Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w naszym życiu. To nie tylko duża inwestycja finansowa, ale także poważna transakcja z całym szeregiem skutków i zobowiązań prawnych. Dlatego przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy kupna-sprzedaży niezwykle ważne jest dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów, aby maksymalnie zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami i dodatkowymi wydatkami w przyszłości.
W tym artykule opowiemy, jakie podstawowe dokumenty należy zażądać i sprawdzić zarówno przy zakupie nowego mieszkania, jak i nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii. Wyjaśnimy także, jakie dodatkowe kontrole mogą okazać się przydatne.
Sprawdzenie nieruchomości w Hiszpanii przed zakupem: niezbędne dokumenty
Lista niezbędnych dokumentów obejmuje:
- Odpis z Rejestru Własności – Nota simple informativa. Odpis ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale także wskazuje liczbę właścicieli, wysokość ich udziałów, istniejące obciążenia, służebności i inne ograniczenia, a także cechy nieruchomości – powierzchnię, położenie, granice z sąsiednimi działkami itp. Nota simple informativa jest ważna przez 3 miesiące, dlatego należy zwrócić uwagę na datę jej wydania. Odpis może zamówić zarówno sprzedający, jak i kupujący. W tym celu trzeba mieć pod ręką dane rejestrowe: numer katastralny, numer CRU lub dokładny adres nieruchomości. Odpis można uzyskać w biurze Rejestru właściwym dla położenia nieruchomości lub na stronie internetowej Kolegium Rejestratorów.
- Dokumenty potwierdzające prawo własności. Notarialny akt kupna-sprzedaży potwierdza, że osoba sprzedająca nieruchomość nabyła ją wcześniej zgodnie z prawem. Równoważnym dokumentem może być także akt przyjęcia spadku lub akt przyjęcia nieruchomości w darowiźnie. Jeżeli chodzi o nową nieruchomość od dewelopera, należy sprawdzić, czy istnieje licencja pierwszego zasiedlenia, certyfikat zakończenia budowy oraz zgodność z przepisami urbanistycznymi.
- Certyfikat energetyczny, który pokazuje poziom efektywności energetycznej nieruchomości. Po pierwsze, efektywność energetyczna mieszkania bezpośrednio wpływa na zużycie energii i może mieć konsekwencje finansowe w średnim okresie, dlatego dla samego kupującego ważne jest, aby wiedzieć, do jakiej klasy należy nieruchomość. Po drugie, certyfikat energetyczny znajduje się na liście obowiązkowych dokumentów, bez których notariusz nie sfinalizuje transakcji.
- Zaświadczenie o przydatności do zamieszkania (Cédula de habitabilidad). Potwierdza ono, że nieruchomość spełnia minimalne wymogi sanitarne, higieniczne i konstrukcyjne niezbędne do zamieszkania. Dokument ten nie jest obowiązkowy we wszystkich wspólnotach autonomicznych, dlatego należy sprawdzić normy i wymogi lokalnego prawa. W niektórych gminach dokument ten może być potrzebny do podłączenia podstawowych mediów – wody, prądu lub gazu.
- Potwierdzenia opłacenia mediów, podatków i składek wspólnoty mieszkaniowej. Przed podpisaniem transakcji należy upewnić się, że nie ma żadnych zaległości w bieżących płatnościach. Trzeba poprosić o ostatnie opłacone rachunki lub wyciągi bankowe za wodę, energię elektryczną i gaz. W przypadku rocznego podatku od nieruchomości IBI zalecamy poprosić nie tylko o ostatnie potwierdzenie płatności, ale także o zaświadczenie o braku zaległości za poprzednie okresy. To samo dotyczy składek wspólnoty: potrzebne jest nie tylko potwierdzenie ostatniej płatności (składki mogą być opłacane co miesiąc lub co kwartał), ale również zaświadczenie od zarządcy o braku zadłużenia.
- Umowa zadatku (contrato de arras). Umowa ta jest podpisywana przy rezerwacji nieruchomości i wpłacie zadatku. Ważne jest, aby zapoznać się z prawami i obowiązkami stron w przypadku rezygnacji z transakcji, a także z terminami ustalonymi dla jej ostatecznego sfinalizowania. Istotne jest również, aby upewnić się, że dane sprzedającego i samej nieruchomości w umowie zadatku są zgodne z danymi zawartymi w Nota simple informativa.
- Protokół z technicznej kontroli budynku (ITE). Dokument ten jest wymagany tylko wtedy, gdy kupowane jest mieszkanie w starym budynku. W różnych regionach wymagania są odmienne, dlatego należy kierować się przepisami lokalnego prawa. W niektórych miejscach za „stare” uznaje się budynki mające ponad 35 lat, a w innych – ponad 50 lat. W każdym przypadku ekspertyza techniczna powinna potwierdzać stan techniczny i stopień zachowania budynku. Można się z nią zapoznać u zarządcy nieruchomości. Jednocześnie warto sprawdzić, czy planowane są prace dodatkowe (derramas), zatwierdzone przez wspólnotę właścicieli, które oznaczają dodatkowe wpłaty ze strony właścicieli. Z reguły bieżące utrzymanie kompleksu mieszkaniowego i drobne naprawy są pokrywane z regularnych składek. Jednak prace awaryjne lub większe remonty, na przykład wymiana lub instalacja wind czy malowanie elewacji, wymagają nadzwyczajnych wpłat. Czasami mogą one wynosić kilka tysięcy euro. Jeżeli nieruchomość znajduje się w bardzo starym budynku, należy sprawdzić, czy nie został on uznany za obiekt dziedzictwa architektonicznego i czy nie podlega reżimowi ochrony takich obiektów wraz z odpowiednimi ograniczeniami i wymogami.
- Statut wspólnoty mieszkaniowej oraz protokoły z dwóch ostatnich zebrań właścicieli. W statucie zapisane są wszelkie możliwe ograniczenia, na przykład dotyczące najmu turystycznego, montażu markiz i urządzeń na balkonach itd., a w protokołach mogą być odnotowane decyzje o przyszłych kosztownych, nadzwyczajnych pracach remontowych lub modernizacyjnych w kompleksie mieszkaniowym albo urbanizacji.
- Wypis z katastru ze wskazaniem valor de referencia. Valor de referencia to wskaźnik wartości rynkowej nieruchomości, corocznie weryfikowany i aktualizowany na podstawie zakończonych transakcji notarialnych. Jest to wartość orientacyjna wykorzystywana do obliczania niektórych podatków, w tym ITP (podatku od przeniesienia własności, który płaci się przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego). Jeżeli okaże się, że cena transakcyjna uzgodniona przez sprzedającego i kupującego jest niższa niż orientacyjna wartość rynkowa, podatek zostanie obliczony na podstawie valor de referencia.
Co jeszcze należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii
Ważne jest, aby ocenić ogólny stan nieruchomości – wszystko to, co widać gołym okiem lub co można sprawdzić za pomocą urządzeń: brak pleśni i kondensacji na ścianach, szczególnie w łazienkach, sprawność sprzętu AGD, systemów ogrzewania i klimatyzacji, stan okien z podwójnymi szybami, brak pęknięć i szczelin w ścianach, zarówno wewnątrz budynku, jak i na zewnątrz, stan instalacji elektrycznej i rur wodnych itd. Według największego niezależnego rzeczoznawcy Tinsa, który przygotowuje między innymi raporty o stanie nieruchomości do celów kredytów hipotecznych, co czwarta nieruchomość ma poważne problemy, które nie rzucają się od razu w oczy. Po zakupie wykrycie i usunięcie takich usterek może kosztować nowego właściciela bardzo dużo.
Bezwzględnie należy się upewnić, że nieruchomość nie została zajęta przez skłotersów (okupas): ich eksmisja to skomplikowana procedura, kosztowna zarówno pod względem finansowym, jak i czasowym. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na kwestię obecności najemców. Prawo nie zabrania sprzedaży i zakupu mieszkania z obowiązującą umową najmu: najemcy po prostu zaczną wpłacać czynsz nowemu właścicielowi. Nie będzie jednak możliwe rozwiązanie z nimi umowy wyłącznie z powodu zmiany właściciela, ponieważ prawa najemców są chronione przez przepisy ustawy o najmie miejskim, a przeniesienie prawa własności nie stanowi wystarczającej podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy. Warto również poznać przewodniczącego wspólnoty mieszkaniowej, uzyskać ogólne informacje o mieszkańcach i o szczególnie hałaśliwych sąsiadach.
Wszystkie powyższe działania – zebranie dokumentów i sprawdzenie nieruchomości – nie są trudne, ale są dość czasochłonne. Nie należy jednak ich zaniedbywać, aby uchronić się przed możliwymi problemami i dodatkowymi wydatkami w przyszłości.
