immobilie widerspiegelt (dieser Anteil kann anhand der im IBI-Bescheid angegebenen Daten berechnet werden), und auf das Ergebnis anschließend der in der jeweiligen Gemeinde geltende Steuersatz.
- Für wen vorteilhaft: Für diejenigen, die eine Immobilie kurze Zeit nach dem Kauf oder in einem Markt mit minimalem Preiswachstum verkaufen. Wenn der tatsächliche Gewinn aus dem Verkauf gering ist, ist diese Methode in der Regel günstiger.
Plusvalía Municipal im Jahr 2026 am Beispiel von Benidorm
Um beide Methoden zu vergleichen, berechnen wir die Plusvalía Municipal im Jahr 2026 anhand konkreter Beispiele.
Beispiel 1. Gegeben: Im Dezember 2011 wurde in Benidorm ein Bungalow für 64.000 € gekauft, im März 2026 wurde er für 160.000 € verkauft. Laut dem letzten Bescheid über die Immobiliensteuer IBI beträgt der Katasterwert der Immobilie 55.000 €, davon entfallen 15.000 € auf den Katasterwert des Grundstücks und 40.000 € auf den Katasterwert des Gebäudes.
Zu zahlende Plusvalía Municipal: 405,00 € nach der Methode der objektiven Schätzung und 7.853,76 € nach der Methode der tatsächlichen Schätzung.
Beispiel 2. Gegeben: Im Juli 2005 wurde in Benidorm ein Bungalow für 155.000 € gekauft, im März 2026 wurde er für 160.000 € verkauft. Laut dem letzten Bescheid über die Immobiliensteuer IBI beträgt der Katasterwert der Immobilie 55.000 €, davon entfallen 15.000 € auf den Katasterwert des Grundstücks und 40.000 € auf den Katasterwert des Gebäudes.
Zu zahlende Plusvalía Municipal: 1.800,00 € nach der Methode der objektiven Schätzung und 409,05 € nach der Methode der tatsächlichen Schätzung.
Wie bereits erwähnt, wird die Methode der objektiven Schätzung standardmäßig angewendet. Um die Methode der tatsächlichen Schätzung zu nutzen, ist Folgendes erforderlich:
- dem Notar, der die Transaktion beurkundet, die erste Kaufurkunde vorzulegen, in der der Kaufpreis angegeben ist (bei Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie – die entsprechende notarielle Urkunde);
- im Zeitpunkt der Unterzeichnung der Transaktion den Unterlagen eine schriftliche Erklärung beizufügen, in der die Absicht festgehalten wird, die Methode der tatsächlichen Schätzung auf Grundlage des erzielten Gewinns anzuwenden.
Wer ist in Spanien zur Zahlung der Plusvalía Municipal verpflichtet?
Die Plusvalía Municipal wird vom Verkäufer der Immobilie gezahlt. Die Pflichten zur Einbehaltung, Deklaration und Abführung an den Haushalt können jedoch wie folgt verteilt sein:
- auf den Verkäufer selbst, wenn er in Spanien steuerlich ansässig ist;
- auf den Käufer, wenn der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist. In diesem Fall wird der erforderliche Betrag vom Käufer dem Verkäufer im Moment der Unterzeichnung der Kaufurkunde und der Abwicklung der Transaktion in Anwesenheit des Notars einbehalten. Das heißt, Steuerschuldner bleibt weiterhin der Verkäufer, aber das Verwaltungsverfahren der Deklaration und Abführung des einbehaltenen Betrags obliegt dem Käufer.
Für die Zahlung der Steuer stehen 30 Arbeitstage ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar zur Verfügung. Es ist wichtig, diese Frist nicht zu versäumen, da die Säumniszuschläge zwischen 5 % und 20 % betragen können. Häufig gewähren die Gemeinden Steuervergünstigungen bei Transaktionen mit dem Hauptwohnsitz oder im Erbfall.
Wenn eine Immobilie in Spanien ohne Gewinn oder mit Verlust verkauft wird, entsteht keine Pflicht zur Zahlung der Plusvalía Municipal, da die Methode der tatsächlichen Schätzung zu einem negativen Ergebnis führt. Ebenfalls nicht der kommunalen Steuer unterliegt der Verkauf von Objekten von historischem, künstlerischem oder kulturellem Interesse.
Mehr Informationen über den Kauf von Wohnimmobilien in Spanien finden Sie in unseren Artikeln:
- Verfahren beim Immobilienkauf in Spanien;
- 10 Tipps für den Immobilienkauf in Spanien;
- Wie man in Spanien eine Hypothek bekommt. Unterlagen für eine Hypothek in Spanien;
- Steuern in Spanien für nichtansässige Immobilieneigentümer.
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