L’achat d’un logement est l’une des décisions les plus importantes de notre vie. Il ne s’agit pas seulement d’un investissement financier majeur, mais aussi d’une transaction sérieuse comportant toute une série de conséquences et d’obligations juridiques. C’est pourquoi, avant de signer tout contrat de vente, il est essentiel de vérifier attentivement tous les documents afin de vous protéger au maximum contre d’éventuels problèmes et frais supplémentaires à l’avenir.
Dans cet article, nous expliquons quels documents principaux il convient de demander et de vérifier aussi bien lors de l’achat d’un logement neuf que d’un bien immobilier sur le marché secondaire en Espagne. Nous verrons également quels contrôles complémentaires peuvent s’avérer utiles.
Vérifier un bien immobilier en Espagne avant l’achat : les documents nécessaires
La liste des documents nécessaires comprend :
- L’extrait du Registre de la propriété – Nota simple informativa. Cet extrait ne confirme pas seulement le droit de propriété sur le bien immobilier, mais indique également le nombre de propriétaires, leurs quotes-parts, les charges existantes, les servitudes et autres limitations, ainsi que les caractéristiques du bien – superficie, emplacement, limites avec les parcelles voisines, etc. La durée de validité de la Nota simple informativa est de 3 mois ; il faut donc prêter attention à sa date de délivrance. L’extrait peut être demandé aussi bien par le vendeur que par l’acheteur. Pour cela, il faut disposer des informations d’enregistrement : la référence cadastrale, le numéro CRU ou l’adresse exacte du bien. L’extrait peut être demandé au bureau du Registre correspondant à l’emplacement du bien ou sur le site du Collège des registrateurs.
- Les documents établissant le droit de propriété. L’acte notarié de vente confirme que la personne qui vend le bien l’a acquis légalement auparavant. Un acte d’acceptation d’héritage ou un acte d’acceptation d’un bien reçu en donation peut également faire office de document équivalent. S’il s’agit d’un bien neuf acheté auprès d’un promoteur, il faut vérifier l’existence du permis de première occupation, du certificat d’achèvement des travaux et la conformité aux règles d’urbanisme.
- Le certificat énergétique, qui indique le niveau d’efficacité énergétique du bien. D’une part, l’efficacité énergétique du logement influe directement sur la consommation d’énergie et peut avoir des conséquences financières à moyen terme, c’est-à-dire qu’il est important pour l’acheteur de savoir à quelle classe appartient le bien. D’autre part, le certificat énergétique fait partie des documents obligatoires sans lesquels le notaire ne pourra pas formaliser la transaction.
- Le certificat d’habitabilité (Cédula de habitabilidad). Il confirme que le bien répond aux exigences minimales en matière de salubrité, d’hygiène et de sécurité structurelle nécessaires à l’habitation. Ce certificat n’est pas obligatoire dans toutes les communautés autonomes ; il convient donc de se référer aux normes et exigences de la législation locale. Dans certaines municipalités, ce document peut être nécessaire pour raccorder les services essentiels – eau, électricité ou gaz.
- Les justificatifs de paiement des charges коммунales, des impôts et des charges de copropriété. Avant de signer la transaction, il est nécessaire de s’assurer de l’absence de dettes liées aux paiements courants. Il faut demander les dernières factures acquittées ou des relevés bancaires pour l’eau, l’électricité et le gaz. En ce qui concerne l’impôt annuel sur les biens immobiliers, l’IBI, nous recommandons de demander non seulement le dernier reçu, mais également un certificat attestant l’absence d’arriérés pour les périodes précédentes. Il en va de même pour les charges de copropriété : il ne faut pas seulement une preuve du dernier paiement (les charges peuvent être réglées chaque mois ou chaque trimestre), mais aussi une attestation de l’administrateur confirmant l’absence de dettes.
- Le contrat d’arrhes (contrato de arras). Ce contrat est signé lors de la réservation du bien et du versement des arrhes. Il est important de prendre connaissance des droits et obligations des parties en cas de renonciation à la transaction, ainsi que des délais fixés pour la conclusion définitive de la vente. Il est également important de vérifier que les informations sur le vendeur et sur le bien lui-même dans le contrat d’arrhes correspondent à celles figurant dans la Nota simple informativa.
- Le rapport de l’inspection technique du bâtiment (ITE). Ce document n’est nécessaire que si l’on achète un logement dans un immeuble ancien. Les exigences diffèrent selon les régions ; il faut donc se référer aux dispositions de la législation locale. Dans certaines régions, les immeubles de plus de 35 ans sont considérés comme « anciens », dans d’autres ceux de plus de 50 ans. Dans tous les cas, le rapport technique doit confirmer l’état technique du bâtiment et son degré de conservation. Il peut être consulté auprès de l’administrateur de la copropriété. En même temps, il convient de se renseigner sur l’existence éventuelle de travaux prévus (derramas), approuvés lors de l’assemblée générale des copropriétaires, impliquant des contributions supplémentaires de la part des propriétaires. En règle générale, l’entretien courant du complexe résidentiel et les petites réparations sont couverts par les charges régulières. En revanche, les travaux urgents ou les grandes réparations (par exemple le remplacement ou l’installation d’ascenseurs), ainsi que la réfection des façades, nécessitent des contributions extraordinaires. Il peut parfois s’agir de plusieurs milliers d’euros. Si le bien est acquis dans un immeuble très ancien, il faut vérifier s’il n’a pas été classé au patrimoine architectural et s’il n’est pas soumis au régime de protection correspondant, avec les restrictions et exigences qui en découlent.
- Le règlement de copropriété et les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales de copropriétaires. Le règlement prévoit toutes les restrictions possibles (par exemple en matière de location touristique, d’installation de stores et d’équipements sur les balcons, etc.), tandis que les procès-verbaux peuvent contenir des décisions relatives à de futurs travaux extraordinaires coûteux destinés à la réparation ou à l’amélioration du complexe résidentiel ou de l’urbanisation.
- L’extrait du Cadastre mentionnant le valor de referencia. Le valor de referencia est un indicateur de la valeur de marché du bien immobilier, révisé et actualisé chaque année sur la base des transactions notariales effectivement conclues. Il s’agit d’une valeur de référence utilisée pour le calcul de certains impôts, notamment l’ITP (impôt sur la transmission patrimoniale, acquitté lors de l’achat d’un bien sur le marché secondaire). S’il s’avère que le prix de vente convenu entre le vendeur et l’acheteur est inférieur à cette valeur de référence, l’impôt sera calculé sur la base du valor de referencia.
Que faut-il encore vérifier avant d’acheter un bien immobilier en Espagne ?
Il est important d’évaluer l’état général du bien – tout ce qui est visible à l’œil nu ou peut être vérifié à l’aide d’appareils : l’absence de moisissures et de condensation sur les murs, en particulier dans les salles de bains, le bon fonctionnement des appareils électroménagers, des systèmes de chauffage et de climatisation, des fenêtres à double vitrage, l’absence de fissures et d’interstices dans les murs, à l’intérieur comme à l’extérieur du bâtiment, l’état de l’installation électrique et des canalisations d’eau, etc. Selon Tinsa, le plus grand expert indépendant en évaluation, qui établit notamment des rapports sur l’état des biens pour l’obtention de prêts hypothécaires, un bien sur quatre présente des problèmes graves qui ne sautent pas immédiatement aux yeux. Après l’achat, l’identification et la réparation de tels problèmes peuvent coûter très cher au nouveau propriétaire.
Il est indispensable de s’assurer que le bien n’a pas été occupé par des squatteurs (okupas) : leur expulsion est une procédure complexe, coûteuse tant en argent qu’en temps. Il faut également prêter une attention particulière à la présence éventuelle de locataires. La loi n’interdit pas de vendre ou d’acheter un logement assorti d’un bail en cours : les locataires commenceront simplement à verser leur loyer au nouveau propriétaire. En revanche, il ne sera pas possible de résilier leur contrat au seul motif du changement de propriétaire, car les droits des locataires sont protégés par la loi sur les locations urbaines, et le transfert du droit de propriété ne constitue pas un motif suffisant de résiliation anticipée du contrat. Il peut aussi être utile de rencontrer le président de la copropriété, d’obtenir des informations générales sur les résidents et sur les voisins particulièrement bruyants.
Tout ce qui précède – la collecte des documents et la vérification du bien – n’est pas compliqué, mais reste assez fastidieux. Il ne faut cependant en aucun cas négliger ces démarches si l’on veut se prémunir contre d’éventuels problèmes et frais supplémentaires à l’avenir.
