Asunnon ostaminen on yksi elämämme tärkeimmistä päätöksistä. Se ei ole pelkästään suuri taloudellinen sijoitus, vaan myös merkittävä oikeustoimi, johon liittyy monenlaisia oikeudellisia seurauksia ja velvoitteita. Siksi ennen minkään kauppasopimuksen allekirjoittamista on erittäin tärkeää tarkistaa huolellisesti kaikki asiakirjat, jotta voit suojautua mahdollisimman hyvin mahdollisilta ongelmilta ja lisäkustannuksilta tulevaisuudessa.
Tässä artikkelissa kerromme, mitä keskeisiä asiakirjoja on syytä pyytää ja tarkistaa sekä uutta asuntoa ostettaessa että Espanjan jälkimarkkinoilta ostettavan kiinteistön kohdalla. Lisäksi käymme läpi, mitä lisätarkistuksia voi olla hyödyllistä tehdä.
Kiinteistön tarkistaminen Espanjassa ennen ostoa: tarvittavat asiakirjat
Tarvittaviin asiakirjoihin kuuluvat:
- Kiinteistörekisteriote – Nota simple informativa. Tämä ote ei ainoastaan vahvista kiinteistön omistusoikeutta, vaan osoittaa նաև omistajien lukumäärän, heidän omistusosuutensa, olemassa olevat rasitteet, käyttöoikeudet ja muut rajoitukset sekä kiinteistön ominaisuudet – pinta-alan, sijainnin, rajat naapurikiinteistöihin nähden jne. Nota simple informativan voimassaoloaika on 3 kuukautta, joten sen myöntämispäivään on syytä kiinnittää huomiota. Otteen voi pyytää joko myyjä tai ostaja. Tätä varten on hyvä olla käsillä rekisteritiedot: kiinteistön katastritunnus, CRU-numero tai tarkka osoite. Ote voidaan pyytää kiinteistön sijaintipaikan rekisteritoimistosta tai rekisterinpitäjien yhdistyksen verkkosivustolta.
- Omistusoikeuden osoittavat asiakirjat. Notaarin vahvistama kauppakirja vahvistaa, että kiinteistön myyvä henkilö on hankkinut sen aiemmin laillisesti. Vastaavana asiakirjana voi toimia նաև perinnön vastaanottamista koskeva asiakirja tai lahjaksi saadun kiinteistön vastaanottamista koskeva asiakirja. Jos kyseessä on uudiskohde rakennuttajalta, on tarkistettava ensimmäisen käyttöluvan არსებоло, rakennustöiden valmistumistodistus sekä kaavoitusmääräysten noudattaminen.
- Energiatehokkuustodistus, joka osoittaa kiinteistön energiatehokkuustason. Ensinnäkin asunnon energiatehokkuus vaikuttaa suoraan energiankulutukseen ja voi aiheuttaa taloudellisia հետևauksia keskipitkällä aikavälillä, joten ostajan on tärkeää tietää, mihin luokkaan asunto kuuluu. Toiseksi energiatodistus kuuluu pakollisiin asiakirjoihin, joita ilman notaari ei vahvista kauppaa.
- Asuinkelpoisuustodistus (Cédula de habitabilidad). Se vahvistaa, että kiinteistö täyttää asumiseen vaadittavat vähimmäisvaatimukset terveyden, hygienian ja rakenteellisen turvallisuuden osalta. Todistus ei ole pakollinen kaikissa itsehallintoalueissa, joten paikallisen lainsäädännön vaatimukset on tarkistettava erikseen. Joissakin kunnissa tämä asiakirja voi olla tarpeen peruspalveluiden, kuten veden, sähkön tai kaasun, kytkemiseksi.
- Kuitit kunnallistekniikan, verojen ja taloyhtiömaksujen maksamisesta. Ennen kaupan allekirjoittamista on varmistettava, ettei juoksevista maksuista ole maksamattomia velkoja. On tarpeen pyytää viimeisimmät maksetut laskut tai tiliotteet vedestä, sähköstä ja kaasusta. Vuosittaisen kiinteistöveron IBI:n osalta suosittelemme pyytämään viimeisimmän kuitin lisäksi myös todistuksen siitä, ettei aiemmilta kausilta ole velkaa. Sama koskee taloyhtiömaksuja: tarvitaan paitsi todiste viimeisimmästä maksusta (maksut voidaan suorittaa kuukausittain tai neljännesvuosittain), myös isännöintiyhtiön todistus siitä, ettei maksamattomia velkoja ole.
- Varaussopimus (contrato de arras). Tämä sopimus allekirjoitetaan kiinteistöä varattaessa ja varausmaksua maksettaessa. On tärkeää tutustua osapuolten oikeuksiin ja velvollisuuksiin siinä tapauksessa, että kaupasta vetäydytään, וכן määräaikoihin, jotka on asetettu kaupan lopulliselle toteuttamiselle. On myös tärkeää varmistaa, että varaussopimuksessa olevat myyjän tiedot ja itse kiinteistön tiedot vastaavat Nota simple informativassa olevia tietoja.
- Rakennuksen teknisen tarkastuksen lausunto (ITE). Tätä asiakirjaa tarvitaan vain silloin, jos ostetaan asunto vanhasta rakennuksesta. Vaatimukset vaihtelevat alueittain, joten on toimittava paikallisen lainsäädännön mukaisesti. Joillakin alueilla “vanhoiksi” katsotaan yli 35 vuotta vanhat rakennukset, toisilla taas yli 50 vuotta vanhat. Joka tapauksessa teknisen lausunnon on vahvistettava rakennuksen tekninen kunto ja säilyneisyysaste. Siihen voi tutustua isännöintiyhtiössä. Samalla kannattaa selvittää, onko suunnitteilla töitä (derramas), jotka on hyväksytty asukkaiden yhtiökokouksessa ja jotka merkitsevät omistajille lisämaksuja. Yleensä asuinkompleksin tavanomainen ylläpito ja pienet korjaukset katetaan säännöllisillä maksuilla. Hätätyöt tai suuret remontit, kuten hissien vaihto tai asentaminen tai julkisivujen uudelleenmaalaus, vaativat kuitenkin ylimääräisiä maksuja. Joskus summat voivat nousta useisiin tuhansiin euroihin. Jos kiinteistö ostetaan hyvin vanhasta rakennuksesta, on tarkistettava, onko se tunnustettu arkkitehtoniseksi perintökohteeksi ja kuuluuko se tällaisten kohteiden suojelujärjestelmän piiriin siihen liittyvine rajoituksineen ja vaatimuksineen.
- Taloyhtiön säännöt sekä kahden viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjat. Säännöissä määritellään kaikki mahdolliset rajoitukset, esimerkiksi turistivuokraukseen, markiisien ja laitteiden asentamiseen parvekkeille jne. liittyen, ja pöytäkirjoihin voi olla kirjattu päätöksiä tulevista kalliista ylimääräisistä korjaus- tai parannustöistä asuinkompleksissa tai urbanisaatiossa.
- Kadasteriote, jossa ilmoitetaan valor de referencia. Valor de referencia on kiinteistön markkina-arvoa kuvaava indikaattori, jota tarkistetaan ja päivitetään ყოველწლიურად notaarin vahvistamien toteutuneiden kauppojen perusteella. Valor de referencia on viitearvo, jota käytetään joidenkin verojen laskennassa, muun muassa ITP:n (varainsiirtoveron, joka maksetaan jälkimarkkinakiinteistöä ostettaessa) osalta. Jos käy ilmi, että myyjän ja ostajan sopima kauppahinta on viitearvoa alhaisempi, vero lasketaan valor de referencian perusteella.
Mitä muuta on tarkistettava ennen kiinteistön ostamista Espanjassa
On tärkeää arvioida kiinteistön yleiskunto – kaikki se, mikä näkyy paljaalla silmällä tai voidaan tarkistaa laitteilla: ettei seinissä ole hometta tai kondensaatiota, erityisesti kylpyhuoneissa, että kodinkoneet, lämmitys- ja ilmastointijärjestelmät toimivat, että ikkunoissa on kaksinkertaiset lasit, ettei seinissä ole halkeamia tai rakoja, ei rakennuksen sisä- eikä ulkopuolella, sekä sähköjohtojen ja vesiputkien kunto jne. Suurimman riippumattoman arviointiyhtiön Tinsan mukaan, joka laatii նաև kiinteistön kuntoa koskevia raportteja asuntolainoja varten, joka neljännessä kohteessa on vakavia ongelmia, jotka eivät näy heti. Oston jälkeen tällaisten ongelmien havaitseminen ja korjaaminen voi tulla uudelle omistajalle erittäin kalliiksi.
On նաև ehdottoman tärkeää varmistaa, ettei kiinteistöä ole vallattu luvattomasti squattersien eli okupasien toimesta: heidän häätämisensä on monimutkainen ja sekä rahallisesti että ajallisesti kallis prosessi. Erityistä huomiota on kiinnitettävä siihen, onko asunnossa vuokralaisia. Laki ei kiellä myymästä tai ostamasta asuntoa, jossa on voimassa oleva vuokrasopimus: vuokralaiset alkavat yksinkertaisesti maksaa vuokraa uudelle omistajalle. Sopimusta ei kuitenkaan voi purkaa pelkästään omistajanvaihdoksen vuoksi, koska vuokralaisten უფლებები on suojattu kaupunkivuokralakia koskevilla säännöksillä, eikä omistusoikeuden siirtyminen ole riittävä peruste sopimuksen ennenaikaiselle päättämiselle. On ასევე hyödyllistä tavata taloyhtiön puheenjohtaja ja saada yleisiä tietoja asukkaista sekä erityisen äänekkäistä naapureista.
Kaikki edellä mainittu – asiakirjojen kerääminen ja kohteen tarkistaminen – eivät ole vaikeita, mutta melko työläitä toimenpiteitä. Niitä ei kuitenkaan missään nimessä kannata laiminlyödä, jos haluaa suojautua mahdollisilta ongelmilta ja lisäkuluilta tulevaisuudessa.
