Inhalt:

1. Was ist Umdrehen?
2. Charakteristische Anzeichen eines Umkippens.
3. Die 70 %-Regel für das Umdrehen.
4. Bewertung: Investitionsobjekt, persönliche und berufliche Fähigkeiten.
5. Planung und Berechnung steuerlicher Aufwendungen.
6. Der Standort ist das wichtigste Kriterium bei der Auswahl eines Flipping-Objekts.
7. Beim Umdrehen das Äußere der Immobilie nutzen.
8. Mögliche Risiken beim Investieren mit dem Flipping-System.
9. Merkmale des Umdrehens in Spanien.

Was ist Umdrehen?

Das Konzept des „Flipping“ stammt aus den USA, wo „Flipping“ eine Art Immobilieninvestitionsstrategie ist, bei der ein Investor Immobilien nicht für den persönlichen Gebrauch, zum Wohnen oder zur Miete, sondern für den anschließenden schnellen Weiterverkauf und sofortigen Verkauf erwirbt profitieren. Der Begriff „Flipping“ wird am häufigsten im Zusammenhang mit Immobilien verwendet, kann aber in der Praxis auch auf andere Arten von Vermögenswerten angewendet werden. Beispielsweise kann das erste öffentliche Angebot eines Unternehmens zum Verkauf eines Aktienpakets auch als Flipping bezeichnet werden. Wenn wir also Flipping als eine Art Immobilieninvestition betrachten, meinen wir den Kauf eines vielversprechenden Vermögenswerts, in der Regel einer Immobilie, die dann renoviert, renoviert, manchmal neu gestaltet und dann schnell mit sofortigem Gewinn weiterverkauft wird. Die Zeitspanne zwischen dem Kauf einer Immobilie und ihrem Verkauf beträgt etwa sechs Monate: drei Monate für Reparaturen und drei Monate für den Verkauf, kann aber zwischen zwei Monaten und einem Jahr variieren. Im Heimatland des Flippens, den USA, wird üblicherweise der Begriff Flip House verwendet. Lassen Sie uns herausfinden, wie das Umdrehen in Spanien funktioniert.

Charakteristische Anzeichen eines Umkippens

In einer sich schnell verändernden modernen Wirtschaft werden Immobilien zum Gegenstand des täglichen und wiederholten Verkaufs. Das Umdrehen hat seine eigenen charakteristischen Merkmale und eine bestimmte Abfolge von Aktionen:

• Der Flipper oder Investor ist für den Kauf der Immobilie und die Verwaltung der daran vorgenommenen Verbesserungen verantwortlich, die ihre Attraktivität in den Augen eines potenziellen Käufers erhöhen und sie gegenüber ähnlichen Immobilien wettbewerbsfähig machen.
• Es werden Vorarbeiten durchgeführt, darunter eine Untersuchung der aktuellen Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt, anschließend wird die Liquidität des ausgewählten Objekts beurteilt und die Bedingungen für seine Veräußerung untersucht.
• Eine genaue Prognose der Gesamtkosten spielt eine wichtige Rolle bei der Erreichung des Hauptziels des Flippings. Es ist notwendig, den Kostenvoranschlag sorgfältig zu analysieren, einschließlich aller Kosten für Reparaturarbeiten und der rechtlichen Begleitung der Transaktion.
• Der Flipper oder Investor muss zusätzliche Kosten einkalkulieren, wie z. B. Steuern und Abgaben, die beim Verkauf erhoben werden, sowie Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung und Instandhaltung der Immobilie, wenn ein schneller Verkauf nicht gelingt.
• Die Flipping-Strategie erfordert vom Anleger schnelles und entschlossenes Handeln, um die Margen zu erhöhen, d. h. die Differenz zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und ihren Endkosten abzüglich der angefallenen Kosten. Sobald die Transaktion zum Kauf geeigneter Immobilien abgeschlossen ist, muss sofort mit den Renovierungsarbeiten begonnen werden, damit die modernisierten Wohnungen so schnell wie möglich auf den Markt kommen. Für den Anlageneigentümer ist jeder zusätzliche Reparaturtag eine zusätzliche Geldinvestition und eine Verzögerung der Kapitalrendite.

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„70 %-Regel“ für das Umdrehen

Um die Marge beim Flipping Investing zu berechnen, müssen Sie eine Reihe von Faktoren berücksichtigen. Es ist sehr wichtig, den Immobilienmarkt vor dem Kauf zu bewerten, um eine genauere Prognose des Verkaufsgewinns zu erstellen. Es ist wichtig, ein klares Verständnis aller Kosten der Transaktion zu haben, für den Kauf von Bau- und Ausbaumaterialien, für die Arbeitskosten der Arbeitskräfte, für juristische und notarielle Dienstleistungen, für örtliche Steuern und Abgaben, um Mehrausgaben zu vermeiden . Erkundigen Sie sich auch nach regionalen Vorteilen und Abzügen, sofern diese für den Anleger gelten. Um die Berechnungen zu vereinfachen, orientieren sich einige Flipper an einer bestimmten Regel, die aufgerufen wird

„Die 70 %-Regel.“ Was ist sein Wesen?

Es soll Anfängern und anderen Interessenten dabei helfen, den Höchstpreis zu ermitteln, den sie für den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zahlen können. Die Regel besagt, dass wir nach allen Transformationen nicht mehr als 70 % der Kosten des Objekts investieren sollten. Demnach erwartet der Flipper eine Rendite von 30 % auf seine Gesamtinvestition. Beim Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist es wichtig, nicht zu viel in Verbesserungen zu investieren, da sonst der Gewinn erheblich sinken würde. Die 70 %-Regel in Spanien verwendet VDR (Valor Después de la Reforma), was „After Repair Value“ bedeutet, und im englischsprachigen Raum heißt sie ARV (After Repair Value) und wird mit derselben Bedeutung verwendet. Die 70 %-Regel bzw. VDR-Formel wird wie folgt berechnet: Maximaler Gebotspreis für Investition = (VDR x 70 %) – Reparaturkosten Um dies zu veranschaulichen, betrachten Sie das folgende Beispiel: Nehmen wir an, der VDR einer Immobilie beträgt 60.000 Euro und der geschätzte Die Reparaturkosten betragen 10.000 Euro. Den maximal zahlbaren Preis für das Anlageobjekt berechnen wir nach der Regel: Maximaler Angebotspreis = (60.000 x 0,7), d.h. wir bekommen 42.000 Euro. Ziehen wir nun davon die Kosten ab, die für das umgedrehte Objekt aufgewendet wurden. 42.000 – 10.000 = 32.000 Euro. Somit beträgt der Höchstpreis für den Kauf einer Immobilie zum Zwecke des Flippings 32.000 Euro und der Nettoertrag des Anlegers beträgt 30 %. Allerdings können alle Transaktionen mit einer Rendite von über 20 % als erfolgreich angesehen werden, da diese beispielsweise die durchschnittlichen Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien deutlich übersteigt. Übrigens machten Transaktionen mit dem Flipping-System im Jahr 2019 in den Vereinigten Staaten, der Wiege erfolgreicher Unternehmer, 6,2 % aller Verkäufe auf dem Immobilienmarkt aus, was angesichts der Vielfalt der Investitionsmöglichkeiten in diesem Land auf ihre Nachfrage hinweist. Nach Angaben von ATTOM Data Solutions, die in seinem Bericht veröffentlicht wurden, handelt es sich bei dieser Zahl um den höchsten Wert seit acht Jahren.

Bewertung: Objekt für Investitionen, persönliche und berufliche Möglichkeiten

Bewertung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie

Es ist sicherzustellen, dass der Investor mit den grundlegenden Eigenschaften der Immobilie genau vertraut ist. Bei der Inspektion einer Immobilie ist es wichtig, potenzielle Probleme zu identifizieren, die nicht nur Schönheitsreparaturen, sondern auch umfangreichere Reparaturen erforderlich machen könnten, da dies das Budget unnötig belasten kann. Eine vorläufige Beurteilung und sorgfältige Besichtigung des Hauses ermöglicht es Ihnen, die Art und Menge der für die Reparatur benötigten Materialien zu bestimmen; Bestimmen Sie, was während der Arbeiten korrigiert werden muss, und wählen Sie die Arbeitskräfte entsprechend der Art der auf dem Gelände durchgeführten Arbeiten aus. Mit einer objektiven Bewertung der Immobilie ist die Wahrscheinlichkeit eines Spontankaufs, der zu finanziellen Verlusten führen kann, geringer.

Einschätzung Ihrer eigenen und beruflichen Fähigkeiten

Viele „Alleskönner“ glauben, dass man bei einer so einfachen Anlageform wie dem Umdrehen die ganze Arbeit selbst erledigen kann. Selbstverständlich ist die Durchführung von Reparaturen selbst eine ausgezeichnete Möglichkeit, die Kosten zu minimieren, aber Sie müssen sich dennoch der Grenzen Ihrer Kompetenzen bewusst sein und einem Team von Fachleuten etwas anvertrauen, das viel Zeit oder zusätzliches/fachliches Wissen von Ihnen erfordert. Oft ist nur ein kleiner Fachmann in der Lage, erhebliche Schäden an der Elektro- oder Rohrleitungsanlage sowie am Fundament des Grundstücks „mit dem Auge“ festzustellen. Die Reparatur solcher Arbeiten ist recht kostspielig, und wenn sie bei einer fachmännischen Voruntersuchung entdeckt werden, ist es möglich, einen erheblichen Preisnachlass zu verlangen oder den Kauf ganz abzulehnen.

Planung und Berechnung steuerlicher Aufwendungen

Dies ist ein sehr wichtiges Detail, das besondere Aufmerksamkeit verdient. Damit das Umdrehen gelingt, müssen Sie sich um alle Aspekte rund um die Kosten der Rechtsberatung und -betreuung sowie um Unterlagen für die Steuererklärung kümmern. Nur durch die Führung detaillierter Buchhaltungsunterlagen können Sie Ihr Budget einhalten und alles Notwendige für die Steuererklärung unter Berücksichtigung möglicher Änderungen im Zustand der Immobilie und der anfallenden Reparaturkosten parat haben.

Standort als wichtigstes Kriterium bei der Auswahl eines Flipping-Objekts

Jeder professionelle Immobilienmakler wird Ihnen sagen, dass es drei Hauptkriterien gibt, die den Wert einer Immobilie beeinflussen: Lage, Lage und Standort! Natürlich steckt in jedem Witz nur ein Körnchen Witz, aber das ist eine unbestreitbare Tatsache: Die Lage des Hauses kann beim Wiederverkauf in keiner Weise beeinflusst werden, weshalb dieser Aspekt die größte Aufmerksamkeit verdient. Sie können eine komplette Rekonstruktion der Immobilie durchführen und die erfolgreichste Innenarchitektur wählen, aber Sie werden nie in der Lage sein, einen schlechten Bereich in einen prestigeträchtigen Bereich oder problematische Nachbarn in eine angenehme und intelligente Umgebung zu verwandeln. Sie sollten nicht in Betracht ziehen, Immobilien umzudrehen, in deren Nähe sich ein umweltschädliches oder lautes Objekt befindet oder wenn sich die Immobilie in einem abgelegenen Teil der Stadt mit schlechter Verkehrsanbindung befindet. Es kommt vor, dass das Mehrfamilienhaus, in dem sich eine potenzielle Kaufwohnung befindet, an sich nicht schlecht ist, der Preis der Wohnung deutlich unter dem Marktpreis liegt und rund um das Haus eine recht ausgebaute Infrastruktur vorhanden ist, die Gegend aber einen zweifelhaften Ruf hat : Sie können einen solchen Kauf genauer unter die Lupe nehmen, allerdings erst nach gründlicher Abwägung aller Risiken.

Beim Umdrehen das Äußere der Immobilie nutzen

Der Kauf eines Hauses als Kapitalanlage weist Unterschiede zum Kauf einer Wohnung auf. Der Vorteil des Hauses besteht darin, dass Änderungen nicht nur im Inneren, sondern auch im Außenbereich der Fassade und im örtlichen Bereich vorgenommen werden können. Manchmal können ein gut angelegter Rasen, Ziersträucher, leuchtende Blumen, schmiedeeiserne Laternen oder eine elegante Bank einem Zuhause besonderen Chic und Charme verleihen, was das Interesse der Verbraucher und die Endkosten erheblich steigert. Sie können vorgefertigte Landschaftsprojekte verwenden, um keine Zeit mit der Erstellung einer individuellen Skizze zu verschwenden und das Budget nicht zu überschreiten.

Mögliche Risiken beim Investieren mit dem Flipping-System

• Das Umdrehen birgt eine geringe Risikowahrscheinlichkeit. Aufgrund der geringen Anschaffungskosten eines Anlageobjekts kann der Anleger in der Regel auch dann, wenn der gewünschte Gewinn von 20-30 % ausbleibt, sein Geld zurückbekommen, wenn auch nicht kurzfristig, sondern oft in voller Höhe. Zu den Nachteilen des Umdrehens gehören:
• Die Wahrscheinlichkeit ungeplanter Ausgaben. Aufgrund von Verzögerungen bei verschiedenen Behörden können zusätzliche Kosten entstehen, die schwer zu beeinflussen sind: Verzögerungen bei Baugenehmigungen, Verzögerungen bei Lieferanten und Auftragnehmern, Kosten für ungeplante, nicht abgerechnete Reparaturarbeiten. Die Höhe dieser Aufwendungen kann den geplanten Gewinn erheblich beeinflussen.
• Marktschwankungen. Von Zeit zu Zeit kann der Immobilienmarkt auf wirtschaftliche oder politische Prozesse im Land reagieren. Oder es besteht ein Überangebot an Immobilien bei reduzierter Nachfrage, was dazu führt, dass Verkäufer erhebliche Zugeständnisse machen. Dies kann sich auf die Anlageergebnisse auswirken, insbesondere wenn sich die Immobilie in einem sehr unglücklichen Marktsegment befindet, in dem ein Überangebot besteht.
• Einführung oder Erhöhung einer Steuer. Manchmal kann es vorkommen, dass die Grundsteuer während der Bauarbeiten ansteigt oder, was bei Touristenunterkünften häufiger vorkommt, eine neue Kommunalsteuer eingeführt wird. In diesem Fall zahlt der Investor selbst die Steuer, bevor der Käufer erscheint, und der Käufer wiederum kann durch die zusätzliche/erhöhte Steuer auf diese Immobilie abgeschreckt werden.
• Kosten für die routinemäßige Wartung . Hier ist alles einfach: Bis ein neuer Eigentümer der Immobilie erscheint, trägt der Investor alle Kosten für deren Instandhaltung. Wenn sich der Verkauf verzögert und für die Immobilie neben den Stromrechnungen auch Beiträge zum Communidad-Fonds erforderlich sind, ist der monatliche Gewinnrückgang für den Flipper offensichtlich.
• Umstände höherer Gewalt. Leider sprechen wir nicht nur über Brände, Überschwemmungen, Erdbeben und Kriege. Die Ereignisse der letzten zwei Jahre haben gezeigt, wie sehr eine Epidemie, in diesem Fall das Coronavirus, den Immobilienmarkt erschüttern kann, was zu Grenzschließungen, Bewegungseinschränkungen und in der Folge zu einem Rückgang der Zahl geführt hat von Transaktionen.

Merkmale des Umdrehens in Spanien

Obwohl der spanische Immobilienmarkt im Jahr 2020 einen Rückgang der Transaktionen verzeichnete, war der Rückgang dennoch nicht so groß, wie Skeptiker vorhergesagt und viele Anleger befürchtet hatten. Das Jahr 2021 bringt eine sanfte und schrittweise Aufhebung der bestehenden Beschränkungen, von einer vollständigen Markterholung ist jedoch noch keine Rede. Der Mietmarkt verzeichnete aufgrund sinkender Realeinkommen der Bevölkerung einen leichten Rückgang der Mieten. Gleichzeitig unterstützt der Staat gefährdete Bevölkerungsgruppen und bietet bestimmten Kategorien von natürlichen und juristischen Personen eine Kofinanzierung an. Man darf nicht vergessen, dass eine Krise oft zusätzliche Chancen für Investoren eröffnet: Banken bieten eine große Anzahl von Immobilien zu attraktiven Preisen an und Privatpersonen trennen sich von Wohnungen, die nicht für den Eigenbedarf genutzt werden und kein Einkommen erwirtschaften kurzfristig. Flippers können diese günstige Situation nun ausnutzen, indem sie Häuser zu sehr niedrigen Preisen bei Auktionen und Hypothekenverkäufen erwerben. Das Wichtigste ist, sich an das Hauptziel solcher Investitionen zu erinnern: gewinnbringend einzukaufen, schnell zu reparieren und zu verkaufen und einen Gewinn von über 20 % zu erzielen. Wenn Sie daran interessiert sind, Immobilien in Spanien zu Investitions- oder Daueraufenthaltszwecken zu erwerben, können Sie sich mit dem Objektangebot in unserem Katalog vertraut machen und Fragen an unsere Spezialisten stellen.

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