Obsah:

1. Co je to převrácení?
2. Charakteristické znaky překlápění.
3. „Pravidlo 70 %“ pro listování.
4. Zhodnocení: investičního objektu, osobních a odborných schopností.
5. Plánování a kalkulace výdajů souvisejících se zdaněním.
6. Umístění jako hlavní kritérium při výběru překlápěcího objektu.
7. Použití exteriéru nemovitosti při převrácení.
8. Potenciální rizika při investování pomocí flipovacího systému.
9. Zvláštnosti listování ve Španělsku.

Co je to převrácení?

Pojem „flipping“ se k nám dostal z USA, kde „flipping“ je druh realitní investiční strategie, kdy investor nekupuje nemovitost pro osobní potřebu, k bydlení či pronájmu, ale za účelem jejího následného rychlého přeprodeje s okamžitým ziskem. Pojem „flipping“ se nejčastěji používá ve vztahu k nemovitostem, ale v praxi jej lze aplikovat i na jiné druhy majetku. Například počáteční veřejná nabídka společnosti na prodej bloku jejích akcií může být také nazývána flip. Podíváme-li se tedy na flipování jako na formu investice do nemovitostí, máme na mysli nákup perspektivního aktiva, obvykle nemovitosti, která je následně renovována, renovována, někdy přeplánována a následně rychle prodána s okamžitým ziskem. Doba mezi koupí nemovitosti a jejím prodejem je přibližně šest měsíců: tři měsíce na rekonstrukci a tři měsíce na prodej, ale může se lišit od dvou měsíců do roku. V domovině flipování, USA, se obvykle používá termín flip house. Pojďme zjistit, jak funguje listování ve Španělsku.

Charakteristické znaky překlápění

V dnešní rychle se měnící ekonomice se nemovitosti stávají předmětem každodenního a opakovaného prodeje. Překlápění má své vlastní charakteristické rysy a určitou posloupnost akcí:

• Ploutvec neboli investor přebírá odpovědnost za získání nemovitosti a správu vylepšení, která na ní byla provedena, která zvýší její přitažlivost pro potenciálního kupce a učiní ji konkurenceschopnou s podobnými nemovitostmi.
• Provedou se přípravné práce včetně studie aktuální situace na místním realitním trhu, následně se posoudí likvidita vybrané nemovitosti a nastudují se podmínky pro její zcizení.
• Přesné předpovídání celkových nákladů hraje důležitou roli při dosahování hlavního cíle překlápění. Je nutné pečlivě analyzovat odhad, včetně všech nákladů na opravy a právní podporu transakce.
• Flipper nebo investor musí počítat s dodatečnými náklady , jako jsou daně a cla uvalená při prodeji, stejně jako náklady spojené s financováním a servisem nemovitosti v případě, že nebude dosaženo rychlého prodeje.
• Strategie převrácení vyžaduje, aby investor podnikl rychlé a rozhodné kroky ke zvýšení marží, tzn. rozdíl mezi kupní cenou nemovitosti a její konečnou hodnotou mínus vynaložené náklady. Jakmile je uzavřena dohoda o koupi vhodné nemovitosti, musí být okamžitě provedena rekonstrukce , aby se zrekonstruovaná nemovitost mohla co nejrychleji dostat na trh. Pro vlastníka aktiva znamená každý den opravy navíc další peněžní investici a zpoždění v návratnosti investice.

[toto místo]

Pravidlo 70 % pro převrácení

Pro výpočet marže pro flip investování je třeba vzít v úvahu řadu faktorů. Před nákupem je velmi důležité zhodnotit trh s nemovitostmi, což vám umožní přesnější předpověď zisku z prodeje. Je důležité mít jasnou představu o všech nákladech na transakci, nákup stavebních a dokončovacích materiálů, náklady na práci, právní a notářské služby, místní daně a poplatky, aby se předešlo nadměrnému utrácení. Měli byste se také zeptat na regionální výhody a srážky, pokud se vztahují na investora. Pro zjednodušení výpočtů se některé ploutve řídí určitým pravidlem, které je tzv

"Pravidlo 70 %." Jaká je její podstata?

Je navržen tak, aby pomohl začátečníkům a dalším ploutvím určit maximální cenu, kterou mohou zaplatit za nákup investiční nemovitosti. Pravidlo nám říká, že bychom po všech proměnách neměli investovat více než 70 % hodnoty nemovitosti. Podle ní ploutev očekává, že získá 30% návratnost své celkové investice. Při nákupu investiční nemovitosti je důležité nepřeinvestovat do provedených vylepšení, protože pokud k tomu dojde, zisk se výrazně sníží. Pravidlo 70 % ve Španělsku používá VDR (Valor Después de la Reforma), což znamená „Value After Repairs“, zatímco v anglicky mluvících zemích se nazývá ARV (After Repair Value) a používá se ve stejném významu. Vzorec pro „pravidlo 70 %“ neboli VDR se vypočítá takto: Maximální nabídková cena za investici = (VDR x 70 %) – náklady na renovaci Pro ilustraci zvažte následující příklad: Řekněme, že VDR nemovitosti je 60 000 EUR a odhadované náklady na její renovaci jsou 10 000 EUR. Maximální cenu, kterou lze za investiční objekt zaplatit, vypočítáme pomocí pravidla: Maximální nabídková cena = (60 000 x 0,7), tzn. dostaneme 42 000 eur. Nyní od něj odečteme výdaje vynaložené na překlápěcí předmět. 42 000 – 10 000 = 32 000 eur. Maximální cena za nákup nemovitosti za účelem převrácení tedy bude 32 000 eur a čistý příjem pro investora 30 %. Za úspěšné lze ale považovat všechny transakce s výnosem nad 20 %, protože výrazně převyšuje např. průměrný příjem z pronájmu nemovitosti. Mimochodem, v roce 2019 v USA, kolébce úspěšných podnikatelů, tvořily překlápěcí transakce 6,2 % všech prodejů na realitním trhu , což vypovídá o jejich poptávce, vzhledem k rozmanitosti investičních příležitostí v této zemi. Toto číslo je podle údajů společnosti ATTOM Data Solutions zveřejněných ve své zprávě osmileté maximum.

Zhodnocení: investiční objekt, osobní a profesní schopnosti

Ocenění investičního objektu

Je nutné zajistit, aby se investor důkladně seznámil s hlavními charakteristikami nemovitosti. Při prohlídce nemovitosti je důležité identifikovat potenciální problémy, které mohou vyžadovat značné opravy spíše než jen kosmetické úpravy, protože to může zbytečně zatížit rozpočet. Předběžné posouzení a pečlivá kontrola domu vám umožní určit druhy a množství materiálů potřebných k opravám; určit, co je třeba během práce opravit, a vybrat pracovní sílu v souladu s povahou práce prováděné v prostorách. Mít v ruce objektivní ocenění nemovitosti snižuje šance na impulzivní nákup, který by mohl vést k finančním ztrátám.

Hodnocení osobních a profesních schopností

Mnoho „zvedáků všech profesí“ si myslí, že v tak jednoduchém typu investice, jako je flipping, zvládnou veškerou práci sami. Provádět opravy svépomocí je samozřejmě skvělý způsob, jak minimalizovat výdaje, ale stále je potřeba pamatovat na hranice své kompetence a svěřit týmu profesionálů věci, které budou vyžadovat spoustu času nebo dalších/odborných znalostí. Často je pouze úzký specialista schopen „okem“ určit významné poškození elektrického nebo potrubního systému, jakož i založení nemovitosti. Taková práce je poměrně drahá na opravu a pokud se na ni přijde při předběžné odborné prohlídce, bude možné žádat výraznou slevu nebo nákup úplně odmítnout.

Plánování a kalkulace výdajů souvisejících se zdaněním

Toto je velmi důležitý detail, který si zaslouží zvláštní pozornost. Pro úspěch ve flipování je nutné postarat se o všechny aspekty související s náklady na právní poradenství a podporu a také podklady pro daňové přiznání. Pouze díky podrobné účetní evidenci můžete zůstat v rámci svého rozpočtu a mít připraveno vše, co potřebujete k podání daňového přiznání, s přihlédnutím ke změnám stavu vašeho majetku a případným nákladům na opravy.

Umístění jako hlavní kritérium při výběru překlápěcího objektu

Každý profesionální realitní makléř vám řekne, že existují tři hlavní kritéria, která ovlivňují hodnotu nemovitosti: lokalita, lokalita a lokalita! Na každém vtipu je samozřejmě jen zrnko pravdy, ale to je neoddiskutovatelný fakt: umístění domu je něco, co nelze při přeprodeji nijak ovlivnit, a proto si tento aspekt zaslouží největší pozornost. Svou nemovitost můžete kompletně zrekonstruovat, vybrat si ten nejlepší design interiéru, ale nikdy se vám nepodaří proměnit špatnou čtvrť v prestižní, nebo problematické sousedy v příjemné a inteligentní prostředí. O převrácení byste neměli uvažovat, pokud je v blízkosti znečišťující nebo hlučný objekt nebo pokud se nemovitost nachází v odlehlé části města se špatnou dopravní dostupností. Stává se, že bytový dům, kde se potenciální byt ke koupi nachází, není sám o sobě špatný, cena bytu je výrazně pod tržní cenou a kolem domu je poměrně rozvinutá infrastruktura, ale zároveň má oblast pochybnou pověst: na takovou koupi se můžete podívat blíže, ale až po důkladném posouzení všech rizik.

Použití exteriéru nemovitosti při převrácení

Koupě domu na investici je něco jiného než koupě bytu. Výhodou domu je, že lze provádět změny nejen v interiéru, ale i v exteriéru fasády a přilehlého okolí. Někdy může dobře položený trávník, dekorativní keře, světlé květiny, kované lucerny nebo elegantní lavice dodat domovu zvláštní eleganci a kouzlo, což výrazně zvyšuje zájem kupujících a jeho konečnou cenu. Můžete použít hotové projekty krajiny, abyste neztráceli čas vytvářením vlastního náčrtu a dodrželi svůj rozpočet.

Potenciální rizika při investování pomocí flipovacího systému

• Překlápění má nízký rizikový profil. Zpravidla, vzhledem k nízkým nákladům na pořízení investičního objektu, i když se nedosáhne požadovaného zisku 20-30%, může investor stále vrátit své investované prostředky, i když ne krátkodobě, ale často v plné výši. Mezi nevýhody překlápění patří:
• Pravděpodobnost neplánovaných výdajů. Dodatečné náklady mohou vzniknout v důsledku zpoždění různých úřadů a to je obtížné ovlivnit: zpoždění stavebních povolení, zpoždění dodavatelů a dodavatelů, náklady na neplánované, dříve nezaúčtované opravy. Výše těchto výdajů může výrazně ovlivnit váš plánovaný zisk.
• Kolísání trhu. Čas od času může realitní trh reagovat na jakékoli ekonomické nebo politické procesy v zemi. Nebo je přebytek nemovitostí s nízkou poptávkou, což způsobuje výrazné ústupky prodejců. To může ovlivnit investiční výsledky, zejména pokud se nemovitost nachází v tom nešťastném segmentu trhu, kde je nabídka přebytečná.
• Zavedení nebo zvýšení daně. Někdy se v době výkonu práce může zvýšit daň z nemovitosti nebo, častěji v případě turistického ubytování, může být zavedena nová místní daň. V tomto případě, dokud se neobjeví kupec, bude daň platit sám investor a kupujícího zase může odstrašit doplatek/navýšení daně z této nemovitosti.
• Náklady na průběžnou údržbu . Vše je zde jednoduché – dokud se neobjeví nový majitel nemovitosti, břemeno veškerých výdajů na její údržbu bude na investorovi. Pokud se prodej zpozdí a nemovitost kromě účtů za energie vyžaduje také příspěvky do komunitního fondu, pak je měsíční pokles zisku pro ploutve zřejmý.
• Okolnosti vyšší moci. Bohužel nejde jen o požáry, povodně, zemětřesení a války. Události posledních dvou let ukázaly, jak moc může epidemie, v tomto případě koronavirus, otřást trhem s nemovitostmi, což vede k uzavírání hranic, omezením cestování a v důsledku toho k poklesu počtu transakcí.

Funkce listování ve Španělsku

Španělský trh s nemovitostmi, přestože zaznamenal v roce 2020 pokles transakcí, nebyl tak velký, jak skeptici předpovídali a mnozí investoři se obávali. V roce 2021 dojde k postupnému a postupnému rušení stávajících omezení, ale je příliš brzy hovořit o úplném oživení trhu. Trh s pronájmy zaznamenal mírný pokles sazeb v důsledku poklesu reálných příjmů obyvatel. Stát zároveň poskytuje podporu ohroženým skupinám obyvatelstva a nabízí spolufinancování určitým kategoriím fyzických i právnických osob. Je také třeba připomenout, že krize často otevírá další příležitosti pro investory: banky uvádějí na trh velké množství nemovitostí za atraktivní ceny a jednotlivci se zbavují bydlení, které není využíváno pro jejich vlastní potřeby a krátkodobě negeneruje příjem. Flippers nyní mohou využít této příznivé situace nákupem domů za velmi nízké ceny v aukcích a hypotečních prodejích. Hlavní věc, kterou je třeba si zapamatovat, je hlavní cíl takových investic – nakupovat výhodně, rychle opravit a prodat a získat zisk přes 20%. Máte-li zájem o koupi nemovitosti ve Španělsku na investici nebo trvalé bydlení, můžete si prohlédnout nabídky nemovitostí v našem katalogu a zeptat se našich specialistů.

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho se svými přáteli!