Покупка жилья – одно из самых важных решений в нашей жизни. Это не только крупная финансовая инвестиция, но и серьезная сделка с целым рядом юридических последствий и обязательств. Именно поэтому перед подписанием любого договора купли-продажи крайне важно внимательно проверить все документы, чтобы максимально обезопасить себя от возможных проблем и дополнительных расходов в будущем.
В этой статье мы расскажем, какие основные документы следует запросить и проверить как при покупке нового жилья, так и недвижимости в Испании на вторичном рынке. А также какие дополнительные проверки могут оказаться нелишними.
Проверить недвижимость в Испании перед покупкой: необходимые документы
В список необходимых документов входят:
- Выписка из Реестра собственности – Nota simple informativa. Выписка не только подтверждает право собственности на объект недвижимого имущества, но и указывает количество собственников, доли их владения, существующие обременения, сервитуты и прочие ограничения, а также характеристики – площадь, местоположение, границы с соседними объектами и т.д. Срок действия Nota simple informativa составляет 3 месяца, поэтому необходимо обращать внимание на дату выдачи. Выписку может запросить как продавец, так и покупатель. Для этого необходимо иметь под рукой регистрационные сведения: кадастровый номер, номер CRU или точный адрес объекта. Запросить выписку можно в офисе Реестра по местонахождению недвижимости или на сайте Коллегии регистраторов.
- Документы, устанавливающие право собственности. Нотариальный договор купли-продажи (купчая) подтверждает, что лицо, продающее недвижимость, законно приобрело ее ранее. Аналогичным документом может выступать акт вступления в наследство или акт принятия недвижимости в дар. Если речь идет о новой недвижимости от застройщика, то необходимо проверить наличие лицензии на первичное заселение, сертификат о завершении строительства и соответствия градостроительным нормам.
- Энергетический сертификат, который показывает уровень энергоэффективности объекта. Во–первых, энергоэффективность жилья напрямую влияет на потребление энергии и может иметь финансовые последствия в среднесрочной перспективе, т.е. знать, к какому классу относится жилой объект – важно для самого покупателя. Во–вторых, энергетический сертификат входит в список обязательных документов, без которых нотариус не оформит сделку.
- Сертификат пригодности для проживания (Cédula de habitabilidad). Он подтверждает, что недвижимость соответствует минимальным требованиям по санитарным нормам, гигиене и конструктивной безопасности, необходимым для проживания. Сертификат обязателен не во всех автономных сообществах, поэтому нужно консультироваться с нормами и требованиями местного законодательства. В отдельных муниципалитетах этот документ может потребоваться для подключения базовых коммунальных услуг – воды, электричества или газа.
- Квитанции по оплате коммунальных услуг, налогов и квоты кондоминиума. Перед подписание сделки необходимо убедиться в отсутствии задолженностей по текущим платежам. Необходимо запросить последние оплаченные квитанции или выписки с банковского счета за воду, электричество и газ. В случае годового налога на недвижимое имущество IBI рекомендуем запросить не только последнюю квитанцию, но и сертификат об отсутствии задолженности за предыдущие периоды. То же самое касается квот за кондоминиум: необходимо не только подтверждение последней оплаты (квоты могут уплачиваться раз в месяц или раз в квартал), но и справка от управляющей компании об отсутствии задолженности.
- Договор задатка (contrato de arras). Этот договор подписывается при резерве недвижимости и внесении задатка. Важно ознакомиться с правами и обязанностями сторон в случае отказа от сделки, а также сроками, установленными для окончательного совершения сделки. Также важно убедиться, что в договоре задатка данные продавца и самого объекта совпадают с данными Nota simple informativa.
- Заключение от технической инспекции здания (ITE). Этот документ необходим только если покупается жилье в старом здании. В разных регионах требования отличаются, поэтому необходимо руководствоваться нормами местного законодательства. Где–то «старыми» признаются здания старше 35 лет, где–то – старше 50 лет. В любом случае, техническое заключение должно подтвердить техническое состояние и степень сохранности здания. Ознакомиться с ним можно в управляющей компании. Одновременно стоит узнать, имеются ли запланированные работы (derramas), одобренные общим собранием жильцов, предполагающие дополнительные взносы со стороны собственников. Как правило, текущее обслуживание жилого комплекса и мелкие ремонтные работы покрываются за счет регулярных взносов. Но экстренные работы или крупные ремонты (например, замена или установка лифтов), перекрашивание фасадов требуют внеплановых взносов. Иногда речь может идти о нескольких тысячах евро. Если недвижимость приобретается в очень старом здании, необходимо проверить, не признано ли оно объектом архитектурного наследия и не подпадает ли под режим охраны таких объектов с соответствующими ограничениями и требованиями.
- Устав жилтоварищества и протоколы последних двух общих собраний жильцов. В уставе прописаны все возможные ограничения (например, на туристическую аренду, установку навесов и оборудования на балконах и т.д.), а в протоколах могут быть зафиксированы решения о будущих дорогостоящих внеплановых работах по ремонту или улучшению жилого комплекса или урбанизации.
- Выписка из кадастра с указанием valor de referencia. Valor de referencia – это индикатор рыночной стоимости недвижимости, ежегодно пересматриваемый и актуализируемый на основании завершенных нотариально оформленных сделок. Valor de referencia – это ориентировочная стоимость, которая используется при расчете некоторых налогов, в том числе – ITP (налоге на передачу собственности, который уплачивается при покупке недвижимости на вторичном рынке). Если окажется, что цена сделки, согласованная продавцом и покупателем, ниже, чем ориентировочная рыночная стоимость, то налог будет рассчитан от valor de referencia.
Что еще необходимо проверить перед покупкой недвижимости в Испании
Важно оценить общее состояние недвижимости – то, что видно невооруженным глазом или проверяется приборами: отсутствие плесени и конденсата на стенах, особенно в ванных комнатах, рабочее состояние бытовой техники, систем отопления и кондиционирования, стеклопакеты на окнах, отсутствие трещин и щелей в стенах, как внутри здания, так и снаружи, состояние электропроводки и водяных труб и т.д. По данным крупнейшего независимого оценщика Tinsa, который готовит в том числе заключения о состоянии недвижимости для получения ипотечных кредитов, каждый четвертый объект имеет серьезные проблемы, которые не сразу бросаются в глаза. После покупки выявление и устранение таких проблем может дорого обойтись новому владельцу.
В обязательном порядке необходимо убедиться, что недвижимость не захвачена сквоттерами (okupas): их выселение – сложная процедура, затратная финансово и по времени. Особое внимание следует уделить вопросу наличия арендаторов. Закон не запрещает продавать и покупать жилье с действующим договором аренды: арендаторы просто начнут перечислять арендную плату новому владельцу. Но расторгнуть с ними договор только по причине смены собственника не получится, т.к. права арендаторов защищены нормами Закона о городской аренде, и переход права собственности не является достаточным основанием для досрочного расторжения договора. Также нелишним будет познакомиться с президентом жилтоварищества, получить общие сведения о жильцах и особо шумных соседях.
Все вышеперечисленное – сбор документов и проверка объекта – не сложные, но довольно хлопотные процедуры. Однако пренебрегать ими точно не стоит, чтобы обезопасить себя от возможных проблем и дополнительных расходов в будущем.
