Att köpa en bostad är ett av de viktigaste besluten i våra liv. Det är inte bara en stor ekonomisk investering, utan också en allvarlig affär med en rad juridiska följder och förpliktelser. Därför är det mycket viktigt att noggrant kontrollera alla dokument innan man undertecknar något köpeavtal, för att i möjligaste mån skydda sig mot eventuella problem och extra kostnader i framtiden.
I den här artikeln går vi igenom vilka huvuddokument som bör begäras och kontrolleras både vid köp av en ny bostad och vid köp av en bostad på andrahandsmarknaden i Spanien. Vi tar också upp vilka ytterligare kontroller som kan vara bra att göra.
Kontrollera en fastighet i Spanien före köp: nödvändiga dokument
Listan över nödvändiga dokument omfattar:
- Ett utdrag ur fastighetsregistret – Nota simple informativa. Utdraget bekräftar inte bara äganderätten till fastigheten, utan visar också antalet ägare, deras ägarandelar, befintliga belastningar, servitut och andra begränsningar, samt fastighetens egenskaper – yta, läge, gränser mot angränsande fastigheter osv. Giltighetstiden för en Nota simple informativa är 3 månader, så det är viktigt att uppmärksamma utfärdandedatumet. Utdraget kan begäras av både säljaren och köparen. För detta behöver man ha registreringsuppgifterna till hands: fastighetens kadasternummer, CRU-nummer eller exakta adress. Utdraget kan begäras på fastighetsregistrets kontor där bostaden är belägen eller på webbplatsen för registratorskollegiet.
- Dokument som styrker äganderätten. Det notariella köpebrevet (escritura pública) bekräftar att den person som säljer fastigheten tidigare har förvärvat den lagligt. Ett arvsskiftesdokument eller ett gåvobrev kan fungera som likvärdiga dokument. Om det gäller en nyproduktion från en byggherre måste man kontrollera att det finns ett första inflyttningstillstånd, ett slutbesked för byggnationen och att fastigheten uppfyller stadsbyggnadsreglerna.
- Energicertifikat, som visar bostadens energiprestanda. För det första påverkar bostadens energieffektivitet direkt energiförbrukningen och kan få ekonomiska konsekvenser på medellång sikt, vilket innebär att det är viktigt för köparen att veta vilken klass bostaden tillhör. För det andra ingår energicertifikatet i listan över obligatoriska dokument, utan vilka notarien inte kan genomföra affären.
- Intyg om beboelighet (Cédula de habitabilidad). Det bekräftar att fastigheten uppfyller minimikraven när det gäller sanitära förhållanden, hygien och konstruktionssäkerhet som krävs för boende. Certifikatet är inte obligatoriskt i alla autonoma regioner, så man måste kontrollera normerna och kraven i den lokala lagstiftningen. I vissa kommuner kan detta dokument krävas för att ansluta grundläggande försörjningstjänster som vatten, el eller gas.
- Kvitton på betalning av kommunala tjänster, skatter och samfällighetsavgifter. Innan affären undertecknas måste man försäkra sig om att det inte finns några skulder för löpande betalningar. Det är nödvändigt att begära de senaste betalda räkningarna eller kontoutdragen för vatten, el och gas. När det gäller den årliga fastighetsskatten IBI rekommenderar vi att man inte bara begär det senaste kvittot, utan också ett intyg som visar att det inte finns några skulder från tidigare perioder. Detsamma gäller samfällighetsavgifter: det behövs inte bara ett bevis på den senaste betalningen (avgifterna kan betalas månadsvis eller kvartalsvis), utan också ett intyg från förvaltningsbolaget om att det inte finns några skulder.
- Handpenningsavtal (contrato de arras). Detta avtal undertecknas vid reservation av fastigheten och betalning av handpenning. Det är viktigt att sätta sig in i parternas rättigheter och skyldigheter om affären inte fullföljs, samt i de tidsfrister som har fastställts för det slutliga genomförandet av köpet. Det är också viktigt att försäkra sig om att uppgifterna om säljaren och själva fastigheten i handpenningsavtalet stämmer överens med uppgifterna i Nota simple informativa.
- Rapport från byggnadens tekniska inspektion (ITE). Detta dokument behövs endast om man köper en bostad i en äldre byggnad. Kraven skiljer sig åt mellan olika regioner, så man måste följa den lokala lagstiftningen. På vissa håll räknas byggnader som är äldre än 35 år som ”gamla”, på andra håll de som är äldre än 50 år. I vilket fall som helst måste den tekniska rapporten bekräfta byggnadens tekniska skick och bevarandestatus. Den kan granskas hos förvaltningsbolaget. Samtidigt är det värt att ta reda på om det finns planerade arbeten (derramas) som godkänts av de boendes årsmöte och som innebär extra avgifter för ägarna. Som regel täcks det löpande underhållet av bostadskomplexet och mindre reparationer av de ordinarie avgifterna. Men akuta arbeten eller större reparationer, till exempel byte eller installation av hissar eller ommålning av fasader, kräver extra inbetalningar. Ibland kan det handla om flera tusen euro. Om fastigheten köps i en mycket gammal byggnad måste man kontrollera om den har klassats som ett arkitektoniskt kulturarv och om den omfattas av skyddsbestämmelser med tillhörande begränsningar och krav.
- Bostadsföreningens stadgar och protokollen från de två senaste årsmötena. I stadgarna anges alla möjliga begränsningar, till exempel när det gäller turistuthyrning, installation av markiser och utrustning på balkonger osv., och i protokollen kan det finnas beslut om framtida kostsamma extraordinära arbeten för reparation eller förbättring av bostadskomplexet eller urbanisationen.
- Ett utdrag ur fastighetskatastern med uppgift om valor de referencia. Valor de referencia är en indikator på fastighetens marknadsvärde, som ses över och uppdateras årligen utifrån avslutade notariellt registrerade transaktioner. Valor de referencia är ett referensvärde som används vid beräkningen av vissa skatter, bland annat ITP (överlåtelseskatten som betalas vid köp av en bostad på andrahandsmarknaden). Om det visar sig att det pris som säljaren och köparen har kommit överens om är lägre än referensvärdet, kommer skatten att beräknas utifrån valor de referencia.
Vad mer behöver kontrolleras innan man köper en fastighet i Spanien
Det är viktigt att bedöma fastighetens allmänna skick – det som syns med blotta ögat eller kan kontrolleras med hjälp av instrument: att det inte finns mögel eller kondens på väggarna, särskilt i badrummen, att hushållsapparater, värme- och luftkonditioneringssystem fungerar som de ska, att fönstren har isolerglas, att det inte finns sprickor eller glipor i väggarna, vare sig inne i byggnaden eller utvändigt, samt skicket på elledningar och vattenrör osv. Enligt den största oberoende värderaren Tinsa, som bland annat upprättar rapporter om fastigheters skick för bolåneansökningar, har var fjärde bostad allvarliga problem som inte syns direkt. Efter köpet kan det bli mycket kostsamt för den nya ägaren att upptäcka och åtgärda sådana problem.
Det är absolut nödvändigt att försäkra sig om att fastigheten inte har tagits över av ockupanter (okupas): att avhysa dem är en komplicerad process som kostar både tid och pengar. Särskild uppmärksamhet bör också ägnas åt frågan om det finns hyresgäster i bostaden. Lagen förbjuder inte att man säljer eller köper en bostad med ett gällande hyresavtal: hyresgästerna börjar helt enkelt betala hyran till den nya ägaren. Det går dock inte att säga upp avtalet enbart på grund av ägarbytet, eftersom hyresgästernas rättigheter skyddas av lagen om urbana hyresavtal, och övergången av äganderätten utgör inte tillräcklig grund för att avsluta avtalet i förtid. Det kan också vara klokt att tala med bostadsföreningens ordförande och få allmän information om de boende och om särskilt högljudda grannar.
Allt ovanstående – att samla in dokument och kontrollera objektet – är inte svårt, men ganska tidskrävande. Det är dock definitivt inget man bör försumma om man vill skydda sig mot möjliga problem och extra kostnader i framtiden.
