Купівля житла – одне з найважливіших рішень у нашому житті. Це не лише велика фінансова інвестиція, а й серйозна угода з цілою низкою юридичних наслідків і зобов’язань. Саме тому перед підписанням будь-якого договору купівлі-продажу вкрай важливо уважно перевірити всі документи, щоб максимально убезпечити себе від можливих проблем і додаткових витрат у майбутньому.
У цій статті ми розповімо, які основні документи слід запросити та перевірити як при купівлі нового житла, так і нерухомості в Іспанії на вторинному ринку. А також які додаткові перевірки можуть виявитися не зайвими.
Перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею: необхідні документи
До списку необхідних документів входять:
- Виписка з Реєстру власності – Nota simple informativa. Виписка не лише підтверджує право власності на об’єкт нерухомості, а й указує кількість власників, частки їхнього володіння, наявні обтяження, сервітути та інші обмеження, а також характеристики – площу, місцезнаходження, межі з сусідніми об’єктами тощо. Термін дії Nota simple informativa становить 3 місяці, тому необхідно звертати увагу на дату видачі. Виписку може запросити як продавець, так і покупець. Для цього потрібно мати під рукою реєстраційні дані: кадастровий номер, номер CRU або точну адресу об’єкта. Запросити виписку можна в офісі Реєстру за місцезнаходженням нерухомості або на сайті Колегії реєстраторів.
- Документи, що встановлюють право власності. Нотаріальний договір купівлі-продажу (купча) підтверджує, що особа, яка продає нерухомість, законно придбала її раніше. Аналогічним документом може бути акт вступу у спадщину або акт прийняття нерухомості в дар. Якщо йдеться про нову нерухомість від забудовника, необхідно перевірити наявність ліцензії на первинне заселення, сертифіката про завершення будівництва та відповідність містобудівним нормам.
- Енергетичний сертифікат, який показує рівень енергоефективності об’єкта. По-перше, енергоефективність житла безпосередньо впливає на споживання енергії та може мати фінансові наслідки в середньостроковій перспективі, тобто знати, до якого класу належить житловий об’єкт, – важливо для самого покупця. По-друге, енергетичний сертифікат входить до списку обов’язкових документів, без яких нотаріус не оформить угоду.
- Сертифікат придатності для проживання (Cédula de habitabilidad). Він підтверджує, що нерухомість відповідає мінімальним вимогам щодо санітарних норм, гігієни та конструктивної безпеки, необхідним для проживання. Сертифікат є обов’язковим не в усіх автономних співтовариствах, тому потрібно консультуватися з нормами та вимогами місцевого законодавства. В окремих муніципалітетах цей документ може знадобитися для підключення базових комунальних послуг – води, електрики або газу.
- Квитанції про оплату комунальних послуг, податків і внесків кондомініуму. Перед підписанням угоди необхідно переконатися у відсутності заборгованостей за поточними платежами. Потрібно запросити останні оплачені квитанції або виписки з банківського рахунку за воду, електрику та газ. У випадку щорічного податку на нерухоме майно IBI рекомендуємо запросити не лише останню квитанцію, а й сертифікат про відсутність заборгованості за попередні періоди. Те саме стосується внесків за кондомініум: необхідне не лише підтвердження останньої оплати (внески можуть сплачуватися раз на місяць або раз на квартал), а й довідка від керуючої компанії про відсутність заборгованості.
- Договір завдатку (contrato de arras). Цей договір підписується при резервуванні нерухомості та внесенні завдатку. Важливо ознайомитися з правами й обов’язками сторін у разі відмови від угоди, а також зі строками, встановленими для остаточного завершення угоди. Також важливо переконатися, що в договорі завдатку дані продавця й самого об’єкта збігаються з даними Nota simple informativa.
- Висновок технічної інспекції будівлі (ITE). Цей документ потрібен лише в тому разі, якщо купується житло в старій будівлі. У різних регіонах вимоги відрізняються, тому необхідно керуватися нормами місцевого законодавства. Десь «старими» визнаються будівлі старші за 35 років, десь – старші за 50 років. У будь-якому разі технічний висновок має підтвердити технічний стан і ступінь збереженості будівлі. Ознайомитися з ним можна в керуючій компанії. Одночасно варто дізнатися, чи є заплановані роботи (derramas), схвалені загальними зборами мешканців, які передбачають додаткові внески з боку власників. Як правило, поточне утримання житлового комплексу та дрібні ремонтні роботи покриваються за рахунок регулярних внесків. Але термінові роботи або великі ремонти (наприклад, заміна чи встановлення ліфтів), перефарбування фасадів потребують позапланових внесків. Іноді йдеться про кілька тисяч євро. Якщо нерухомість купується в дуже старій будівлі, необхідно перевірити, чи не визнана вона об’єктом архітектурної спадщини і чи не підпадає під режим охорони таких об’єктів із відповідними обмеженнями та вимогами.
- Статут житлового товариства та протоколи останніх двох загальних зборів мешканців. У статуті прописані всі можливі обмеження (наприклад, щодо туристичної оренди, встановлення навісів і обладнання на балконах тощо), а в протоколах можуть бути зафіксовані рішення про майбутні дорогі позапланові роботи з ремонту або поліпшення житлового комплексу чи урбанізації.
- Виписка з кадастру із зазначенням valor de referencia. Valor de referencia – це індикатор ринкової вартості нерухомості, який щороку переглядається й оновлюється на підставі завершених нотаріально оформлених угод. Valor de referencia – це орієнтовна вартість, яка використовується при розрахунку деяких податків, зокрема ITP (податку на передачу власності, що сплачується при купівлі нерухомості на вторинному ринку). Якщо виявиться, що ціна угоди, погоджена продавцем і покупцем, нижча, ніж орієнтовна ринкова вартість, податок буде розрахований від valor de referencia.
Що ще необхідно перевірити перед купівлею нерухомості в Іспанії
Важливо оцінити загальний стан нерухомості – те, що видно неозброєним оком або перевіряється приладами: відсутність плісняви й конденсату на стінах, особливо у ванних кімнатах, справний стан побутової техніки, систем опалення й кондиціонування, склопакети на вікнах, відсутність тріщин і щілин у стінах як усередині будівлі, так і зовні, стан електропроводки та водяних труб тощо. За даними найбільшого незалежного оцінювача Tinsa, який готує, зокрема, висновки про стан нерухомості для отримання іпотечних кредитів, кожен четвертий об’єкт має серйозні проблеми, які не одразу впадають у вічі. Після купівлі виявлення та усунення таких проблем може дорого коштувати новому власникові.
В обов’язковому порядку необхідно переконатися, що нерухомість не захоплена сквотерами (okupas): їх виселення – складна процедура, витратна як фінансово, так і за часом. Особливу увагу слід приділити питанню наявності орендарів. Закон не забороняє продавати й купувати житло з чинним договором оренди: орендарі просто почнуть перераховувати орендну плату новому власникові. Але розірвати з ними договір лише через зміну власника не вийде, оскільки права орендарів захищені нормами Закону про міську оренду, і перехід права власності не є достатньою підставою для дострокового розірвання договору. Також не зайвим буде познайомитися з президентом житлового товариства, отримати загальні відомості про мешканців і особливо гучних сусідів.
Усе вищеперелічене – збір документів і перевірка об’єкта – не складні, але доволі клопіткі процедури. Однак нехтувати ними точно не варто, щоб убезпечити себе від можливих проблем і додаткових витрат у майбутньому.
