До енергетичного сертифіката в Іспанії зазвичай ставляться просто як до однієї з обов’язкових «папірців», необхідних при продажу нерухомості або, в деяких випадках, при отриманні іпотеки. Вкрай рідко власники замовляють сертифікат виключно заради власної поінформованості або з цікавості – подивитися, який саме клас енергоефективності присвоєно житлу. Проте не варто недооцінювати ринкові тенденції та значення енергетичного сертифіката – енергоефективність житла в Іспанії з кожним роком стає все важливішим фактором формування кінцевої вартості об’єкта.

Тенденції такі, що всі розвинені країни підтримують тренд енергоефективності, намагаються мінімізувати енергоспоживання, заохочуючи свідомих власників (наприклад, вигіднішими умовами за іпотекою). Іспанські забудовники також у тренді: нові проєкти розробляються так, щоб клас енергоефективності житла був не нижчим за B, а в ідеалі – A. Минуло ще кілька років – і житло з класом G, найнижчим, стане абсолютно неконкурентоспроможним: витрати та час на ремонт і серйозні реформи для досягнення хоча б мінімальних стандартів комфорту та енергоефективності зроблять купівлю таких об’єктів невигідною. Ба більше, реформи та підвищення енергоефективності стануть обов’язковими відповідно до вимог Загальноєвропейської директиви про енергоефективність будівель, про яку ми детальніше поговоримо нижче.

Що таке енергетичний сертифікат і чому він важливий?

Сертифікат енергоефективності в Іспанії (Certificado de Eficiencia Energética) – документ, підписаний технічним фахівцем, який показує, наскільки економно будівля або окрема квартира споживає енергію для підтримання оптимальних комфортних умов проживання. Наразі існує сім класів енергоефективності, що позначаються літерами від A (найвищий) до G (найнижчий). У найближчому майбутньому очікується розширення шкали та запровадження додаткових класів в Іспанії.

Енергетичний сертифікат входить до пакета обов’язкових документів для:

• розміщення в інтернеті оголошення про продаж або оренду житла (чи комерційного приміщення) – насамперед на найбільших порталах idealista та fotocasa;
• продажу нерухомості (без сертифіката нотаріус не засвідчить купівлю-продаж);
• здачі житла в оренду (короткострокову або довгострокову), адже чинне законодавство вимагає включати сертифікат до договору оренди;
• отримання пільгової іпотеки на житло з високим класом енергоефективності;
• отримання допомоги та субсидій на проведення реформ, метою яких є підвищення класу енергоефективності житла.

Енергоефективність житла в Іспанії: поточна ситуація

Поточна ситуація з енергоефективністю житла в Іспанії не є критичною, але й далека від ідеальної. Згідно з офіційним звітом Міністерства екологічного переходу та демографічних проблем, у чинних реєстрах енергетичних сертифікатів найбільшу частку займає клас E – близько 52%. На класи F+G припадає понад 32%. Разом це понад 84% житлового фонду. Іншими словами, більше ніж 4/5 об’єктів нерухомості країни не відповідають критеріям енергоефективності.

У тих же реєстрах зареєстровано всього близько 20.000 сертифікатів класу A – це менше 0,4% від загальної бази (5,5 млн сертифікатів). Пояснення просте: в Іспанії величезна частка житла припадає на старий житловий фонд, який будувався в епоху, коли поняття енергоефективності фактично не існувало, а вимоги до якості будівництва, використовуваних матеріалів, теплоізоляції та встановлюваного обладнання були дуже низькими. Близько 55% будівель по всій країні зведено до 1980 року, тобто їм уже більш ніж 45 років. Ще приблизно 21% будівель мають вік понад 50 років. І практично всі вони – неефективні з точки зору енергоспоживання.

Інститут диверсифікації та енергозбереження Іспанії зазначає, що для класу A споживання енергії домогосподарствами перебуває на рівні 44,6 кВт·год/м²·рік, тоді як для класу E воно зростає до 303,7 кВт·год/м²·рік, для класу F – до 382,6 кВт·год/м²·рік, а для класу G – до 382,6 кВт·год/м²·рік. Це означає, що квартира з класом енергоефективності G може споживати в 8,5 раза більше енергії на квадратний метр, ніж квартира з класом A.

Якщо перевести все це в гроші, отримаємо такі результати: орієнтовна сума річних витрат на опалення/охолодження квартири площею 80–90 м² для класу A становитиме 300–500 €/рік, а для класу G – 2.000–3.500 €/рік (і навіть вище в холодніших регіонах та/або за невигідних тарифів).

Якщо у вас немає енергетичного сертифіката, ви ніколи його не замовляли, попередні розрахунки можна зробити на сайті Генеральної ради технічної архітектури Іспанії – для цього розроблено спеціальний калькулятор.

Загалом будівлі споживають близько 30% усієї електроенергії в Іспанії, з них 18% припадає на житловий фонд і 12% – на нежитловий (офісні та комерційні будівлі). Приблизно така сама частка, близько 30%, припадає на житловий і нежитловий фонд у викидах CO2. Очікується, що підвищення класів енергоефективності внесе відчутний позитивний внесок у енергобаланс. Наразі Іспанія приводить свою систему сертифікації у відповідність до директиви ЄС, метою якої є прискорення реновації малоефективних будівель. У найближчі роки очікується серйозний тиск на об’єкти з класами E, F і G.

Нова директива ЄС: що зміниться і кого це стосуватиметься?

У 2024 році була прийнята Загальноєвропейська директива про енергоефективність будівель. Зараз країни приводять у відповідність власне законодавство, нормативи й принципи сертифікації, включно з національними базами даних. Основна мета реформи – скоротити вуглецевий слід (CO2) будівельного сектору протягом усього життєвого циклу будівлі – від зведення до демонтажу. Повна реновація будівельного фонду ЄС має чітко встановлені строки. До 2050 року всі без винятку європейські будівлі повинні стати кліматично нейтральними.

Етапи виконання директиви:

• 2024 – рік ухвалення директиви Directiva sobre Rendimiento Energético de los Edificios (EPBD).
• 2025 – до кінця року держави-члени ЄС мають подати свої національні плани реновації. Також забороняється субсидування купівлі/встановлення котлів, що працюють на викопному паливі (газ, вугілля, дизельне паливо); допускаються лише гібридні системи.
• 2027 – з 1 січня 2027 року всі громадські будівлі повинні мати енергетичний клас E.
• 2030 – з 1 січня 2030 року всі громадські будівлі повинні мати енергетичний клас D, усі житлові будівлі – енергетичний клас E.
• 2033 – з 1 січня 2033 року всі житлові будівлі повинні мати енергетичний клас D.
• 2040 – повне припинення використання систем опалення на викопному паливі.
• 2050 – усі існуючі будівлі, включно з житловими й нежитловими, мають бути кліматично нейтральними.

В Іспанії буде змінена класифікація будівель, яка застосовується при видачі енергетичних сертифікатів. До 29 травня 2026 року:

• Літера «A» буде зарезервована виключно для будівель із нульовим рівнем викидів. Дотепер до цього класу входили будинки з практично нульовим або дуже низьким споживанням енергії та викидами менше 10 кг CO2/м² на рік.
• Можуть бути додані ще дві категорії: «A0» (нульові викиди) та «A+» (споживання енергії на 20% нижче за ліміт, встановлений для ZBE).

ZBE – абревіатура від “Zona de Balance Energético”, тобто енергетичний еталон (референтна зона), на основі якого розраховуються граничні значення енергоспоживання й викидів для класів сертифікації. Кожен регіон і кожен тип будівлі (житлова, офісна тощо) має власну «зону ZBE» – не географічну, а нормативну модель, з якою порівнюється конкретна будівля під час сертифікації.

Скільки коштує підвищити енергоефективність житла в Іспанії?

ЄС зобов’язав усі країни-учасниці скоротити споживання енергії домогосподарствами на 16% до 2030 року та на 20–22% до 2035 року. 55% цього скорочення має бути забезпечено за рахунок реконструкції 43% фонду житлових і нежитлових будівель.

Чим більше інвестицій буде спрямовано на досягнення цих цілей, тим вищою буде економія енергії, що, своєю чергою, призведе до зниження рахунків для орендарів і підвищення вартості нерухомості. За інвестицій близько 10.000 € споживання енергії можна скоротити на 30–45%, а при інвестиціях близько 20.000 € – більш ніж на 60%. Переїзд із будинку з рейтингом енергоефективності E до будинку з рейтингом C може означати для орендарів економію близько 35% на рахунках за електроенергію.

• Розмір витрат на підвищення класу енергоефективності залежить від кількох факторів:
• Розміру житла: що більша площа, то більше матеріалів і робіт знадобиться.
• Початкового стану об’єкта: якщо є серйозні проблеми з ізоляцією або дуже старі системи опалення/кондиціювання, інвестиції будуть вищими.
• Типу ремонту: заміна склопакетів – це не те саме, що встановлення сонячних панелей або повна модернізація системи опалення.
• Місцезнаходження: ціни відрізняються залежно від міста. Наприклад, у Пальма-де-Майорка середня вартість становить 11.479 €, а в Мадриді – близько 7.224 €.

За середньої економії 300–370 € на рік окупність інвестицій може тривати від 15 до 20 років. Однак такі фактори, як субсидії, ціни на енергоносії та можливість збільшення економії, можуть скоротити цей строк.

Існують різні програми допомоги та субсидій, які можуть допомогти зменшити витрати:

• План реконструкції житлових будинків у рамках програми Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR): фінансується за рахунок коштів європейського фонду Next Generation та передбачає допомогу в розмірі від 8.100 до 21.400 € на один житловий об’єкт залежно від досягнутої економії енергії. Мінімальна вимога – зниження на 30% споживання електроенергії з невідновлюваних джерел, що має підтверджуватися енергетичними сертифікатами, отриманими до і після виконання робіт. Фактичний розмір субсидії розраховується за двома критеріями, і застосовується той, який менший: або % від понесених витрат, або ліміт за площею чи на одиницю житла:

o Зниження на 30–45% дає право на отримання субсидії до 40%, максимум – 8.100 € на одиницю житла (або 72 €/м²).

o Зниження на 45–60% дає право на отримання субсидії до 65%, максимум – 14.500 € на одиницю житла (або 130 €/м²).

o Зниження на 60% і більше дає право на отримання субсидії до 80%, максимум – 21.400 € на одиницю житла (або 192 €/м²).

Додатково можна отримати до 1.000 € на квартиру (або до 12.000 € на всю будівлю) за роботи з видалення азбесту. Згідно з чинними нормативами, всі роботи мають бути завершені до 30 червня 2026 року.

• Податкові відрахування: можна отримати вирахування до 60% із податку на доходи фізичних осіб (IRPF), якщо зменшити споживання електроенергії в усій будівлі або житловому комплексі на 30% чи підвищити клас енергоефективності до рівня A або B. При менш масштабних роботах в окремому житлі, а не в будівлі цілком, і при помірній оптимізації податкові відрахування можуть становити 20 або 40%. Важливо отримати енергетичні сертифікати до початку робіт і після їх завершення, а також надати всі фактури.
• Місцеві бонуси: деякі муніципалітети пропонують зниження річного податку на нерухоме майно (IBI) як додатковий стимул.
• Програма з підвищення енергоефективності в окремих житлах: фінансуються лише роботи в основному житлі, яке є постійним місцем проживання власника або орендаря, що має підтверджуватися пропискою. Розмір допомоги становить 40% вартості проєкту, але не більше 3.000 € на одиницю житла. Мінімальна вартість кожного проєкту має бути не меншою за 1.000 € на одиницю житла.

Окрім цих субсидій, у деяких автономних спільнотах діють спеціальні програми, наприклад кредити з низькими відсотковими ставками або додаткова допомога для житлових будинків у сільській місцевості.

Як впливає клас енергоефективності житла в Іспанії на вартість

У травні 2025 року Банк Іспанії опублікував масштабне дослідження на тему впливу класу енергоефективності на вартість житла в Іспанії. Базою послужили 1,2 млн угод купівлі-продажу або довгострокової оренди в період з 2014 по 2023 рік, а джерелами даних стали кадастрові реєстри, база енергетичних сертифікатів і дані Реєстру власності.

Основний висновок – підвищення класу енергоефективності підвищує вартість житла. Об’єкт класу A або B у середньому коштує на 5–12% дорожче за аналогічний об’єкт класу D або E. А різниця між A і G може досягати 20%. До того ж енергоефективне житло (класи від A до C) здається в оренду за ціною на 4–8% вищою, ніж менш ефективне.

З 2021 року «зелена премія» (надбавка до ціни, яку готові платити покупці чи орендарі за енергоефективне житло) зросла приблизно на 30%. Особливо відчутний вплив енергоефективності на ціну в новобудовах і найбільших містах – Мадриді, Барселоні та Валенсії.

На думку Банку Іспанії, покупці стали чутливими до класу житла. Після 2022 року енергетичний сертифікат реально впливає на ринкове сприйняття: частка угод із житлом класу F–G почала знижуватися.

Прогнози експертів: що чекає ринок нерухомості Іспанії з огляду на нову Директиву ЄС?

За прогнозами аналітиків, основаними на чинних нормах ЄС і динаміці ринків із подібними реформами (Німеччина, Нідерланди), до 2030 року житло класів A–B в Іспанії може додати в ціні 15–25%, тоді як житло класів F–G може втратити до 40% вартості через зниження ліквідності, зростання експлуатаційних витрат і необхідність проведення дорогих робіт для підвищення класу хоча б до E. В основі прогнозів лежить згаданий вище звіт Банку Іспанії, а також дані найбільшого незалежного оцінювача ринку нерухомості – компанії Tinsa, які показують, що крок на один рівень угору за шкалою енергоефективності збільшує ціну на 1–5%.

У світлі нової європейської директиви варто очікувати ще більшого розриву в ціні до 2030 року, а потім і до 2040-го. Слід враховувати все: витрати на обов’язкові реформи для досягнення класу E, а згодом – класу D, витрати на експлуатацію в умовах підвищення тарифів на електроенергію, втрату доступу до частини субсидій і пільг, неможливість отримати пільговий іпотечний кредит тощо.

Деякі експерти ринку прогнозують неможливість отримання після 2030 року іпотеки на житло класу F і G в Іспанії. Сьогодні жодних прямих заборон на фінансування купівлі житла з низькою енергоефективністю немає. Однак іспанські банки вже диференціюють умови залежно від класу об’єкта. Наприклад, Banco Santander, CaixaBank і Banco Sabadell пропонують «зелені» іпотеки з пільговими умовами для житла з високим класом енергоефективності.

Якщо звернутися до досвіду сусідніх країн, де вже кілька років діють аналогічні внутрішні директиви (наприклад, у Німеччині та Нідерландах), можна помітити, що об’єкти з класами F і G дисконтуються на 20–30%. Таким чином, прогноз для Іспанії на 2030 рік зводиться до таких цифр:

• Класи A і B: +15–25% до ціни, високий попит.
• Класи C і D: до +5% до ціни, стабільний попит.
• Клас E: –5–10% від ціни, низький попит.
• Класи F і G: –20–40% від ціни, практично повна відсутність попиту.

Попри чутки в мережі про заборону продажу житла з класами F і G з 2033 року, на сьогодні жодних законодавчих обмежень не запроваджено. Більше того, представництво Єврокомісії в Іспанії виступило із заявою, в якій, зокрема, зазначається: «Поширюється думка, що ЄС заборонить купівлю-продаж або оренду житла з класами E, F і G, починаючи з 2030 або 2033 року. Ця інформація є хибною. Директива не передбачає обмежень на продаж або оренду. Вона також не покладає обов’язків щодо реновації на окремих власників». Насправді нова директива задає цілі: до 2030 року – мінімум клас E, до 2033-го – клас D для житлових будівель, і вимагає від країн планів реновації. Але конкретні заходи (аж до можливих обмежень продажу/оренди найбільш неефективних об’єктів) кожна країна розроблятиме й застосовуватиме самостійно. Іспанія ще не прописала ці деталі в законі.

Як перевірити енергоефективність при купівлі житла в Іспанії

Продавець в Іспанії зобов’язаний мати енергетичний сертифікат (Certificado de Eficiencia Energética) і пред’явити його покупцеві на першу вимогу. Зазначена в ньому літера (від A до G) відображає клас енергоефективності житла. Здавалося б, що ще потрібно, якщо клас відомий? Але ми рекомендуємо додатково виконати кілька дій, щоб переконатися в справжності сертифіката та перевірити реальне оснащення квартири чи будинку. Отже, покроково:

• Перевірити справжність сертифіката. У Валенсійській спільноті це можна зробити на сайті IVACE. Пошук можна виконати за реєстраційним кодом, який містить кожен сертифікат, кадастровим номером або адресою. Строк дії сертифікатів становить 10 років для класів A–F і 5 років для класу G.
• Сертифікати можуть бути двох типів: індивідуальні, що стосуються конкретного житла, і колективні, що стосуються всієї будівлі. Для купівлі-продажу необхідний індивідуальний сертифікат.
• Клас енергоефективності, зазначений в оголошенні про продаж, має збігатися з указаним у сертифікаті.
• Не зайвим буде перевірити рахунки за електроенергію за останній рік, щоб побачити реальні цифри.
• Під час огляду квартири або будинку обов’язково зверніть увагу на вікна (які склопакети встановлені), стіни та стелю (чи є сліди конденсату й плісняви), тип опалення й кондиціювання, встановлену побутову техніку, орієнтацію по сторонах світу.
• Якщо будинок багатоквартирний, корисно з’ясувати, чи проводилися які-небудь роботи з підвищення його енергоефективності. Якщо ні, у майбутньому варто очікувати додаткового фінансового навантаження на мешканців.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!