Содержание:

1. Что такое флиппинг?
2. Характерные признаки флиппинга.
3. «Правило 70%» для флиппинга.
4. Оценка: объекта для инвестиций, собственных и профессиональных возможностей.
5. Планирование и калькуляция расходов, связанных с налогообложением.
6. Местоположение как ведущий критерий при выборе объекта флиппинга.
7. Использование экстерьера недвижимости при флиппинге.
8. Вероятные риски при инвестировании по системе флиппинга.
9. Особенности флиппинга в Испании.

Что такое флиппинг?

Понятие «флиппинг» пришло к нам из США, где «flipping» – это тип стратегии инвестирования в недвижимость, при которой инвестор приобретает недвижимость не в целях личного использования, для проживания или аренды, а для её последующей быстрой перепродажи с извлечением немедленной прибыли.

Чаще всего термин «флиппинг» используется в отношении недвижимости, но на практике его можно применять и в отношении других типов активов. Например, первичная публичная оферта компании о продаже пакета своих акций также может называться флиппингом.

Таким образом, рассматривая флиппинг как вид инвестирования в недвижимость, мы подразумеваем покупку перспективного актива, как правило, недвижимости, которая затем ремонтируется, переоборудуется, иногда меняет планировку а затем быстро перепродается с целью получения мгновенной прибыли. Время между покупкой недвижимости и ее продажей составляет приблизительно полгода: три месяца на ремонт и три – на продажу, но может варьироваться и от двух месяцев до года. На родине флиппинга, в США, обычно применяется термин flip house. Давайте узнаем, как работает флиппинг в Испании.

Характерные признаки флиппинга

В стремительно меняющейся современной экономике, недвижимость становится объектом ежедневной и повторно производимой продажи. Флиппинг имеет свои характерные признаки и определенную последовательность действий:

• Флиппер, или инвестор, возлагает на себя обязанность по приобретению недвижимости и управлению производимыми в ней улучшениями, которые повысят её привлекательность в глазах потенциального покупателя и сделают конкурентоспособной среди аналогичных объектов.
• Проводится предварительная работа, включающая в себя исследование текущей ситуации на местном рынке недвижимости, далее оценивается ликвидность, выбранного объекта и изучаются условия его отчуждения.
• Точное прогнозирование совокупности затрат играет важную роль в достижении основной цели флиппинга. Необходимо тщательно проанализировать смету, заложив в неё все расходы на ремонтные работы и юридическое сопровождение сделки.
• Флиппер или инвестор должны предусмотреть дополнительные расходы, такие как налоги и пошлины, взимаемые при продаже, а также расходы, связанные с финансированием и обслуживанием объекта, в случае, если быстрая продажа не будет достигнута.
• Стратегия флиппинга требует от инвестора быстрых и решительных действий, чтобы повысить маржинальность, т.е. разницу между ценой приобретения объекта недвижимости и его конечной стоимостью за вычетом произведенных расходов. Как только сделка по покупке подходящей недвижимости произведена, необходимо немедленно приступать к реновациям, чтобы обновлённое жильё как можно скорее попало на рынок. Для владельца актива каждый лишний день ремонта – это дополнительные денежные инвестиции и задержка возврата вложений.

Оказываем юридические услуги в ИспанииНаправления: бизнес, иммиграция, недвижимость, а также решаем сложные частные вопросы. Вы можете получить юридические услуги в Торревьехе в нашем офисе.

получить консультацию

«Правило 70%» для флиппинга

Чтобы рассчитать маржу при флиппинг-инвестировании необходимо учитывать ряд факторов. Очень важно оценить рынок недвижимости до приобретения, что позволит сделать более точный прогноз по прибыли от продажи.

Имеет значение наличие четкого представления о всех затратах на сделку, на приобретение строительных и отделочных материалов, на стоимость труда рабочих, на юридические и нотариальные услуги, на местные налоги и пошлины, чтобы предотвратить перерасход. Следует осведомиться и о региональных льготах и вычетах, если они применимы к инвестору.
Для упрощения расчётов, некоторые флипперы руководствуются определенным правилом, которое получило название

«Правило 70%». В чём его суть?

Оно призвано помочь начинающим и не только флипперам определить максимальную цену, которую они могут заплатить за приобретение инвестиционной недвижимости.

Правило говорит нам о том, что не следует вкладываться в большем размере, чем 70% от стоимости объекта после всех преобразований. Согласно ему, флиппер рассчитывает получить 30%-ную отдачу от своих суммарных инвестиций.
При покупке инвестиционной недвижимости важно не переусердствовать с вложениями в производимые улучшения, поскольку, если такое произойдёт, то прибыль будет в значительной степени уменьшена.
В «Правиле 70%» в Испании используется показатель VDR (Valor Después de la Reforma), что означает «Стоимость После Ремонта», а в англоязычных странах он называется ARV (After Repair Value) и применяется в том же самом значении.
Формула «Правила 70%» или VDR рассчитывается так:

Максимальная цена предложения для инвестиций = (VDR x 70%) – стоимость ремонта

Для наглядности рассмотрим следующий пример:

Допустим, VDR собственности составляет 60 000 евро, а предполагаемые расходы на её ремонт составят 10 000 евро. Рассчитываем максимальную цену, которую можно будет заплатить за объект инвестиций, используя правило:

Максимальная цена предложения = (60 000 x 0,7), т.е. получаем 42 000 евро.
Теперь вычтем из неё расходы, затраченные на объект флиппинга.
42 000 – 10 000 = 32 000 евро.

Таким образом, максимальная цена для приобретения недвижимости в целях флиппинга, составит 32 000 евро, а чистый доход инвестора будет 30%. Впрочем, успешными можно считать все сделки с доходностью свыше 20%, поскольку это значительно превышает, например, средний доход от сдачи недвижимости в аренду.

Кстати в 2019 году в США – колыбели успешных предпринимателей, на сделки по системе флиппинга пришлось 6,2 % от всех продаж на рынке недвижимости, что говорит об их востребованности, учитывая разнообразие инвестиционных возможностей в этой стране. Такой показатель – восьмилетний максимум, согласно данным компании ATTOM Data Solutions, опубликованным в ее отчете.

Оценка: объекта для инвестиций, собственных и профессиональных возможностей

Оценка объекта для инвестиций

Необходимо убедиться, что инвестор тщательно ознакомлен с основными характеристиками жилья. При осмотре недвижимости важно определить потенциальные проблемы, которые могут потребовать существенного, а не просто косметического ремонта, поскольку это может привести к излишней нагрузке на бюджет.

Предварительная оценка и внимательный осмотр дома позволяют установить виды и количество необходимых для ремонта материалов; определить то, что должно быть исправлено в ходе работ, а также подобрать рабочую силу в соответствии с характером производимых в помещении работ. Имея на руках объективную оценку недвижимости, остается меньше шансов на импульсивную покупку, которая может привести к финансовым потерям.

Оценка собственных и профессиональных возможностей

Многие «мастера на все руки» думают, что в таком несложном виде инвестиций как флиппинг можно произвести все работы самостоятельно. Конечно, делать ремонт самому – отличная возможность минимизировать расходы, но всё же нужно помнить и о границах своих компетенций и доверить команде профессионалов, то, что потребует от вас больших временных затрат или дополнительных/профессиональных знаний.

Зачастую лишь узкий специалист в состоянии «на глаз» определить существенные повреждения в электрической или трубопроводной системе, а также фундаменте имущества. Такие работы довольно дороги в ремонте, и, если они будут обнаружены во время предварительного профессионального осмотра, появится возможность запросить существенную скидку или вовсе отказаться от покупки.

Планирование и калькуляция расходов, связанных с налогообложением

Эта очень важная деталь, которой стоит уделить особое внимание. Чтобы преуспеть во флиппинге, необходимо позаботиться обо всех аспектах, связанных с затратами на юридическое консультирование и сопровождение, а также с документами для налоговой декларации. Только ведя подробный бухгалтерской учёт можно оставаться в рамках бюджета и держать наготове всё, что необходимо для подачи налоговой декларации, с учетом возможных изменений в статусе недвижимости и понесенных расходов на ремонт.

Местоположение как ведущий критерий при выборе объекта флиппинга

Любой профессиональный риэлтор скажет вам, что есть три главных критерия, влияющих на стоимость недвижимости, это – местоположение, местоположение и, еще раз, местоположение! Конечно, в каждой шутке – лишь доля шутки, но это – неоспоримый факт: расположение дома – то, на что повлиять при перепродаже никак нельзя, а значит этот аспект заслуживает самого пристального внимания.

Вы можете произвести полную реконструкцию недвижимости, выбрать самый удачный дизайн для интерьера, но вы никогда не сможете превратить плохой район в престижный, а проблемных соседей – в приятное и интеллигентное окружение. Не стоит рассматривать для флиппинга и те объекты, что имеют поблизости загрязняющий или шумный объект, а также если недвижимость расположена в отдаленной части города с плохим транспортным сообщением.

Бывает, что многоквартирный дом, где расположена потенциальная квартира для покупки, сам по себе неплох, цена квартиры – значительно ниже рынка, а вокруг дома – довольно развитая инфраструктура, но при этом район имеет сомнительную репутацию: присмотреться к подобной покупке можно, но лишь после тщательной оценки всех рисков.

Использование экстерьера недвижимости при флиппинге

Приобретение для инвестиций дома имеет отличия по сравнению с покупкой квартиры. Преимущество дома в том, что изменения можно вносить не только в интерьер, но и в экстерьер фасада, и на придомовую территорию.
Иногда качественно уложенный газон, декоративные кустарники, яркие цветы, кованные фонари или изящная скамейка могут придать особый шик и очарование жилью, что весьма повышает покупательский интерес и его итоговую стоимость. Можно воспользоваться готовыми ландшафтными проектами, чтобы не тратить время на изготовление индивидуального эскиза и не выходить за рамки бюджета.

Вероятные риски при инвестировании по системе флиппинга

• Флиппинг несёт в себе невысокую вероятность рисков. Как правило, из-за низкой стоимости приобретения объекта инвестиций, даже при неполучении желаемой прибыли в 20-30%, инвестор всё же может вернуть свои затраченные средства, пусть и не в краткосрочной перспективе, но часто в полном объёме. К минусам флиппинга можно отнести:
• Вероятность незапланированных расходов. Дополнительные затраты могут возникнуть из-за задержек в различных инстанциях и на это трудно повлиять: задержка разрешения на строительство, задержки от поставщиков и подрядных организаций, расходы на незапланированные, заранее неучтенные ремонтные работы. Сумма этих расходов может существенно повлиять на запланированную прибыль.
• Рыночные колебания. Периодически рынок недвижимости может реагировать на какие-либо экономические или политические процессы в стране. Или возникает избыток недвижимости с пониженным спросом, в результате чего продавцы идут на значительные уступки. Это может повлиять на результаты инвестирования, особенно если объект оказался в том самом неудачном сегменте рынка, где предложение – в переизбытке.
• Введение или рост налога. Иногда за время проведения работ может подняться налог на имущество или, что чаще бывает в случае туристического жилья, принимается новый местный налог. В этом случае, до появления покупателя, налог будет платить сам инвестор, а покупателя, в свою очередь, может отпугивать дополнительный/повышенный налог на данное жильё.
• Расходы на текущее обслуживание. Тут всё просто – до появления нового владельца жилья, бремя по всем расходам на его обслуживание будет возложено на инвестора. Если продажа затянется, а объект недвижимости, помимо коммунальных платежей, требует ещё и внесения средств в фонд комунидада, то ежемесячное падение прибыли для флиппера очевидно.
• Обстоятельства непреодолимой силы. Увы, речь идёт не только о пожарах, наводнениях, землетрясениях и войнах. События последних двух лет показали, как сильно может поколебать рынок недвижимости эпидемия, в данном случае коронавируса, что привело к закрытию границ, ограничению передвижений и, как следствие, уменьшению количества сделок.

Особенности флиппинга в Испании

Испанский рынок недвижимости, хотя и зафиксировал снижение по сделкам в 2020 году, но всё же его падение не было таким масштабным, как прогнозировали скептики и опасались многие инвесторы. 2021 год приносит плавное и поэтапное снятие существующих ограничений, но о полном восстановлении рынка говорить пока не приходится.

На рынке аренды зафиксировано небольшое снижение по ставкам из-за падения реальных доходов населения. В то же время, государство оказывает поддержку уязвимым слоям населения и предлагает софинансирование отдельным категориям как физических, так и юридических лиц.

Не стоит забывать и о том, что кризис зачастую открывает дополнительные возможности для инвесторов: банки выставляют на рынок большое количество объектов по привлекательным ценам, а частные лица избавляются от жилья, не используемого для собственных нужд и не приносящего доход в краткосрочной перспективе.

Этой благоприятной ситуацией могут воспользоваться сейчас флипперы, приобретая дома по очень низким ценам на аукционах и с ипотечных распродаж. Главное, помнить об основной цели подобных инвестиций – выгодно купить, быстро отремонтировать и продать, получить прибыль свыше 20%.

Если вас интересует покупка недвижимости в Испании с целью инвестирования или же постоянного проживания, вы можете ознакомиться с предложением объектов в нашем каталоге, а также задать вопросы нашим специалистам.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!